Недостоверность отчета об оценке
Подборка наиболее важных документов по запросу Недостоверность отчета об оценке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Налог на неопределенность - проблема выбора рыночной стоимости в границах интервала ее возможных значений
(Савиных В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Кроме того, следует учитывать, что и при оспаривании кадастровой стоимости по статье 22.1 Закона о ГКО суды исходят из того, что в случае недостоверности представленного в БУ досудебного отчета об оценке суд уже не связан наименьшей достоверной оценкой. Здесь задача установления рыночной стоимости вновь переходит к суду <19>, который выберет то значение рыночной стоимости из предложенных экспертами оценок, которому он верит больше. Таким образом, недостоверность досудебного отчета об оценке, по мнению судов, приводит к утрате гарантий выбора наименьшей достоверной оценки рыночной стоимости.
(Савиных В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Кроме того, следует учитывать, что и при оспаривании кадастровой стоимости по статье 22.1 Закона о ГКО суды исходят из того, что в случае недостоверности представленного в БУ досудебного отчета об оценке суд уже не связан наименьшей достоверной оценкой. Здесь задача установления рыночной стоимости вновь переходит к суду <19>, который выберет то значение рыночной стоимости из предложенных экспертами оценок, которому он верит больше. Таким образом, недостоверность досудебного отчета об оценке, по мнению судов, приводит к утрате гарантий выбора наименьшей достоверной оценки рыночной стоимости.
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Суды не нашли оснований для удовлетворения иска. Установлено, что оценщиком был использован сравнительный метод, использованы федеральные стандарты оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки, учитывая, что наличие другого отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано свидетельствующим о недостоверности величины стоимости оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества, отклонили довод администрации о недостоверности отчета об оценке. Апелляционным судом отмечено, что в данном случае нельзя признать нарушение положений законодательного акта, поскольку, как указывалось ранее, примененный метод определения НМЦК - отчет оценщика с учетом бюджетного финансирования - является допустимым и обоснован заказчиком. Кроме того, условия контракта позволяют прийти к выводу, что, несмотря на избрание способа определения НМЦК путем оценки (при этом в силу ст. 22 Закона о контрактной системе результаты определения НМЦК одним из способов являются обязательными), сторонами стоимость приобретаемого имущества установлена ниже определенной оценщиком. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии свидетельствующих о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца обстоятельств, о ничтожности контракта, поскольку совокупность таковых не установлена: отсутствует как нарушение публичных интересов, так и нарушение требований законодательства (Постановление АС Уральского округа от 30 апреля 2021 г. по делу N А76-45161/2019).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Суды не нашли оснований для удовлетворения иска. Установлено, что оценщиком был использован сравнительный метод, использованы федеральные стандарты оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки, учитывая, что наличие другого отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано свидетельствующим о недостоверности величины стоимости оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества, отклонили довод администрации о недостоверности отчета об оценке. Апелляционным судом отмечено, что в данном случае нельзя признать нарушение положений законодательного акта, поскольку, как указывалось ранее, примененный метод определения НМЦК - отчет оценщика с учетом бюджетного финансирования - является допустимым и обоснован заказчиком. Кроме того, условия контракта позволяют прийти к выводу, что, несмотря на избрание способа определения НМЦК путем оценки (при этом в силу ст. 22 Закона о контрактной системе результаты определения НМЦК одним из способов являются обязательными), сторонами стоимость приобретаемого имущества установлена ниже определенной оценщиком. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии свидетельствующих о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца обстоятельств, о ничтожности контракта, поскольку совокупность таковых не установлена: отсутствует как нарушение публичных интересов, так и нарушение требований законодательства (Постановление АС Уральского округа от 30 апреля 2021 г. по делу N А76-45161/2019).