Может ли здание находится на двух земельных участках
Подборка наиболее важных документов по запросу Может ли здание находится на двух земельных участках (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 378.2 "Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию правительства города необоснованной, указанный вид разрешенного использования однозначно не предполагает отнесение объектов к административно-деловому центру и не тождественен виду использования "эксплуатация в целях делового, административного или коммерческого назначения". При этом здание находится одновременно на двух земельных участках, и на спорном участке расположена лишь очень незначительная часть общей площади здания.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию правительства города необоснованной, указанный вид разрешенного использования однозначно не предполагает отнесение объектов к административно-деловому центру и не тождественен виду использования "эксплуатация в целях делового, административного или коммерческого назначения". При этом здание находится одновременно на двух земельных участках, и на спорном участке расположена лишь очень незначительная часть общей площади здания.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 36 "Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения" ЗК РФ"Доводы Минимущество Нижегородской области об отсутствии сведений о принадлежности двух металлических строений имеющих некапитальный характер, пристроенных к основному зданию и находящихся на спорном земельном участке, судом первой инстанции признаны необоснованными, поскольку из буквального толкования положений статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что целью предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном указанной нормой права, является обеспечение нормальной эксплуатации расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, то есть объектов недвижимости."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблема уклонения арбитражных управляющих от государственной регистрации права собственности должника на недвижимость
(Юлова Е.С.)
("Проблемы экономики и юридической практики", 2024, N 3)Так, в деле о банкротстве юридического лица в конкурсную массу был включен и впоследствии выставлен конкурсным управляющим на торги земельный участок. На этом участке находилось два объекта недвижимости (здания), которые не были поставлены на кадастровый учет, право собственности должника на них оформлено не было. В связи с этим конкурсный управляющий не учел их при проведении инвентаризации (которая зачастую проводится на основе выписок из ЕГРН) и оценки, при определении цены продажи земельного участка, на торги эти два объекта также выставлены им не были. В результате продажи участка они безвозмездно перешли в собственность его покупателя, а конкурсная масса лишилась поступлений в размере стоимости указанных зданий <2>. Если бы конкурсный управляющий воспользовался в должной мере своими полномочиями руководителя организации-банкрота и осуществил бы действия по оформлению права собственности управляемой им организации, конкурсная масса была бы пополнена на сумму цены этих объектов недвижимости и объем удовлетворения требований кредиторов существенно вырос.
(Юлова Е.С.)
("Проблемы экономики и юридической практики", 2024, N 3)Так, в деле о банкротстве юридического лица в конкурсную массу был включен и впоследствии выставлен конкурсным управляющим на торги земельный участок. На этом участке находилось два объекта недвижимости (здания), которые не были поставлены на кадастровый учет, право собственности должника на них оформлено не было. В связи с этим конкурсный управляющий не учел их при проведении инвентаризации (которая зачастую проводится на основе выписок из ЕГРН) и оценки, при определении цены продажи земельного участка, на торги эти два объекта также выставлены им не были. В результате продажи участка они безвозмездно перешли в собственность его покупателя, а конкурсная масса лишилась поступлений в размере стоимости указанных зданий <2>. Если бы конкурсный управляющий воспользовался в должной мере своими полномочиями руководителя организации-банкрота и осуществил бы действия по оформлению права собственности управляемой им организации, конкурсная масса была бы пополнена на сумму цены этих объектов недвижимости и объем удовлетворения требований кредиторов существенно вырос.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: по вопросу о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание, существует две позиции судов (актуально до 01.03.2015).
Влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: по вопросу о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание, существует две позиции судов (актуально до 01.03.2015).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Разумный и добросовестный потенциальный покупатель, узнав о разделении права аренды земельного участка с находящимися на нем зданиями и внутренних дорог, обеспечивающих подъезд к этим зданиям, на два отдельных лота, воздержится от участия в торгах, так как имеется риск победы лишь по одному из лотов, а в этом случае возникнет неопределенность по поводу реальной возможности использования зданий, свободный доступ к которым зависит от воли иного лица - собственника дорог.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Разумный и добросовестный потенциальный покупатель, узнав о разделении права аренды земельного участка с находящимися на нем зданиями и внутренних дорог, обеспечивающих подъезд к этим зданиям, на два отдельных лота, воздержится от участия в торгах, так как имеется риск победы лишь по одному из лотов, а в этом случае возникнет неопределенность по поводу реальной возможности использования зданий, свободный доступ к которым зависит от воли иного лица - собственника дорог.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)31. При отсутствии препятствий для раздела исходного участка собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе приобрести в собственность часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)31. При отсутствии препятствий для раздела исходного участка собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе приобрести в собственность часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации.
