Налог на имущество при ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Налог на имущество при ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 334 "Понятие залога" ГК РФ"Вместе с тем, суды установили, что налоги на имущество погашались управляющим из денежных средств, поступавших в конкурсную массу от сдачи в аренду залогового имущества Банка, в соответствии с заключенными арбитражным управляющим договорами аренды с ООО "Орион", а с 25.12.2018 - ООО "Белый огонь", источником формирования денежных средств, которые направлялись на оплату налогов, являлось заложенное Банку имущество, при этом, Банк не получал 80% от данной арендной платы, поскольку договоры об ипотеке с должником были заключены до 01.07.2014 и норма пункта 2 статьи 334 ГК РФ к ним не применима."
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств перед банком и прекращением им деятельности взыскание было обращено на принадлежащий налогоплательщику, выступающему также поручителем по кредитному договору, и переданный в обеспечение кредита предмет залога - недвижимое имущество. Поскольку торги по продаже имущества не состоялись, налогоплательщик передал банку в собственность недвижимое имущество. Налоговый орган, установив факт реализации имущества, доначислил налогоплательщику единый налог, взимаемый в связи с применением УСН, со стоимости имущества. ВС РФ признал доначисление единого налога неправомерным. ВС РФ отметил, что объектом налогообложения по УСН является не реализация товаров, а получение дохода, при этом в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ применяется кассовый метод признания дохода. Учитывая, что заемщик прекратил осуществление деятельности задолго до передачи предмета залога банку, сам заемщик был ликвидирован, у налогоплательщика отсутствует возможность получить доход в результате передачи банку объектов недвижимости. Само по себе то обстоятельство, что на момент получения кредита налогоплательщик входил в одну группу лиц с заемщиком и гражданами-поручителями и мог преследовать с названными лицами общие экономические интересы, не является достаточным основанием для вывода о возникновении у налогоплательщика обязанности по уплате налога с дохода, который мог быть получен заемщиком в результате прекращения его обязательств перед банком. Отсутствуют доказательства того, что прекращение деятельности заемщика и последующее банкротство налогоплательщика носило контролируемый характер, а отчуждение предмета залога было направлено на получение необоснованной налоговой выгоды.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств перед банком и прекращением им деятельности взыскание было обращено на принадлежащий налогоплательщику, выступающему также поручителем по кредитному договору, и переданный в обеспечение кредита предмет залога - недвижимое имущество. Поскольку торги по продаже имущества не состоялись, налогоплательщик передал банку в собственность недвижимое имущество. Налоговый орган, установив факт реализации имущества, доначислил налогоплательщику единый налог, взимаемый в связи с применением УСН, со стоимости имущества. ВС РФ признал доначисление единого налога неправомерным. ВС РФ отметил, что объектом налогообложения по УСН является не реализация товаров, а получение дохода, при этом в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ применяется кассовый метод признания дохода. Учитывая, что заемщик прекратил осуществление деятельности задолго до передачи предмета залога банку, сам заемщик был ликвидирован, у налогоплательщика отсутствует возможность получить доход в результате передачи банку объектов недвижимости. Само по себе то обстоятельство, что на момент получения кредита налогоплательщик входил в одну группу лиц с заемщиком и гражданами-поручителями и мог преследовать с названными лицами общие экономические интересы, не является достаточным основанием для вывода о возникновении у налогоплательщика обязанности по уплате налога с дохода, который мог быть получен заемщиком в результате прекращения его обязательств перед банком. Отсутствуют доказательства того, что прекращение деятельности заемщика и последующее банкротство налогоплательщика носило контролируемый характер, а отчуждение предмета залога было направлено на получение необоснованной налоговой выгоды.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как получить ипотечный кредит?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обратите внимание! Покупатели квартиры после оформления на них права собственности должны уплачивать налог на имущество и имеют право на имущественные вычеты по НДФЛ, в том числе в сумме расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту (п. 1 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обратите внимание! Покупатели квартиры после оформления на них права собственности должны уплачивать налог на имущество и имеют право на имущественные вычеты по НДФЛ, в том числе в сумме расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту (п. 1 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Вопрос: О налоге на прибыль в случае оставления предмета ипотеки залогодержателем (банком) за собой и его дальнейшей реализации.