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 13 "Выплата возмещения гражданам" Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Доводы апелляционной жалобы административных истцов о том, что оценщик, привлеченный Фондом, занизил стоимость одного квадратного метра квартиры, а также о том, что расчет стоимости квартиры следовало исчислять в соответствии с распоряжением Комитета по ценам и тарифам адрес от 28.06.2021 N 102-Р, приводился ими в обоснование исковых требований и был предметом исследования суда первой инстанции, который обоснованно не принял их во внимание, поскольку надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих недостоверность рыночной стоимости объекта оценки при его определении в отчете оценщика, привлеченного Фондом, истцами не представлено, правильно указав на то, что действующим законодательством, в том числе частью 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ, не предусмотрено использование отчета оценщика, не привлеченного Фондом, для целей определения рыночной стоимости квартиры."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 375 "Налоговая база" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налог на имущество за 2016 - 2018 годы, сделав вывод о допущении обществом нарушений при определении остаточной стоимости основных средств. Суд установил, что налогоплательщик провел добровольную переоценку основных средств по состоянию на 31.12.2014, в результате чего была увеличена рыночная стоимость основных средств группы "здания и сооружения". Налоговый орган пришел к выводу, что налоговая база в результате переоценки была обществом занижена, доначисление налога на имущество основано на данных о стоимости основных средств, содержащихся в отчете оценщика, подготовленного по запросу налогового органа. Признавая доначисление налога на имущество неправомерным, суд принял во внимание многочисленные искажения и нарушения методологии, содержащиеся в представленном налоговом органом отчете. Также суд указал, что налоговым органом не была установлена недействительность представленного обществом отчета об оценке, сам отчет в судебном порядке оспорен не был. Кроме того, выявив недостоверность отчета, налоговый орган должен был при доначислении налога руководствоваться не собственным отчетом об оценке, а отраженными в бухгалтерской отчетности налогоплательщика сведениями без учета переоценки. Суд отметил, что налоговый орган при проверке правильности исчисления налога на имущество организаций за 2016 - 2018 годы фактически оспаривает хозяйственную операцию 2014 года и правомерность и обоснованность ее отражения в бухгалтерском учете в 2014 году, что невозможно, поскольку данный период уже являлся периодом выездной налоговой проверки, повторный анализ совершенных налогоплательщиком в 2014 году хозяйственных операций возможен только в рамках повторной налоговой проверки за указанный период.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налог на имущество за 2016 - 2018 годы, сделав вывод о допущении обществом нарушений при определении остаточной стоимости основных средств. Суд установил, что налогоплательщик провел добровольную переоценку основных средств по состоянию на 31.12.2014, в результате чего была увеличена рыночная стоимость основных средств группы "здания и сооружения". Налоговый орган пришел к выводу, что налоговая база в результате переоценки была обществом занижена, доначисление налога на имущество основано на данных о стоимости основных средств, содержащихся в отчете оценщика, подготовленного по запросу налогового органа. Признавая доначисление налога на имущество неправомерным, суд принял во внимание многочисленные искажения и нарушения методологии, содержащиеся в представленном налоговом органом отчете. Также суд указал, что налоговым органом не была установлена недействительность представленного обществом отчета об оценке, сам отчет в судебном порядке оспорен не был. Кроме того, выявив недостоверность отчета, налоговый орган должен был при доначислении налога руководствоваться не собственным отчетом об оценке, а отраженными в бухгалтерской отчетности налогоплательщика сведениями без учета переоценки. Суд отметил, что налоговый орган при проверке правильности исчисления налога на имущество организаций за 2016 - 2018 годы фактически оспаривает хозяйственную операцию 2014 года и правомерность и обоснованность ее отражения в бухгалтерском учете в 2014 году, что невозможно, поскольку данный период уже являлся периодом выездной налоговой проверки, повторный анализ совершенных налогоплательщиком в 2014 году хозяйственных операций возможен только в рамках повторной налоговой проверки за указанный период.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"4. Отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему с приложением копии представленного в орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, отчета об оценке.
(ред. от 10.06.2026)
"О несостоятельности (банкротстве)"4. Отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему с приложением копии представленного в орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, отчета об оценке.
Статья: Иммунитет арбитра. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 мая 2024 г. N 5-КГ24-23-К2
(Чибинов Д.В.)