Статья: Отчет о результатах контрольного мероприятия "Проверка осуществления Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве полномочий по управлению федеральным имуществом, в том числе его учета и поступления средств в федеральный бюджет, за 2020 - 2021 годы"
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 1)<28> По результатам контрольного мероприятия Управление направило правообладателям досудебную претензию о взыскании неосновательного обогащения на сумму 2 606,6 тыс. рублей за период с 29 января года (даты государственной регистрации права собственности) по 1 июля 2022 года и необходимости оформления земельно-правовых отношений (от 11 июля 2022 г. N 77-08/20812). Учитывая, что проинформирован только один из двух правообладателей зданий, находящихся на данном земельном участке, а также то, что земельные отношения Управлением не оформлялись с момента заключения договоров аренды зданий, перспективы исполнения претензии отрицательные.
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 1)<28> По результатам контрольного мероприятия Управление направило правообладателям досудебную претензию о взыскании неосновательного обогащения на сумму 2 606,6 тыс. рублей за период с 29 января года (даты государственной регистрации права собственности) по 1 июля 2022 года и необходимости оформления земельно-правовых отношений (от 11 июля 2022 г. N 77-08/20812). Учитывая, что проинформирован только один из двух правообладателей зданий, находящихся на данном земельном участке, а также то, что земельные отношения Управлением не оформлялись с момента заключения договоров аренды зданий, перспективы исполнения претензии отрицательные.
Готовое решение: Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении
(КонсультантПлюс, 2025)Однако оформить землю под продаваемым зданием необходимо (ст. 273 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Однако оформить землю под продаваемым зданием необходимо (ст. 273 ГК РФ).
Статья: Государственное регулирование деятельности по организации и проведению азартных игр в Российской Федерации: от идеи до реализации
(Пошивайлова А.В., Волошин Ф.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 12)Получается не совсем логичный законодательный подход, когда два здания могут находиться рядом друг с другом, иметь входы "дверь-в-дверь", но при этом располагаться на разных земельных участках. Де-юре это уже отдельные здания на своих обособленных фундаментах. При таких условиях возможно осуществлять медицинскую, детскую, образовательную и прочие виды деятельности наряду с организацией азартных игр в букмекерских конторах и тотализаторах вне игорных зон. А если здание букмекерской конторы (пункта приема ставок) и, например, медицинского учреждения расположены друг от друга на значительном расстоянии, но формально на одном земельном участке, то это уже нарушение условий лицензирования именно для букмекеров.
(Пошивайлова А.В., Волошин Ф.А.)
("Хозяйство и право", 2024, N 12)Получается не совсем логичный законодательный подход, когда два здания могут находиться рядом друг с другом, иметь входы "дверь-в-дверь", но при этом располагаться на разных земельных участках. Де-юре это уже отдельные здания на своих обособленных фундаментах. При таких условиях возможно осуществлять медицинскую, детскую, образовательную и прочие виды деятельности наряду с организацией азартных игр в букмекерских конторах и тотализаторах вне игорных зон. А если здание букмекерской конторы (пункта приема ставок) и, например, медицинского учреждения расположены друг от друга на значительном расстоянии, но формально на одном земельном участке, то это уже нарушение условий лицензирования именно для букмекеров.
Статья: Обход преимущественного права покупки посредством "договора, схожего с куплей-продажей"
(Шермайер М.Й.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Фабула дела. Два сособственника земельного участка, на котором расположено здание (В и Б), предоставили друг другу вещное право преимущественной покупки на объекты, находящиеся в их индивидуальной собственности, а именно принадлежащие им этажи указанного дома. Когда В вознамерился продать принадлежащий ему объект, он тщетно упрашивал Б отказаться от права преимущественной покупки <5>. Не добившись желаемого, В заключил с третьим лицом (Д) следующий договор <6>: в обмен на переход обязательств лица В лицу Д предоставляется не ограниченная сроком и безотзывная оферта на приобретение по купле-продаже объекта, находящегося в индивидуальной собственности В. Кроме того, Д становится уполномоченным на любое распоряжение этим объектом и также приобретает на него узуфрукт и право поземельного долга. Лицо Б потребовало реализации преимущественного права. Только Верховный суд удовлетворил его требование.
