Момент определения экономии застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Момент определения экономии застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2015 год: Статья 153 "Налоговая база" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Налогоплательщик как застройщик осуществлял деятельность по возведению объектов капитального строительства и реализации объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений), в том числе в рамках договоров долевого участия в строительстве. Полученная им экономия от реализации договоров долевого участия в строительстве, которая являлась выручкой застройщика за оказание им соответствующих услуг (выполнение работ) и подлежала включению в налоговую базу по НДС, определялась в момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом финансовый результат от деятельности формировался как разница между средствами целевого финансирования (от дольщиков), фактическими затратами на строительство и ожидаемыми затратами, которые застройщику предстоит понести. Под ожидаемыми (предстоящими) расходами подразумевались работы (услуги), не подтвержденные на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию первичными документами (актами, отчетами, счетами-фактурами), однако по которым существовали договоры или имелись данные о неосвоенных объемах работ по смете, из которых можно было определить величину ожидаемых расходов. Налоговая инспекция пришла к выводу, что в нарушение положений п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы по НДС налогоплательщик неправомерно уменьшал полученную выручку на суммы ожидаемых затрат (резерва предстоящих расходов), не подтвержденных на тот момент соответствующими первичными документами, что повлекло занижение налоговой базы по НДС. Суд поддержал вывод налогового органа, указав, что фактически доход определялся налогоплательщиком на дату получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, финансовый результат (экономия) - размер выручки для целей НДС - определялся до момента исполнения своих обязательств перед дольщиками и в отсутствие надлежаще оформленных первичных документов по резерву ожидаемых расходов, при этом по ряду объектов строительства на дату передачи объектов дольщикам имелся неиспользованный остаток резерва ожидаемых расходов, что правильно расценено налоговой инспекцией как занижение налоговой базы по НДС; в соответствии с законом финансовый результат деятельности застройщика, связанной со строительством, может быть определен только после формирования всей затратной части осуществляемого строительства; поскольку налогоплательщик избрал моментом определения финансового результата дату ввода объекта строительства в эксплуатацию, то налог подлежал исчислению исходя из всей полученной выручки (экономии), а уже по мере приобретения товаров и работ по достройке объектов строительства налогоплательщик должен был предъявлять суммы "входного" НДС к вычету в периоде получения счетов-фактур и принятия их к учету, как предусмотрено ст. ст. 171 - 172 НК РФ.
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Налогоплательщик как застройщик осуществлял деятельность по возведению объектов капитального строительства и реализации объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений), в том числе в рамках договоров долевого участия в строительстве. Полученная им экономия от реализации договоров долевого участия в строительстве, которая являлась выручкой застройщика за оказание им соответствующих услуг (выполнение работ) и подлежала включению в налоговую базу по НДС, определялась в момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом финансовый результат от деятельности формировался как разница между средствами целевого финансирования (от дольщиков), фактическими затратами на строительство и ожидаемыми затратами, которые застройщику предстоит понести. Под ожидаемыми (предстоящими) расходами подразумевались работы (услуги), не подтвержденные на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию первичными документами (актами, отчетами, счетами-фактурами), однако по которым существовали договоры или имелись данные о неосвоенных объемах работ по смете, из которых можно было определить величину ожидаемых расходов. Налоговая инспекция пришла к выводу, что в нарушение положений п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы по НДС налогоплательщик неправомерно уменьшал полученную выручку на суммы ожидаемых затрат (резерва предстоящих расходов), не подтвержденных на тот момент соответствующими первичными документами, что повлекло занижение налоговой базы по НДС. Суд поддержал вывод налогового органа, указав, что фактически доход определялся налогоплательщиком на дату получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, финансовый результат (экономия) - размер выручки для целей НДС - определялся до момента исполнения своих обязательств перед дольщиками и в отсутствие надлежаще оформленных первичных документов по резерву ожидаемых расходов, при этом по ряду объектов строительства на дату передачи объектов дольщикам имелся неиспользованный остаток резерва ожидаемых расходов, что правильно расценено налоговой инспекцией как занижение налоговой базы по НДС; в соответствии с законом финансовый результат деятельности застройщика, связанной со строительством, может быть определен только после формирования всей затратной части осуществляемого строительства; поскольку налогоплательщик избрал моментом определения финансового результата дату ввода объекта строительства в эксплуатацию, то налог подлежал исчислению исходя из всей полученной выручки (экономии), а уже по мере приобретения товаров и работ по достройке объектов строительства налогоплательщик должен был предъявлять суммы "входного" НДС к вычету в периоде получения счетов-фактур и принятия их к учету, как предусмотрено ст. ст. 171 - 172 НК РФ.