(Письмо Минфина России от 03.07.2024 N 03-03-06/2/61920)Таким образом, если в дальнейшем банк реализует принятый на баланс предмет залога (ипотеки), отрицательная разница между ценой приобретения такого имущества и выручкой от его реализации признается для целей налогообложения убытком, который учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль в общем порядке.
(Письмо Минфина России от 03.07.2024 N 03-03-06/2/61920)Таким образом, если в дальнейшем банк реализует принятый на баланс предмет залога (ипотеки), отрицательная разница между ценой приобретения такого имущества и выручкой от его реализации признается для целей налогообложения убытком, который учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль в общем порядке.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025)
(ред. от 19.11.2025)27. При применении последствий недействительности сделки доход от пользования имуществом возмещается за вычетом расходов по уплате земельного налога и налога на имущество.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025)
(ред. от 19.11.2025)27. При применении последствий недействительности сделки доход от пользования имуществом возмещается за вычетом расходов по уплате земельного налога и налога на имущество.
Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 17
"Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма"П - ежемесячные жилищные расходы заемщика, включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту (ПЛТ), ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика;
"Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма"П - ежемесячные жилищные расходы заемщика, включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту (ПЛТ), ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика;
Ситуация: Какие категории граждан имеют право на льготы и меры соцподдержки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)налоговые льготы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц и в отдельных случаях на федеральной территории "Сириус" - по транспортному налогу;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)налоговые льготы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц и в отдельных случаях на федеральной территории "Сириус" - по транспортному налогу;
"Годовой отчет - 2024"
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)- капитальные вложения арендатора в форме неотделимых улучшений арендованного имущества;
(под ред. В.И. Мещерякова)
("Агентство бухгалтерской информации", 2024)- капитальные вложения арендатора в форме неотделимых улучшений арендованного имущества;
Статья: "Упрощенцам" дали денег: когда доход, а когда - нет
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 4)- капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, сделанные арендатором;
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 4)- капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, сделанные арендатором;
Тематический выпуск: Налогообложение доходов физических лиц и страховые взносы: сложные вопросы исчисления и уплаты
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Таким образом, минимальный предельный срок владения апартаментами исчисляется с даты регистрации права собственности на данное недвижимое имущество и составляет 5 лет.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Таким образом, минимальный предельный срок владения апартаментами исчисляется с даты регистрации права собственности на данное недвижимое имущество и составляет 5 лет.
Статья: Совершенствование правового регулирования обеспечения права на жилище в российском законодательстве
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)"РБК Недвижимость" дает сравнительный анализ апартаментов и квартир. Так, регистрация в квартирах является бессрочной, а в апартаментах - временной, при этом она невозможна в помещениях, расположенных в деловых центрах, поскольку они изначально являются офисными. Владельцы квартир априори выступают собственниками общедомового имущества (чердаки, подвалы, фасады, лестничные пролеты, лифты и проч.). Владельцы апартаментов обязаны оплачивать содержание доли в общем имуществе здания, но управляющая компания принимает решения по управлению зданием, не учитывая мнения владельцев апартаментов. Владельцы квартир оплачивают налог на имущество из расчета 0,1% кадастровой стоимости, владельцы апартаментов - от 0,5% до 2%. При этом при покупке квартиры предполагается получение 13%-го налогового вычета собственником жилья, а при покупке апартаментов - нет.
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)"РБК Недвижимость" дает сравнительный анализ апартаментов и квартир. Так, регистрация в квартирах является бессрочной, а в апартаментах - временной, при этом она невозможна в помещениях, расположенных в деловых центрах, поскольку они изначально являются офисными. Владельцы квартир априори выступают собственниками общедомового имущества (чердаки, подвалы, фасады, лестничные пролеты, лифты и проч.). Владельцы апартаментов обязаны оплачивать содержание доли в общем имуществе здания, но управляющая компания принимает решения по управлению зданием, не учитывая мнения владельцев апартаментов. Владельцы квартир оплачивают налог на имущество из расчета 0,1% кадастровой стоимости, владельцы апартаментов - от 0,5% до 2%. При этом при покупке квартиры предполагается получение 13%-го налогового вычета собственником жилья, а при покупке апартаментов - нет.