(Шермайер М.Й.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Фабула дела. Два сособственника земельного участка, на котором расположено здание (В и Б), предоставили друг другу вещное право преимущественной покупки на объекты, находящиеся в их индивидуальной собственности, а именно принадлежащие им этажи указанного дома. Когда В вознамерился продать принадлежащий ему объект, он тщетно упрашивал Б отказаться от права преимущественной покупки <5>. Не добившись желаемого, В заключил с третьим лицом (Д) следующий договор <6>: в обмен на переход обязательств лица В лицу Д предоставляется не ограниченная сроком и безотзывная оферта на приобретение по купле-продаже объекта, находящегося в индивидуальной собственности В. Кроме того, Д становится уполномоченным на любое распоряжение этим объектом и также приобретает на него узуфрукт и право поземельного долга. Лицо Б потребовало реализации преимущественного права. Только Верховный суд удовлетворил его требование.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)8.10. Девятым обстоятельством, исключающим проведение аукциона в отношении земельного участка, выступает расположение на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в двух случаях:
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)8.10. Девятым обстоятельством, исключающим проведение аукциона в отношении земельного участка, выступает расположение на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в двух случаях:
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
"Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики)"
(выпуск 28)
(отв. ред. В.М. Жуйков)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)Заявитель является собственником двух земельных участков, на которых расположены административное здание и гараж, выезд с этих участков возможен только через соседний земельный участок, находящийся в управлении Общества. После того как данный выезд был перекрыт шлагбаумом, Заявитель обратился к Обществу с письмом о предоставлении возможности проезда по земельному участку.
(выпуск 28)
(отв. ред. В.М. Жуйков)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)Заявитель является собственником двух земельных участков, на которых расположены административное здание и гараж, выезд с этих участков возможен только через соседний земельный участок, находящийся в управлении Общества. После того как данный выезд был перекрыт шлагбаумом, Заявитель обратился к Обществу с письмом о предоставлении возможности проезда по земельному участку.
Статья: Договор лизинга как способ титульного обеспечения
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)К тому же запрет лизинга земельных участков в сочетании с законным лизингом здания или сооружения вступает в конфликт с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Чтобы избежать нарушения этого принципа, участники оборота вынуждены синхронизировать судьбу земельного участка и находящегося на нем здания. С этой целью создается отдельное правовое основание для передачи участка, в частности договор аренды с правом выкупа или договор купли-продажи в рассрочку <90>. Условиями двух договоров (лизинга здания и, например, аренды участка с выкупом) стороны стремятся как можно крепче и теснее связать судьбу здания и участка. Тем не менее разные объекты подчиняются разным правовым режимам и могут стать предметами самостоятельных споров, что разорвет созданную сторонами междоговорную связь. Иными словами, неуместным выглядит запрет лизинга участков, на которых расположено здание или сооружение. В связи с этим Президиум ВАС РФ подверг ст. 3 Закона о лизинге и ст. 666 ГК РФ ограничительному толкованию, признав, что установленный в законе запрет лизинга участков распространяется только на незастроенные участки, т.е. на участки, которые выступают самостоятельным предметом договора лизинга <91>. Впрочем, убедительных цивилистических причин для сохранения и этого запрета обнаружить не удается <92>.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)К тому же запрет лизинга земельных участков в сочетании с законным лизингом здания или сооружения вступает в конфликт с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Чтобы избежать нарушения этого принципа, участники оборота вынуждены синхронизировать судьбу земельного участка и находящегося на нем здания. С этой целью создается отдельное правовое основание для передачи участка, в частности договор аренды с правом выкупа или договор купли-продажи в рассрочку <90>. Условиями двух договоров (лизинга здания и, например, аренды участка с выкупом) стороны стремятся как можно крепче и теснее связать судьбу здания и участка. Тем не менее разные объекты подчиняются разным правовым режимам и могут стать предметами самостоятельных споров, что разорвет созданную сторонами междоговорную связь. Иными словами, неуместным выглядит запрет лизинга участков, на которых расположено здание или сооружение. В связи с этим Президиум ВАС РФ подверг ст. 3 Закона о лизинге и ст. 666 ГК РФ ограничительному толкованию, признав, что установленный в законе запрет лизинга участков распространяется только на незастроенные участки, т.е. на участки, которые выступают самостоятельным предметом договора лизинга <91>. Впрочем, убедительных цивилистических причин для сохранения и этого запрета обнаружить не удается <92>.