Подборка судебных решений за 2012 год: Статья 153 "Налоговая база" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Признавая неправомерным доначисление обществу НДС, суд исходил из того, что, поскольку полное окончание строительства жилого дома произведено налогоплательщиком в 4-м квартале 2010 года, т.е. после вступления в действие нормы пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которой освобождаются от обложения НДС услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заявитель обоснованно не включил в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого участия в строительстве средств над фактическими затратами по строительству. Доводы налогового органа о том, что при поэтапной сдаче объекта моментом определения налогооблагаемой базы является момент ввода в эксплуатацию части объекта, при этом налогоплательщик не лишен возможности после полного завершения строительства жилого дома и определения конечных затрат на строительство отдельных секций подать уточненные налоговые декларации по НДС, были отклонены судом, поскольку облагаемая НДС база определяется в момент закрытия объекта и определения финансового результата, а начисление НДС на еще не закрытые в учете объекты является неправомерным. До полного введения в эксплуатацию объекта определить среднюю себестоимость квадратного метра строительства и, следовательно, сумму фактической экономии инвестиционных средств, являющуюся объектом налогообложения у застройщика, невозможно.
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Признавая неправомерным доначисление обществу НДС, суд исходил из того, что, поскольку полное окончание строительства жилого дома произведено налогоплательщиком в 4-м квартале 2010 года, т.е. после вступления в действие нормы пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которой освобождаются от обложения НДС услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заявитель обоснованно не включил в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого участия в строительстве средств над фактическими затратами по строительству. Доводы налогового органа о том, что при поэтапной сдаче объекта моментом определения налогооблагаемой базы является момент ввода в эксплуатацию части объекта, при этом налогоплательщик не лишен возможности после полного завершения строительства жилого дома и определения конечных затрат на строительство отдельных секций подать уточненные налоговые декларации по НДС, были отклонены судом, поскольку облагаемая НДС база определяется в момент закрытия объекта и определения финансового результата, а начисление НДС на еще не закрытые в учете объекты является неправомерным. До полного введения в эксплуатацию объекта определить среднюю себестоимость квадратного метра строительства и, следовательно, сумму фактической экономии инвестиционных средств, являющуюся объектом налогообложения у застройщика, невозможно.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно определить, на какую дату рассчитывается экономия. Ни один законодательный акт не устанавливает правила и момент определения застройщиком финансового результата, поэтому экономия может быть определена на дату:
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно определить, на какую дату рассчитывается экономия. Ни один законодательный акт не устанавливает правила и момент определения застройщиком финансового результата, поэтому экономия может быть определена на дату:
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
Нормативные акты
<Письмо> ФНС РФ от 12.12.2005 N 02-1-09/203@
"О порядке применения норм главы 25 НК РФ"при кассовом методе - по поступлении средств на счета в банках и (или) в кассу (в том числе средств, поступивших в качестве предоплаты), поступлении иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашение задолженности перед налогоплательщиком иным способом. Данное распространяется и на часть инвестиционного взноса (полученного в счет будущего строительства), определенную исходя из доли, предусмотренной на содержание застройщика.
"О порядке применения норм главы 25 НК РФ"при кассовом методе - по поступлении средств на счета в банках и (или) в кассу (в том числе средств, поступивших в качестве предоплаты), поступлении иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашение задолженности перед налогоплательщиком иным способом. Данное распространяется и на часть инвестиционного взноса (полученного в счет будущего строительства), определенную исходя из доли, предусмотренной на содержание застройщика.
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под. ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2020, N 8)В текущий момент компания облагает НДС услуги застройщика и экономию по целевым взносам по реализуемым помещениям непроизводственного назначения.
(под. ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2020, N 8)В текущий момент компания облагает НДС услуги застройщика и экономию по целевым взносам по реализуемым помещениям непроизводственного назначения.
Вопрос: ...Согласно учетной политике сумму экономии застройщик исчисляет на дату получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Как исчислить НДС с экономии, если разрешение на ввод МКД в эксплуатацию получено, а работы по строительству не завершены?
