Налогообложение экономии застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Налогообложение экономии застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Установлена схема снижения налоговых обязательств, заключавшаяся в сохранении права на применение УСН посредством завышения расходов на приобретение земельных участков, принимаемых при формировании экономии застройщика, которая является доходом налогоплательщика, учитываемым в целях УСН.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Установлена схема снижения налоговых обязательств, заключавшаяся в сохранении права на применение УСН посредством завышения расходов на приобретение земельных участков, принимаемых при формировании экономии застройщика, которая является доходом налогоплательщика, учитываемым в целях УСН.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 250 "Внереализационные доходы" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил обществу налог на прибыль, посчитав, что налогоплательщик в нарушение п. 14 ст. 250 НК РФ не учел доходы в размере фактически полученного финансового результата, сложившегося как разница между суммой средств дольщиков, привлеченных обществом для строительства многоквартирных жилых домов, и размером затрат по возведению данных жилых домов. Суд признал доначисление правомерным. Поскольку денежные средства, полученные от инвесторов на строительство, являются инвестиционными средствами в период строительства, а оставшаяся в распоряжении застройщика сумма экономии после окончания строительства является платой за услуги организации строительства, в силу п. 14 ст. 250 НК РФ она подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства следует, в частности, понимать каждую отдельную квартиру в строящемся доме. Следовательно, застройщик обязан учитывать затраты по каждой квартире, соответственно, налоговая база в отношении его услуг и сумма средств, остающихся в его распоряжении после завершения строительства, определяются на момент исполнения договора долевого участия - подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Суд указал, что сумма экономии инвестиционных средств определяется после завершения строительства и передачи дольщикам части объекта недвижимости и подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил обществу налог на прибыль, посчитав, что налогоплательщик в нарушение п. 14 ст. 250 НК РФ не учел доходы в размере фактически полученного финансового результата, сложившегося как разница между суммой средств дольщиков, привлеченных обществом для строительства многоквартирных жилых домов, и размером затрат по возведению данных жилых домов. Суд признал доначисление правомерным. Поскольку денежные средства, полученные от инвесторов на строительство, являются инвестиционными средствами в период строительства, а оставшаяся в распоряжении застройщика сумма экономии после окончания строительства является платой за услуги организации строительства, в силу п. 14 ст. 250 НК РФ она подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под объектом долевого строительства следует, в частности, понимать каждую отдельную квартиру в строящемся доме. Следовательно, застройщик обязан учитывать затраты по каждой квартире, соответственно, налоговая база в отношении его услуг и сумма средств, остающихся в его распоряжении после завершения строительства, определяются на момент исполнения договора долевого участия - подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Суд указал, что сумма экономии инвестиционных средств определяется после завершения строительства и передачи дольщикам части объекта недвижимости и подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Поэтому перечень затрат, которые будут формировать себестоимость строительства, застройщик должен установить самостоятельно в учетной политике. При определении налоговой экономии застройщику, конечно же, безопаснее ориентироваться на положения ст. 18 Закона N 214-ФЗ. Но для целей бухучета необходимо рассуждать иначе - учитывать затраты в себестоимости строительства в соответствии с требованиями ФСБУ 5/2019.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Поэтому перечень затрат, которые будут формировать себестоимость строительства, застройщик должен установить самостоятельно в учетной политике. При определении налоговой экономии застройщику, конечно же, безопаснее ориентироваться на положения ст. 18 Закона N 214-ФЗ. Но для целей бухучета необходимо рассуждать иначе - учитывать затраты в себестоимости строительства в соответствии с требованиями ФСБУ 5/2019.
Статья: Долевое строительство, экономия, НДС...
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Согласно сформированной правовой позиции для целей налогообложения прибыли застройщик вправе определять экономию в целом по МКД, а не по каждому ДДУ. Применима ли эта позиция при расчете экономии в целях начисления НДС?
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Согласно сформированной правовой позиции для целей налогообложения прибыли застройщик вправе определять экономию в целом по МКД, а не по каждому ДДУ. Применима ли эта позиция при расчете экономии в целях начисления НДС?