("Третейский суд", 2025, N 1/2)<31> См.: Савиных В.А., Володарский Д.Б. К вопросу о пределах обязательности судебного решения, содержащего вывод о недостоверности отчета об оценке. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.02.2020 N 305-ЭС19-21740 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. N 4. С. 5 - 15 (цит. по СПС "КонсультантПлюс"): "Полагаем, что полностью исключать его косвенный эффект для побочного процесса нельзя. Можно вести речь о так называемой мягкой преюдиции, согласно которой суд, рассматривающий второе дело, должен принять во внимание содержащиеся в решении доводы о недостоверности отчета и оценить их в совокупности с контраргументами, выставляемыми оценщиком в свою защиту. <...> Во всех этих случаях судебное решение по первому делу не предрешает исход последующего спора, в котором принимает участие иное лицо, однако существенно изменяет первоначальную расстановку сил, являясь своего рода плечом для лица, основывающего свои позицию на ранее вынесенном судебном акте". Правовым основанием для применения мягкой преюдиции выступает п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
(Чибинов Д.В.)
("Третейский суд", 2025, N 1/2)<31> См.: Савиных В.А., Володарский Д.Б. К вопросу о пределах обязательности судебного решения, содержащего вывод о недостоверности отчета об оценке. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.02.2020 N 305-ЭС19-21740 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. N 4. С. 5 - 15 (цит. по СПС "КонсультантПлюс"): "Полагаем, что полностью исключать его косвенный эффект для побочного процесса нельзя. Можно вести речь о так называемой мягкой преюдиции, согласно которой суд, рассматривающий второе дело, должен принять во внимание содержащиеся в решении доводы о недостоверности отчета и оценить их в совокупности с контраргументами, выставляемыми оценщиком в свою защиту. <...> Во всех этих случаях судебное решение по первому делу не предрешает исход последующего спора, в котором принимает участие иное лицо, однако существенно изменяет первоначальную расстановку сил, являясь своего рода плечом для лица, основывающего свои позицию на ранее вынесенном судебном акте". Правовым основанием для применения мягкой преюдиции выступает п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Статья: О закупках нежилых зданий на основании п. 31 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ
(Раев К., Гурин О.)
("Прогосзаказ.рф", 2021, N 12)Исследовав спорный отчет об оценке, суды установили, что оценщиком был применен сравнительный метод, использованы федеральные стандарты оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки. Наличие другого отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано доказательством недостоверности величины стоимости оценки, содержащейся в спорном отчете. Довод администрации о недостоверности отчета об оценке отклонен, в удовлетворении исковых требований отказано <25>.
(Раев К., Гурин О.)
("Прогосзаказ.рф", 2021, N 12)Исследовав спорный отчет об оценке, суды установили, что оценщиком был применен сравнительный метод, использованы федеральные стандарты оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки. Наличие другого отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано доказательством недостоверности величины стоимости оценки, содержащейся в спорном отчете. Довод администрации о недостоверности отчета об оценке отклонен, в удовлетворении исковых требований отказано <25>.
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Выкуп акций по требованию акционера2.1. Признается ли другой отчет оценщика доказательством недостоверности оценки рыночной стоимости акций при их выкупе
Статья: Границы компетенций эксперта и оценщика при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости
(Мануилов А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 11)2. Эксперт, отвечая на вопрос о нарушениях законодательства и вынося суждение о признаках недостоверности отчета об оценке, имеет право делать выводы только о гносеологической добротности отчета, ограничиваясь указанными в пункте 23 Постановления N 28 конкретными указаниями, в какой части такая проверка может проводиться экспертом: "Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой".
(Мануилов А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 11)2. Эксперт, отвечая на вопрос о нарушениях законодательства и вынося суждение о признаках недостоверности отчета об оценке, имеет право делать выводы только о гносеологической добротности отчета, ограничиваясь указанными в пункте 23 Постановления N 28 конкретными указаниями, в какой части такая проверка может проводиться экспертом: "Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой".