Момент определения экономии застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Момент определения экономии застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2015 год: Статья 153 "Налоговая база" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Налогоплательщик как застройщик осуществлял деятельность по возведению объектов капитального строительства и реализации объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений), в том числе в рамках договоров долевого участия в строительстве. Полученная им экономия от реализации договоров долевого участия в строительстве, которая являлась выручкой застройщика за оказание им соответствующих услуг (выполнение работ) и подлежала включению в налоговую базу по НДС, определялась в момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом финансовый результат от деятельности формировался как разница между средствами целевого финансирования (от дольщиков), фактическими затратами на строительство и ожидаемыми затратами, которые застройщику предстоит понести. Под ожидаемыми (предстоящими) расходами подразумевались работы (услуги), не подтвержденные на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию первичными документами (актами, отчетами, счетами-фактурами), однако по которым существовали договоры или имелись данные о неосвоенных объемах работ по смете, из которых можно было определить величину ожидаемых расходов. Налоговая инспекция пришла к выводу, что в нарушение положений п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы по НДС налогоплательщик неправомерно уменьшал полученную выручку на суммы ожидаемых затрат (резерва предстоящих расходов), не подтвержденных на тот момент соответствующими первичными документами, что повлекло занижение налоговой базы по НДС. Суд поддержал вывод налогового органа, указав, что фактически доход определялся налогоплательщиком на дату получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, финансовый результат (экономия) - размер выручки для целей НДС - определялся до момента исполнения своих обязательств перед дольщиками и в отсутствие надлежаще оформленных первичных документов по резерву ожидаемых расходов, при этом по ряду объектов строительства на дату передачи объектов дольщикам имелся неиспользованный остаток резерва ожидаемых расходов, что правильно расценено налоговой инспекцией как занижение налоговой базы по НДС; в соответствии с законом финансовый результат деятельности застройщика, связанной со строительством, может быть определен только после формирования всей затратной части осуществляемого строительства; поскольку налогоплательщик избрал моментом определения финансового результата дату ввода объекта строительства в эксплуатацию, то налог подлежал исчислению исходя из всей полученной выручки (экономии), а уже по мере приобретения товаров и работ по достройке объектов строительства налогоплательщик должен был предъявлять суммы "входного" НДС к вычету в периоде получения счетов-фактур и принятия их к учету, как предусмотрено ст. ст. 171 - 172 НК РФ.
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Налогоплательщик как застройщик осуществлял деятельность по возведению объектов капитального строительства и реализации объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений), в том числе в рамках договоров долевого участия в строительстве. Полученная им экономия от реализации договоров долевого участия в строительстве, которая являлась выручкой застройщика за оказание им соответствующих услуг (выполнение работ) и подлежала включению в налоговую базу по НДС, определялась в момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом финансовый результат от деятельности формировался как разница между средствами целевого финансирования (от дольщиков), фактическими затратами на строительство и ожидаемыми затратами, которые застройщику предстоит понести. Под ожидаемыми (предстоящими) расходами подразумевались работы (услуги), не подтвержденные на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию первичными документами (актами, отчетами, счетами-фактурами), однако по которым существовали договоры или имелись данные о неосвоенных объемах работ по смете, из которых можно было определить величину ожидаемых расходов. Налоговая инспекция пришла к выводу, что в нарушение положений п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы по НДС налогоплательщик неправомерно уменьшал полученную выручку на суммы ожидаемых затрат (резерва предстоящих расходов), не подтвержденных на тот момент соответствующими первичными документами, что повлекло занижение налоговой базы по НДС. Суд поддержал вывод налогового органа, указав, что фактически доход определялся налогоплательщиком на дату получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, финансовый результат (экономия) - размер выручки для целей НДС - определялся до момента исполнения своих обязательств перед дольщиками и в отсутствие надлежаще оформленных первичных документов по резерву ожидаемых расходов, при этом по ряду объектов строительства на дату передачи объектов дольщикам имелся неиспользованный остаток резерва ожидаемых расходов, что правильно расценено налоговой инспекцией как занижение налоговой базы по НДС; в соответствии с законом финансовый результат деятельности застройщика, связанной со строительством, может быть определен только после формирования всей затратной части осуществляемого строительства; поскольку налогоплательщик избрал моментом определения финансового результата дату ввода объекта строительства в эксплуатацию, то налог подлежал исчислению исходя из всей полученной выручки (экономии), а уже по мере приобретения товаров и работ по достройке объектов строительства налогоплательщик должен был предъявлять суммы "входного" НДС к вычету в периоде получения счетов-фактур и принятия их к учету, как предусмотрено ст. ст. 171 - 172 НК РФ.
Подборка судебных решений за 2012 год: Статья 153 "Налоговая база" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Признавая неправомерным доначисление обществу НДС, суд исходил из того, что, поскольку полное окончание строительства жилого дома произведено налогоплательщиком в 4-м квартале 2010 года, т.е. после вступления в действие нормы пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которой освобождаются от обложения НДС услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заявитель обоснованно не включил в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого участия в строительстве средств над фактическими затратами по строительству. Доводы налогового органа о том, что при поэтапной сдаче объекта моментом определения налогооблагаемой базы является момент ввода в эксплуатацию части объекта, при этом налогоплательщик не лишен возможности после полного завершения строительства жилого дома и определения конечных затрат на строительство отдельных секций подать уточненные налоговые декларации по НДС, были отклонены судом, поскольку облагаемая НДС база определяется в момент закрытия объекта и определения финансового результата, а начисление НДС на еще не закрытые в учете объекты является неправомерным. До полного введения в эксплуатацию объекта определить среднюю себестоимость квадратного метра строительства и, следовательно, сумму фактической экономии инвестиционных средств, являющуюся объектом налогообложения у застройщика, невозможно.
(ООО "Юридическая компания "Налоговая помощь")Признавая неправомерным доначисление обществу НДС, суд исходил из того, что, поскольку полное окончание строительства жилого дома произведено налогоплательщиком в 4-м квартале 2010 года, т.е. после вступления в действие нормы пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которой освобождаются от обложения НДС услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заявитель обоснованно не включил в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого участия в строительстве средств над фактическими затратами по строительству. Доводы налогового органа о том, что при поэтапной сдаче объекта моментом определения налогооблагаемой базы является момент ввода в эксплуатацию части объекта, при этом налогоплательщик не лишен возможности после полного завершения строительства жилого дома и определения конечных затрат на строительство отдельных секций подать уточненные налоговые декларации по НДС, были отклонены судом, поскольку облагаемая НДС база определяется в момент закрытия объекта и определения финансового результата, а начисление НДС на еще не закрытые в учете объекты является неправомерным. До полного введения в эксплуатацию объекта определить среднюю себестоимость квадратного метра строительства и, следовательно, сумму фактической экономии инвестиционных средств, являющуюся объектом налогообложения у застройщика, невозможно.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно определить, на какую дату рассчитывается экономия. Ни один законодательный акт не устанавливает правила и момент определения застройщиком финансового результата, поэтому экономия может быть определена на дату:
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Важно определить, на какую дату рассчитывается экономия. Ни один законодательный акт не устанавливает правила и момент определения застройщиком финансового результата, поэтому экономия может быть определена на дату:
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Учитывая Определение ВС РФ от 05.06.2017 N 303-КГ17-5474, застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия (то есть подписания акта о передаче объекта долевого строительства) (Письмо Минфина России от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395).
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Учитывая Определение ВС РФ от 05.06.2017 N 303-КГ17-5474, застройщику надлежит определять экономию (перерасход) денежных средств в разрезе каждого участника долевого строительства на момент исполнения соответствующего договора долевого участия (то есть подписания акта о передаче объекта долевого строительства) (Письмо Минфина России от 07.08.2018 N 03-03-06/1/55395).