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2026 N 4-П
"По делу о проверке конституционности статей 2 и 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", а также пунктов 3, 12 и 14 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Пиуновой Виктории Игоревны"При этом граждане, реализующие право на выбор места пребывания в форме использования таких нежилых помещений, объективно все равно включены в использование инфраструктуры данной и прилежащих территорий, что вне зависимости от их регистрации по месту пребывания не может не увеличивать нагрузку на нее. При допущении же их регистрации в таких помещениях по месту пребывания их притязания на доступ к инфраструктуре объективно возрастают. Это ставит вопрос о справедливом балансе интересов между, с одной стороны, собственниками нежилых помещений, сходных по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения, которые, приобретая эти объекты нередко по более низкой стоимости, чем равнозначное жилое помещение, фактически не вкладывают - косвенно, в экономическом смысле - свои средства в соответствующую инфраструктуру, и, с другой стороны, приобретателями жилых помещений, стоимость которых формировалась в том числе с учетом инвестиций застройщика в инфраструктуру территории.
"По делу о проверке конституционности статей 2 и 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", а также пунктов 3, 12 и 14 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Пиуновой Виктории Игоревны"При этом граждане, реализующие право на выбор места пребывания в форме использования таких нежилых помещений, объективно все равно включены в использование инфраструктуры данной и прилежащих территорий, что вне зависимости от их регистрации по месту пребывания не может не увеличивать нагрузку на нее. При допущении же их регистрации в таких помещениях по месту пребывания их притязания на доступ к инфраструктуре объективно возрастают. Это ставит вопрос о справедливом балансе интересов между, с одной стороны, собственниками нежилых помещений, сходных по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения, которые, приобретая эти объекты нередко по более низкой стоимости, чем равнозначное жилое помещение, фактически не вкладывают - косвенно, в экономическом смысле - свои средства в соответствующую инфраструктуру, и, с другой стороны, приобретателями жилых помещений, стоимость которых формировалась в том числе с учетом инвестиций застройщика в инфраструктуру территории.
Вопрос: О вычете сумм НДС, предъявленных застройщиком ООО при передаче нежилых помещений, права на которые получены ООО от учредителя-ИП по договору безвозмездной уступки права требования по ДДУ.
(Письмо Минфина России от 15.01.2024 N 03-07-10/2281)- счет-фактуру на услуги застройщика (экономия застройщика), в котором указана налоговая ставка НДС 20/120 (дополнительно см. Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729);
(Письмо Минфина России от 15.01.2024 N 03-07-10/2281)- счет-фактуру на услуги застройщика (экономия застройщика), в котором указана налоговая ставка НДС 20/120 (дополнительно см. Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729);
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В этой связи денежные средства, поступающие от инвесторов, в налоговую базу у застройщика не включаются (здесь также применяются положения подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, согласно которому операции по передаче имущества инвестиционного характера не признаются объектом налогообложения по НДС). Объектом налогообложения по НДС признается только стоимость услуг застройщика, а также сумма оставшейся в его распоряжении экономии (при наличии) (Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729, Постановление АС Поволжского округа от 17.01.2024 N Ф06-11705/2023 по делу N А72-10586/2022).
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В этой связи денежные средства, поступающие от инвесторов, в налоговую базу у застройщика не включаются (здесь также применяются положения подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, согласно которому операции по передаче имущества инвестиционного характера не признаются объектом налогообложения по НДС). Объектом налогообложения по НДС признается только стоимость услуг застройщика, а также сумма оставшейся в его распоряжении экономии (при наличии) (Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729, Постановление АС Поволжского округа от 17.01.2024 N Ф06-11705/2023 по делу N А72-10586/2022).
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
Статья: Инвестор-застройщик: понятие, правовой статус, налогообложение
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Если согласно договору полученная после завершения строительства экономия (полностью или частично) остается у инвестора-застройщика, такая сумма подлежит учету в составе налогооблагаемых доходов.
