Невозможность использования земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Невозможность использования земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Передача в аренду и возврат земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)В свою очередь общество, указывая, что в границах предоставленного ему земельного участка расположен объект недвижимого имущества (ЛЭП), принадлежащий третьему лицу, который не был указан в выписке из ЕГРН, в протоколе... [рассмотрения заявок на участие в аукционе - ред.], в договоре аренды, в градостроительном заключении, в извещении о проведении аукциона, таким образом, департаментом не была предоставлена исчерпывающая информация о наличии обременений земельного участка; ссылаясь на наличие у... собственника сети электроснабжения исключительного права приобретения в собственность части земельного участка, занимаемой указанной сетью и ее охранной зоной; ссылаясь также на невозможность использования земельного участка для строительства объекта ввиду расположения на нем двух железобетонных опор ЛЭП, полагая, что, поскольку данные обстоятельства не были известны при заключении договора аренды ввиду неисполнения департаментом обязанности по предоставлению всех сведений относительно испрашиваемого земельного участка... внесенный в качестве выкупной цены за право аренды по итогам аукциона задаток в таком случае подлежит возврату, обратилось со встречным иском.
(КонсультантПлюс, 2025)В свою очередь общество, указывая, что в границах предоставленного ему земельного участка расположен объект недвижимого имущества (ЛЭП), принадлежащий третьему лицу, который не был указан в выписке из ЕГРН, в протоколе... [рассмотрения заявок на участие в аукционе - ред.], в договоре аренды, в градостроительном заключении, в извещении о проведении аукциона, таким образом, департаментом не была предоставлена исчерпывающая информация о наличии обременений земельного участка; ссылаясь на наличие у... собственника сети электроснабжения исключительного права приобретения в собственность части земельного участка, занимаемой указанной сетью и ее охранной зоной; ссылаясь также на невозможность использования земельного участка для строительства объекта ввиду расположения на нем двух железобетонных опор ЛЭП, полагая, что, поскольку данные обстоятельства не были известны при заключении договора аренды ввиду неисполнения департаментом обязанности по предоставлению всех сведений относительно испрашиваемого земельного участка... внесенный в качестве выкупной цены за право аренды по итогам аукциона задаток в таком случае подлежит возврату, обратилось со встречным иском.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 39.11 "Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" ЗК РФ"Таким образом, нахождение спорного земельного участка в границах охранной зоны линейного объекта электросетевого хозяйства допускает размещение зданий и сооружений с учетом установленных параметров при ведении деятельности, прямо не запрещенной положениями указанного нормативного правового акта. При этом, исходя из буквального толкования подпункта 5.1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, препятствием для реализации на аукционе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является не только его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории, но и невозможность использования земельного участка в соответствии с заявленными целями исходя из установленных ограничений его использования."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1.3. Свидетельствуют ли ограничения использования земельного участка, о которых арендатор должен был знать, о невозможности использовать его по целевому назначению
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)Статья 39.48. Последствия невозможности или существенного затруднения использования земельного участка (его части), обремененного публичным сервитутом
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)Статья 39.48. Последствия невозможности или существенного затруднения использования земельного участка (его части), обремененного публичным сервитутом
Статья: Спорные вопросы, связанные с изменением вида разрешенного использования земель сельхозназначения: проблемы теории и практики
(Виноградова О.Б., Орлова Ю.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 12)Вместе с тем сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии обращается внимание на то, что согласно существующим правилам, закрепленным в части 4 пункта 1 статьи 8 ЗК РФ, "перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации". Также общеизвестно, что принципом оборота земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования земельных участков, и он при этом является определяющим. Вероятно, именно по этой причине законодатель вводит ограничения на изменение вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения. Такие ограничения заключаются в невозможности использования земельного участка для сельскохозяйственных целей без изменения категории земель такого участка. В то же время в пункте 2 статьи 7 ЗК РФ указано, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Министерство экономического развития Российской Федерации осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).
(Виноградова О.Б., Орлова Ю.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 12)Вместе с тем сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии обращается внимание на то, что согласно существующим правилам, закрепленным в части 4 пункта 1 статьи 8 ЗК РФ, "перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации". Также общеизвестно, что принципом оборота земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования земельных участков, и он при этом является определяющим. Вероятно, именно по этой причине законодатель вводит ограничения на изменение вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения. Такие ограничения заключаются в невозможности использования земельного участка для сельскохозяйственных целей без изменения категории земель такого участка. В то же время в пункте 2 статьи 7 ЗК РФ указано, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Министерство экономического развития Российской Федерации осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).
"Научно-практический комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Таким образом, в случаях, указанных в Постановлении, прекращение существования объектов недвижимости происходит не на основании ст. 222 ГК, а по иным основаниям и в ином порядке. Иск о сносе или приведении в соответствие в этом случае не может быть удовлетворен, должно быть вынесено решение об отказе в иске. Здание (сооружение), подлежащее сносу, в этих случаях должно признаваться законно созданным, а добросовестный застройщик - его собственником. Только в этом случае могут возникнуть основания для возмещения добросовестному застройщику убытков, связанных с невозможностью эксплуатации принадлежащего ему здания (сооружения), а также невозможностью использования земельного участка, правовой режим которого исключает нахождение на нем этого объекта.
(Алексеев В.А.)
("Проспект", 2025)Таким образом, в случаях, указанных в Постановлении, прекращение существования объектов недвижимости происходит не на основании ст. 222 ГК, а по иным основаниям и в ином порядке. Иск о сносе или приведении в соответствие в этом случае не может быть удовлетворен, должно быть вынесено решение об отказе в иске. Здание (сооружение), подлежащее сносу, в этих случаях должно признаваться законно созданным, а добросовестный застройщик - его собственником. Только в этом случае могут возникнуть основания для возмещения добросовестному застройщику убытков, связанных с невозможностью эксплуатации принадлежащего ему здания (сооружения), а также невозможностью использования земельного участка, правовой режим которого исключает нахождение на нем этого объекта.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Важно учитывать, что выкуп может быть осуществлен только в том случае, если установление (изменение) ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка, расположенного на нем объекта (не являющегося в соответствии с решением суда самовольной постройкой, за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте) в соответствии с их разрешенным использованием.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Важно учитывать, что выкуп может быть осуществлен только в том случае, если установление (изменение) ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка, расположенного на нем объекта (не являющегося в соответствии с решением суда самовольной постройкой, за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте) в соответствии с их разрешенным использованием.
Статья: Риски для покупателя, связанные с ограничениями и обременениями земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)К одному из видов ограничений прав на землю относятся ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ) (абз. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ). Информация о наличии или отсутствии ЗОУИТ, несомненно, влияет на правовые риски при заключении договора купли-продажи земельного участка. Как отмечает Ю.Е. Филаткина: "Эффективное управление юридическими рисками способно предупредить наступление таких негативных последствий, как невозможность планируемого использования земельного участка, утрата права на такой земельный участок в результате его виндикации, а также признание возведенного или реконструированного на земельном участке здания самовольной постройкой" <2>.
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)К одному из видов ограничений прав на землю относятся ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ) (абз. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ). Информация о наличии или отсутствии ЗОУИТ, несомненно, влияет на правовые риски при заключении договора купли-продажи земельного участка. Как отмечает Ю.Е. Филаткина: "Эффективное управление юридическими рисками способно предупредить наступление таких негативных последствий, как невозможность планируемого использования земельного участка, утрата права на такой земельный участок в результате его виндикации, а также признание возведенного или реконструированного на земельном участке здания самовольной постройкой" <2>.
Ситуация: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также следует учесть, что изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, которое влечет за собой невозможность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, невозможно без изменения категории земель такого участка. При этом в некоторых случаях изменение целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не допускается (ч. 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 ГрК РФ; пп. 1 п. 3 ст. 1, п. 6 ст. 10.1 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ; Письмо Росреестра от 29.05.2017 N 14-06641-ГЕ/17).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также следует учесть, что изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, которое влечет за собой невозможность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, невозможно без изменения категории земель такого участка. При этом в некоторых случаях изменение целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не допускается (ч. 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 ГрК РФ; пп. 1 п. 3 ст. 1, п. 6 ст. 10.1 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ; Письмо Росреестра от 29.05.2017 N 14-06641-ГЕ/17).
Статья: Обмен земельными участками, находящимися в различных формах собственности (глава V.2 ЗК РФ), - существующие вызовы и перспективы применения
(Башарин А.В.)
("Закон", 2024, N 3)<39> Согласимся с Е.Л. Поветкиной в том, что выработка критериев, по которым должна производиться оценка существенности затруднений, невозможности использования земельного участка, возможна исключительно на уровне судебной практики. См.: https://www.youtube.com/watch?time_continue=15696&v=kBk12XFcvDE&feature=emb_logo (дата обращения: 25.06.2023, тайм-код: 4:22:38).
(Башарин А.В.)
("Закон", 2024, N 3)<39> Согласимся с Е.Л. Поветкиной в том, что выработка критериев, по которым должна производиться оценка существенности затруднений, невозможности использования земельного участка, возможна исключительно на уровне судебной практики. См.: https://www.youtube.com/watch?time_continue=15696&v=kBk12XFcvDE&feature=emb_logo (дата обращения: 25.06.2023, тайм-код: 4:22:38).
Статья: Изменение цели использования публичных земельных участков при изменении правил землепользования и застройки
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)В статье исследуются варианты действий арендатора публичного земельного участка в случае, когда возникает противоречие между заявленной в договоре аренды цели использования и измененными видами разрешенного использования такого участка. Автор приходит к выводу, что заключение дополнительных соглашений об изменении цели использования земельного участка влечет за собой значительный риск признания таких соглашений недействительными сделками. Сложившаяся судебная практика в большинстве случаев не признает изменение правил землепользования и застройки существенным изменением обстоятельств, однако анализ установленных в ГК РФ условий изменения договора в судебном порядке показал, что изменение правил землепользования и застройки, влекущее невозможность использования земельного участка в соответствии с указанной в договоре целью или утрату права на выкуп земельного участка, соответствует критериям существенного изменения обстоятельств.
(Судариков К.В.)
("Закон", 2025, N 3)В статье исследуются варианты действий арендатора публичного земельного участка в случае, когда возникает противоречие между заявленной в договоре аренды цели использования и измененными видами разрешенного использования такого участка. Автор приходит к выводу, что заключение дополнительных соглашений об изменении цели использования земельного участка влечет за собой значительный риск признания таких соглашений недействительными сделками. Сложившаяся судебная практика в большинстве случаев не признает изменение правил землепользования и застройки существенным изменением обстоятельств, однако анализ установленных в ГК РФ условий изменения договора в судебном порядке показал, что изменение правил землепользования и застройки, влекущее невозможность использования земельного участка в соответствии с указанной в договоре целью или утрату права на выкуп земельного участка, соответствует критериям существенного изменения обстоятельств.
Статья: Деградация вечной мерзлоты: юридические последствия
(Козырь О.М., Новикова Е.В.)
("Экологическое право", 2024, N 4)1. Зона высокого экологического риска, в которой деградация вечной мерзлоты происходит быстро, и, соответственно, происходят серьезная деформация земной поверхности и заболачивание территории, приводящие в ближайшем будущем к невозможности использования земельных участков для хозяйственной деятельности. В указанной зоне вводится запрет на приватизацию земельных участков и на предоставление их в пользование на длительные сроки (за исключением предоставления для традиционных видов природопользования представителям коренных малых народов), запрет на строительство частных дорог и трубопроводов.
(Козырь О.М., Новикова Е.В.)
("Экологическое право", 2024, N 4)1. Зона высокого экологического риска, в которой деградация вечной мерзлоты происходит быстро, и, соответственно, происходят серьезная деформация земной поверхности и заболачивание территории, приводящие в ближайшем будущем к невозможности использования земельных участков для хозяйственной деятельности. В указанной зоне вводится запрет на приватизацию земельных участков и на предоставление их в пользование на длительные сроки (за исключением предоставления для традиционных видов природопользования представителям коренных малых народов), запрет на строительство частных дорог и трубопроводов.
Ситуация: Как рассчитывается земельный налог для физических лиц?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Например, налог исчисляется с коэффициентом 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации права на земельный участок, предназначенный для ИЖС, и до государственной регистрации права на построенный на нем жилой дом или на любое помещение в указанном жилом доме. Основанием для неприменения указанного коэффициента является государственная регистрация прав на один объект недвижимости вне зависимости от того, что на одном земельном участке может быть предусмотрено строительство нескольких жилых объектов. Оснований для неприменения указанных коэффициентов в случае невозможности использования земельного участка по целевому назначению для жилищного строительства не предусмотрено (п. 16 ст. 396 НК РФ; Письма ФНС России от 08.02.2022 N БС-4-21/1414@, от 28.08.2017 N БС-4-21/16988@).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Например, налог исчисляется с коэффициентом 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации права на земельный участок, предназначенный для ИЖС, и до государственной регистрации права на построенный на нем жилой дом или на любое помещение в указанном жилом доме. Основанием для неприменения указанного коэффициента является государственная регистрация прав на один объект недвижимости вне зависимости от того, что на одном земельном участке может быть предусмотрено строительство нескольких жилых объектов. Оснований для неприменения указанных коэффициентов в случае невозможности использования земельного участка по целевому назначению для жилищного строительства не предусмотрено (п. 16 ст. 396 НК РФ; Письма ФНС России от 08.02.2022 N БС-4-21/1414@, от 28.08.2017 N БС-4-21/16988@).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. При полном или частичном затоплении земельного участка на границе водного объекта общего пользования, а также при других изменениях рельефа в результате природных явлений, повлекших невозможность использования земельного участка или его части по назначению, при условии, что такие изменения сохраняются не менее трех лет, земельный участок может быть признан прекратившим свое существование или его границы могут быть изменены в случаях, порядке и на условиях, установленных земельным законодательством. При этом земельный участок прекращает свое существование или его границы считаются измененными с даты затопления или с даты других изменений рельефа, подтвержденной в установленном законом порядке.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. При полном или частичном затоплении земельного участка на границе водного объекта общего пользования, а также при других изменениях рельефа в результате природных явлений, повлекших невозможность использования земельного участка или его части по назначению, при условии, что такие изменения сохраняются не менее трех лет, земельный участок может быть признан прекратившим свое существование или его границы могут быть изменены в случаях, порядке и на условиях, установленных земельным законодательством. При этом земельный участок прекращает свое существование или его границы считаются измененными с даты затопления или с даты других изменений рельефа, подтвержденной в установленном законом порядке.