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 6)Поскольку налогоплательщик избрал моментом определения финансового результата дату ввода объекта строительства в эксплуатацию, НДС должен быть исчислен исходя из всей полученной на этот момент экономии. Уменьшение фактической экономии на расходы будущих периодов (резерв) в рассматриваемом случае по своей сути означает получение вычета по НДС заранее (вычет не подтвержден счетами-фактурами, книгой покупок и иными документами). В данном случае застройщик не лишен права по мере приобретения товаров и работ по достройке объектов строительства предъявлять суммы "входного" НДС к вычету в периоде получения счетов-фактур и принятия покупок к учету, как предусмотрено ст. ст. 171 - 172 НК РФ. Окончательный вердикт арбитры сформулировали так:
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 6)Поскольку налогоплательщик избрал моментом определения финансового результата дату ввода объекта строительства в эксплуатацию, НДС должен быть исчислен исходя из всей полученной на этот момент экономии. Уменьшение фактической экономии на расходы будущих периодов (резерв) в рассматриваемом случае по своей сути означает получение вычета по НДС заранее (вычет не подтвержден счетами-фактурами, книгой покупок и иными документами). В данном случае застройщик не лишен права по мере приобретения товаров и работ по достройке объектов строительства предъявлять суммы "входного" НДС к вычету в периоде получения счетов-фактур и принятия покупок к учету, как предусмотрено ст. ст. 171 - 172 НК РФ. Окончательный вердикт арбитры сформулировали так:
Статья: Комментарий к Письму Минфина России от 21.03.2011 N 03-07-10/06
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 5)Относительно второго условия, указанного в комментируемом Письме, отметим следующее. С учетом положения п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ полученная экономия является не чем иным, как выручкой застройщика за реализованные услуги (которые с 01.10.2010 не подлежат налогообложению в силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Аналогичные выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10. Как отметили судьи, в момент сдачи объектов долевого строительства в эксплуатацию и передачи инвесторам денежные средства, оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика, не носят инвестиционного характера, поэтому финансовый результат, который получен застройщиком, в том числе в виде экономии инвестиционных средств, является его выручкой за оказанные услуги в целях налогообложения НДС.
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 5)Относительно второго условия, указанного в комментируемом Письме, отметим следующее. С учетом положения п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ полученная экономия является не чем иным, как выручкой застройщика за реализованные услуги (которые с 01.10.2010 не подлежат налогообложению в силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Аналогичные выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10. Как отметили судьи, в момент сдачи объектов долевого строительства в эксплуатацию и передачи инвесторам денежные средства, оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика, не носят инвестиционного характера, поэтому финансовый результат, который получен застройщиком, в том числе в виде экономии инвестиционных средств, является его выручкой за оказанные услуги в целях налогообложения НДС.
Статья: Как застройщику определять финансовый результат: по каждому ДДУ, по отдельному МКД или в целом по ЖК?
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 3)Застройщик считал: момент определения экономии не наступил, так как он продолжает нести затраты, связанные со строительством, в том числе на благоустройство прилегающей к домам территории.
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 3)Застройщик считал: момент определения экономии не наступил, так как он продолжает нести затраты, связанные со строительством, в том числе на благоустройство прилегающей к домам территории.
Статья: Налогообложение у застройщиков. Что нового?
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 1)Во-вторых, Минфин не может определиться с порядком исчисления застройщиком экономии или перерасхода денежных средств. Так, в Письмах от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77 и N 03-03-06/1/75 было указано: прибыль необходимо рассчитывать по каждому объекту долевого строительства. Позднее в Письме от 16.09.2011 N 03-03-06/1/554 финансисты неожиданно согласились с тем, что в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости (то есть по жилому дому, а не по каждой квартире). И вот теперь, к сожалению, чиновники вновь моментом определения финансового результата признали дату передачи объекта долевого строительства (Письмо от 26.10.2011 N 03-07-10/17), что равнозначно исчислению налоговой базы по каждой квартире и отдельному машино-месту. Заметим, что этот подход суды не поддерживают, поэтому застройщик вполне может закрепить в своей учетной политике как предлагаемый финансистами вариант, так и более выгодный и удобный, когда финансовый результат рассчитывается в целом по объекту недвижимости (многоквартирному дому).
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 1)Во-вторых, Минфин не может определиться с порядком исчисления застройщиком экономии или перерасхода денежных средств. Так, в Письмах от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77 и N 03-03-06/1/75 было указано: прибыль необходимо рассчитывать по каждому объекту долевого строительства. Позднее в Письме от 16.09.2011 N 03-03-06/1/554 финансисты неожиданно согласились с тем, что в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости (то есть по жилому дому, а не по каждой квартире). И вот теперь, к сожалению, чиновники вновь моментом определения финансового результата признали дату передачи объекта долевого строительства (Письмо от 26.10.2011 N 03-07-10/17), что равнозначно исчислению налоговой базы по каждой квартире и отдельному машино-месту. Заметим, что этот подход суды не поддерживают, поэтому застройщик вполне может закрепить в своей учетной политике как предлагаемый финансистами вариант, так и более выгодный и удобный, когда финансовый результат рассчитывается в целом по объекту недвижимости (многоквартирному дому).