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Однако в России вследствие отдельного кадастрового учета и налогообложения земельных участков и объектов на нем (зданий, сооружений) зачастую возникает вопрос раздельного определения стоимости частей единого, по сути, объекта недвижимости, что предполагает виртуальную возможность существования пустого незастроенного земельного участка. Эта потребность возникает при залоге недвижимости в кредитных организациях, определении стоимости объектов капитального строительства и участков земли под ними при проведении государственной кадастровой оценки по причине раздельного налогообложения (налог на имущество и земельный налог). При оценке застроенного участка, площадь которого значительно превышает необходимую для эксплуатации существующих на нем зданий, специалисты гипотетически разделяют участок на части (застроенный и пустующий, возможный для дальнейшего освоения), что позволяет более объективно и корректно определить стоимость общего единого объекта. Выделение стоимости земли при оценке недвижимости происходит и в иных целях. В целом сложилась классическая формула, согласно которой стоимость единого объекта недвижимости (далее также - ЕОН) состоит из двух составляющих - стоимости объекта капитального строительства (здания, сооружения, далее - ОКС) и стоимости земельного участка (далее - ЗУ):
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Однако в России вследствие отдельного кадастрового учета и налогообложения земельных участков и объектов на нем (зданий, сооружений) зачастую возникает вопрос раздельного определения стоимости частей единого, по сути, объекта недвижимости, что предполагает виртуальную возможность существования пустого незастроенного земельного участка. Эта потребность возникает при залоге недвижимости в кредитных организациях, определении стоимости объектов капитального строительства и участков земли под ними при проведении государственной кадастровой оценки по причине раздельного налогообложения (налог на имущество и земельный налог). При оценке застроенного участка, площадь которого значительно превышает необходимую для эксплуатации существующих на нем зданий, специалисты гипотетически разделяют участок на части (застроенный и пустующий, возможный для дальнейшего освоения), что позволяет более объективно и корректно определить стоимость общего единого объекта. Выделение стоимости земли при оценке недвижимости происходит и в иных целях. В целом сложилась классическая формула, согласно которой стоимость единого объекта недвижимости (далее также - ЕОН) состоит из двух составляющих - стоимости объекта капитального строительства (здания, сооружения, далее - ОКС) и стоимости земельного участка (далее - ЗУ):
Вопрос: Что понимается под частью квартиры?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Часть квартиры является самостоятельным объектом жилищных прав и не может отождествляться с долей в праве общей собственности на квартиру (Вопрос: О налоге на имущество физлиц в отношении части квартиры, находящейся в общей долевой собственности (Письмо ФНС России от 14.02.2022 N БС-3-21/1251@)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Часть квартиры является самостоятельным объектом жилищных прав и не может отождествляться с долей в праве общей собственности на квартиру (Вопрос: О налоге на имущество физлиц в отношении части квартиры, находящейся в общей долевой собственности (Письмо ФНС России от 14.02.2022 N БС-3-21/1251@)).
Статья: Цифровые финансовые активы: налоговые последствия хозяйственных операций
(Садовская Т.Д., Попкова Ж.Г.)
("Финансовое право", 2023, N 9)Однако общий характер дефиниции п. 1 ст. 41 НК РФ зачастую позволяет высшим судебным инстанциям квалифицировать некоторые спорные деяния налогоплательщика как не породившие у него налогооблагаемого дохода. Так, в относительно недавно принятом Определении Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 309-ЭС22-4514 <26> рассмотрена соответствующая проблема. В рамках дела о своем банкротстве общество реализовало банку (конкурсный кредитор) предмет залога (по обязательствам должника ООО "Импульс") - недвижимое имущество. Суды трех инстанций пришли к выводу, что общество в данном случае получило доход, подлежащий учету при исчислении по упрощенной системе налогообложения (УСН). С данным выводом не согласился ВС РФ, в частности, указав, что при передаче имущества банку в счет погашения кредитных обязательств от имени основного должника (ООО "Импульс") общество не получило дохода как в денежной, так и в натуральной форме, а переданные налогоплательщику права (требования) не могли быть реализованы в связи с ликвидацией ООО "Импульс" и, следовательно, не могли быть признаны доходом.