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Также следует обратить внимание на предусмотренную ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ возможность переоформления блокированных домов. Закреплено, что блок, построенный в период действия старых правил и соответствующий параметрам, установленным с 01.03.2022, признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений в ЕГРН - приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с новыми требованиями (при этом указываются вид объекта: "здание", назначение: "жилой дом" и вид разрешенного использования: "дом блокированной застройки"; противоречащее по смыслу наименование исключается). Одновременно возможно также разделить земельный участок (по желанию), если он находится в общей долевой собственности. Несоответствие требованиям градостроительного регламента в составе правил землепользования и застройки учитываться не будет.
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Также следует обратить внимание на предусмотренную ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ возможность переоформления блокированных домов. Закреплено, что блок, построенный в период действия старых правил и соответствующий параметрам, установленным с 01.03.2022, признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений в ЕГРН - приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с новыми требованиями (при этом указываются вид объекта: "здание", назначение: "жилой дом" и вид разрешенного использования: "дом блокированной застройки"; противоречащее по смыслу наименование исключается). Одновременно возможно также разделить земельный участок (по желанию), если он находится в общей долевой собственности. Несоответствие требованиям градостроительного регламента в составе правил землепользования и застройки учитываться не будет.
Статья: Защита имущественного интереса супруга (бывшего супруга) в корпоративных конфликтах: анализ ключевых позиций Верховного Суда РФ
(Бородкин В.Г.)
("Закон", 2025, N 6)На основании оспариваемого договора купли-продажи ООО "Аудит Безопасности" продало ООО "Спас-Спектр" административное здание и два земельных участка за 600 000 рублей. Супруг должника являлся учредителем ООО "Аудит Безопасности" с долей участия в размере 50%, и на данную долю распространялся режим совместной собственности супругов. ВС РФ, признавая допустимым оспаривание в рамках дела о банкротстве гражданина сделок юридического лица, в котором участником является супруг гражданина-банкрота, влияющих на формирование конкурсной массы, указал на наличие зависимости между стоимостью находящейся в совместной собственности супругов доли и стоимостью имущества общества, что обусловливает влияние спорного договора об отчуждении имущества на формирование конкурсной массы должника и удовлетворение требований кредиторов (то, что был отчужден актив общества, а не доля, значения не имеет). ВС РФ в Определении при формировании позиции учел следующие существенные обстоятельства: (1) сделка ООО "Аудит Безопасности" совершена при наличии у супругов просроченных неисполненных обязательств перед третьими лицами, а (2) само отчуждение было произведено по многократно заниженной цене (3) руководимому родным братом супруга должника обществу.
(Бородкин В.Г.)
("Закон", 2025, N 6)На основании оспариваемого договора купли-продажи ООО "Аудит Безопасности" продало ООО "Спас-Спектр" административное здание и два земельных участка за 600 000 рублей. Супруг должника являлся учредителем ООО "Аудит Безопасности" с долей участия в размере 50%, и на данную долю распространялся режим совместной собственности супругов. ВС РФ, признавая допустимым оспаривание в рамках дела о банкротстве гражданина сделок юридического лица, в котором участником является супруг гражданина-банкрота, влияющих на формирование конкурсной массы, указал на наличие зависимости между стоимостью находящейся в совместной собственности супругов доли и стоимостью имущества общества, что обусловливает влияние спорного договора об отчуждении имущества на формирование конкурсной массы должника и удовлетворение требований кредиторов (то, что был отчужден актив общества, а не доля, значения не имеет). ВС РФ в Определении при формировании позиции учел следующие существенные обстоятельства: (1) сделка ООО "Аудит Безопасности" совершена при наличии у супругов просроченных неисполненных обязательств перед третьими лицами, а (2) само отчуждение было произведено по многократно заниженной цене (3) руководимому родным братом супруга должника обществу.