Тематический выпуск: Корпоративные отношения, договоры и прочее: из практики гражданско-правового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2020, N 12)Суд указал, что нормы закона не обязывают застройщика определять экономию (перерасход) денежных средств только в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия. Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2020, N 12)Суд указал, что нормы закона не обязывают застройщика определять экономию (перерасход) денежных средств только в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия. Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).
Статья: Комментарий к Письму Минфина России от 08.11.2010 N 03-07-10/17
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 3)Дело в том, что порядок расчета экономии инвестиционных средств не являлся предметом рассмотрения в суде. Выводы Президиума ВАС (Постановление от 12.01.1999 N 4106/98) о том, что ведения заказчиком учета затрат по каждой квартире в строящемся доме законодательством не предусмотрено, были сделаны до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. В Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10 данная экономия рассматривается как сумма превышения инвестиционного взноса, полученного застройщиком от участников договоров о долевом участии в строительстве, над фактическими затратами на строительство объектов.
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 3)Дело в том, что порядок расчета экономии инвестиционных средств не являлся предметом рассмотрения в суде. Выводы Президиума ВАС (Постановление от 12.01.1999 N 4106/98) о том, что ведения заказчиком учета затрат по каждой квартире в строящемся доме законодательством не предусмотрено, были сделаны до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. В Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10 данная экономия рассматривается как сумма превышения инвестиционного взноса, полученного застройщиком от участников договоров о долевом участии в строительстве, над фактическими затратами на строительство объектов.
Статья: Обобщение судебной практики по налоговым спорам за сентябрь 2012 года
("Электронный журнал "Финансовые и бухгалтерские консультации", 2012, N 11)4.1. Инспекцией неправильно определена выручка общества, подлежащая обложению НДС, поскольку налогооблагаемая база рассчитывается в момент закрытия объекта и определения финансового результата, а начисление НДС на еще не закрытые в учете объекты неправомерно. Объект заканчивался строительством поэтапно, до полного введения в эксплуатацию объекта установить среднюю себестоимость квадратного метра строительства и, следовательно, сумму фактической экономии инвестиционных средств, являющейся объектом налогообложения у застройщика, невозможно.
("Электронный журнал "Финансовые и бухгалтерские консультации", 2012, N 11)4.1. Инспекцией неправильно определена выручка общества, подлежащая обложению НДС, поскольку налогооблагаемая база рассчитывается в момент закрытия объекта и определения финансового результата, а начисление НДС на еще не закрытые в учете объекты неправомерно. Объект заканчивался строительством поэтапно, до полного введения в эксплуатацию объекта установить среднюю себестоимость квадратного метра строительства и, следовательно, сумму фактической экономии инвестиционных средств, являющейся объектом налогообложения у застройщика, невозможно.
Вопрос: ...Застройщик осуществляет строительство жилого дома. Строительство финансируется как частными инвесторами, так и за счет кредитных средств, дополнительно привлекаемых застройщиком. По условиям договоров о привлечении средств расходы в виде процентов по кредитам возмещает инвестор. Как учитываются проценты в целях исчисления налога на прибыль и как они влияют на налоговую базу по НДС после реализации инвестиционного договора?
("Российский налоговый курьер", 2006, N 5)В бухгалтерском учете разницу между полученными от инвестора и освоенными застройщиком средствами, возникающую по окончании строительства, следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой реализованных услуг застройщика. При определении размера такой экономии возможны две ситуации.
("Российский налоговый курьер", 2006, N 5)В бухгалтерском учете разницу между полученными от инвестора и освоенными застройщиком средствами, возникающую по окончании строительства, следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой реализованных услуг застройщика. При определении размера такой экономии возможны две ситуации.
Статья: Комментарий к Постановлению АС УО от 10.07.2020 N Ф09-3821/20
(Серова А.И.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2020, N 8)Важно, что позицию Верховного Суда стал поддерживать Минфин. В частности, в Письме от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395 чиновники указали: учитывая Определение ВС РФ от 05.06.2017 N 303-КГ17-5474, застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия (то есть подписания акта о передаче объекта долевого строительства).
(Серова А.И.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2020, N 8)Важно, что позицию Верховного Суда стал поддерживать Минфин. В частности, в Письме от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395 чиновники указали: учитывая Определение ВС РФ от 05.06.2017 N 303-КГ17-5474, застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия (то есть подписания акта о передаче объекта долевого строительства).