(Садовская Т.Д., Попкова Ж.Г.)
("Финансовое право", 2023, N 9)Однако общий характер дефиниции п. 1 ст. 41 НК РФ зачастую позволяет высшим судебным инстанциям квалифицировать некоторые спорные деяния налогоплательщика как не породившие у него налогооблагаемого дохода. Так, в относительно недавно принятом Определении Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 309-ЭС22-4514 <26> рассмотрена соответствующая проблема. В рамках дела о своем банкротстве общество реализовало банку (конкурсный кредитор) предмет залога (по обязательствам должника ООО "Импульс") - недвижимое имущество. Суды трех инстанций пришли к выводу, что общество в данном случае получило доход, подлежащий учету при исчислении по упрощенной системе налогообложения (УСН). С данным выводом не согласился ВС РФ, в частности, указав, что при передаче имущества банку в счет погашения кредитных обязательств от имени основного должника (ООО "Импульс") общество не получило дохода как в денежной, так и в натуральной форме, а переданные налогоплательщику права (требования) не могли быть реализованы в связи с ликвидацией ООО "Импульс" и, следовательно, не могли быть признаны доходом.
Статья: Некоторые аспекты налогообложения недвижимого имущества семей с детьми
(Кабанов С.Г.)
("Финансовое право", 2023, N 4)Семьи с детьми при определенных условиях имеют право на государственную поддержку, государственные пособия, материнский капитал, льготные условия приобретения недвижимого имущества, а также многочисленные налоговые льготы, в том числе в части налогообложения недвижимого имущества. Так, подтверждением вышесказанного являются ключевые меры, изложенные в Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов <1>, направленные на повышение доступности жилья семьям с детьми, реализацию программы льготной семейной ипотеки и др. Традиционно семьи рассматриваются в качестве адресатов государственной и муниципальной социальной поддержки, в том числе налогово-правовой. Согласно Концепции демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года "необходимо обеспечить дальнейшее совершенствование законодательства Российской Федерации в сфере семейного, налогового и жилищного права..." <2>; согласно Концепции государственной семейной политики в Российской Федерации на период до 2025 года к мерам, направленным на стимулирование рождаемости, относятся в том числе "налоговые льготы; совершенствование системы налогообложения для лиц с семейными обязанностями с учетом идеи посемейного налогообложения" <3>.
(Кабанов С.Г.)
("Финансовое право", 2023, N 4)Семьи с детьми при определенных условиях имеют право на государственную поддержку, государственные пособия, материнский капитал, льготные условия приобретения недвижимого имущества, а также многочисленные налоговые льготы, в том числе в части налогообложения недвижимого имущества. Так, подтверждением вышесказанного являются ключевые меры, изложенные в Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов <1>, направленные на повышение доступности жилья семьям с детьми, реализацию программы льготной семейной ипотеки и др. Традиционно семьи рассматриваются в качестве адресатов государственной и муниципальной социальной поддержки, в том числе налогово-правовой. Согласно Концепции демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года "необходимо обеспечить дальнейшее совершенствование законодательства Российской Федерации в сфере семейного, налогового и жилищного права..." <2>; согласно Концепции государственной семейной политики в Российской Федерации на период до 2025 года к мерам, направленным на стимулирование рождаемости, относятся в том числе "налоговые льготы; совершенствование системы налогообложения для лиц с семейными обязанностями с учетом идеи посемейного налогообложения" <3>.
Ситуация: Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обратите внимание! Собственники помещения (жилого либо нежилого) обязаны платить налог на имущество физических лиц. При этом налог, уплачиваемый за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру (ст. 400, пп. 2, 6 п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 406 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обратите внимание! Собственники помещения (жилого либо нежилого) обязаны платить налог на имущество физических лиц. При этом налог, уплачиваемый за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру (ст. 400, пп. 2, 6 п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 406 НК РФ).