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Если согласно договору полученная после завершения строительства экономия (полностью или частично) остается у инвестора-застройщика, такая сумма подлежит учету в составе налогооблагаемых доходов.
Статья: Застройщик на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы"
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Обратите внимание! Базой для исчисления единого "упрощенного" налога признается полученная застройщиком экономия (разница между ценой ДДУ и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства).
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Обратите внимание! Базой для исчисления единого "упрощенного" налога признается полученная застройщиком экономия (разница между ценой ДДУ и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства).
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)По мнению Минфина России, организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства (Письмо от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049).
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)По мнению Минфина России, организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства (Письмо от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049).
Энциклопедия спорных ситуаций по НДС.
Должен ли застройщик, не являющийся подрядчиком, определять налоговую базу по НДС как посредник
(КонсультантПлюс, 2026)Суд установил, что налогоплательщик, выступающий заказчиком-застройщиком, привлек подрядчиком третье лицо. По окончании строительства остались излишние и неиспользованные средства, которые налогоплательщик не облагал НДС. Суд, сославшись на п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33, указал, что данные средства являются экономией и включаются в налоговую базу по НДС как вознаграждение.
Должен ли застройщик, не являющийся подрядчиком, определять налоговую базу по НДС как посредник
(КонсультантПлюс, 2026)Суд установил, что налогоплательщик, выступающий заказчиком-застройщиком, привлек подрядчиком третье лицо. По окончании строительства остались излишние и неиспользованные средства, которые налогоплательщик не облагал НДС. Суд, сославшись на п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33, указал, что данные средства являются экономией и включаются в налоговую базу по НДС как вознаграждение.
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2026)Организации-застройщики определяют налоговую базу по налогу на прибыль исходя из итоговой величины экономии от использования целевого финансирования - средств, полученных от участников долевого строительства. При этом в случае продажи построенных квартир (помещений) по договорам купли-продажи застройщики в обычном порядке отражают в налоговом учете доходы и расходы от реализации.
(КонсультантПлюс, 2026)Организации-застройщики определяют налоговую базу по налогу на прибыль исходя из итоговой величины экономии от использования целевого финансирования - средств, полученных от участников долевого строительства. При этом в случае продажи построенных квартир (помещений) по договорам купли-продажи застройщики в обычном порядке отражают в налоговом учете доходы и расходы от реализации.
Вопрос: Об НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании ДДУ в отношении помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), с 01.01.2024.
(Письмо Минфина России от 29.08.2023 N 03-07-07/82426)Позиция налогоплательщика совпадает с позицией Минфина России, изложенной в Письме от 16.03.2020 N 03-03-06/1/19527, - несмотря на то что указанное Письмо говорит об освобождении экономии застройщика от обложения НДС, сам по себе вопрос об обложении НДС услуг застройщика ставится и рассматривается именно в отношении налоговой базы в виде экономии застройщика. Аналогичный подход упоминается во многих разъяснениях ведомства.
(Письмо Минфина России от 29.08.2023 N 03-07-07/82426)Позиция налогоплательщика совпадает с позицией Минфина России, изложенной в Письме от 16.03.2020 N 03-03-06/1/19527, - несмотря на то что указанное Письмо говорит об освобождении экономии застройщика от обложения НДС, сам по себе вопрос об обложении НДС услуг застройщика ставится и рассматривается именно в отношении налоговой базы в виде экономии застройщика. Аналогичный подход упоминается во многих разъяснениях ведомства.
Вопрос: Об НДС при получении застройщиком излишних (неиспользованных) денежных средств по договору участия в долевом строительстве, превышающих фактические затраты на строительство помещений.
(Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729)по расчетной ставке НДС 20/120, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ (рассчитывается как сумма экономии Застройщика, умноженная на ставку 20/120)?
(Письмо Минфина России от 03.10.2023 N 03-07-11/93729)по расчетной ставке НДС 20/120, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ (рассчитывается как сумма экономии Застройщика, умноженная на ставку 20/120)?