Нормативные акты
<Письмо> ФНС РФ от 12.12.2005 N 02-1-09/203@
"О порядке применения норм главы 25 НК РФ"при кассовом методе - по поступлении средств на счета в банках и (или) в кассу (в том числе средств, поступивших в качестве предоплаты), поступлении иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашение задолженности перед налогоплательщиком иным способом. Данное распространяется и на часть инвестиционного взноса (полученного в счет будущего строительства), определенную исходя из доли, предусмотренной на содержание застройщика.
"О порядке применения норм главы 25 НК РФ"при кассовом методе - по поступлении средств на счета в банках и (или) в кассу (в том числе средств, поступивших в качестве предоплаты), поступлении иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашение задолженности перед налогоплательщиком иным способом. Данное распространяется и на часть инвестиционного взноса (полученного в счет будущего строительства), определенную исходя из доли, предусмотренной на содержание застройщика.
Статья: Увеличивают ли налоги счета эскроу. Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ
(Илларионов А.)
("Финансовая газета", 2020, N 14)Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.
(Илларионов А.)
("Финансовая газета", 2020, N 14)Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.
Статья: Как застройщику определять финансовый результат: по каждому ДДУ, по отдельному МКД или в целом по ЖК?
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 3)Застройщик считал: момент определения экономии не наступил, так как он продолжает нести затраты, связанные со строительством, в том числе на благоустройство прилегающей к домам территории.
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 3)Застройщик считал: момент определения экономии не наступил, так как он продолжает нести затраты, связанные со строительством, в том числе на благоустройство прилегающей к домам территории.
Статья: Комментарий к Письму Минфина России от 08.11.2010 N 03-07-10/17
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 3)Дело в том, что порядок расчета экономии инвестиционных средств не являлся предметом рассмотрения в суде. Выводы Президиума ВАС (Постановление от 12.01.1999 N 4106/98) о том, что ведения заказчиком учета затрат по каждой квартире в строящемся доме законодательством не предусмотрено, были сделаны до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. В Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10 данная экономия рассматривается как сумма превышения инвестиционного взноса, полученного застройщиком от участников договоров о долевом участии в строительстве, над фактическими затратами на строительство объектов.
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 3)Дело в том, что порядок расчета экономии инвестиционных средств не являлся предметом рассмотрения в суде. Выводы Президиума ВАС (Постановление от 12.01.1999 N 4106/98) о том, что ведения заказчиком учета затрат по каждой квартире в строящемся доме законодательством не предусмотрено, были сделаны до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. В Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10 данная экономия рассматривается как сумма превышения инвестиционного взноса, полученного застройщиком от участников договоров о долевом участии в строительстве, над фактическими затратами на строительство объектов.
Вопрос: Инспекция доначислила налог на прибыль с суммы экономии в связи с исключением расходов, осуществленных застройщиком после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Прав ли налоговый орган?
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 5)Ответ: Дата получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не имеет значения для целей определения размера экономии средств целевого финансирования. Сумма полученной застройщиком экономии исчисляется после того, как застройщик полностью завершил строительство МКД и исполнил свои обязательства по передаче дольщикам объектов долевого строительства (квартир и нежилых помещений). Имеющаяся судебная практика подтверждает, что у застройщика есть шансы добиться признания решения ИФНС незаконным.
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 5)Ответ: Дата получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не имеет значения для целей определения размера экономии средств целевого финансирования. Сумма полученной застройщиком экономии исчисляется после того, как застройщик полностью завершил строительство МКД и исполнил свои обязательства по передаче дольщикам объектов долевого строительства (квартир и нежилых помещений). Имеющаяся судебная практика подтверждает, что у застройщика есть шансы добиться признания решения ИФНС незаконным.
Статья: Выручка от услуг застройщика по строительству коммерческой недвижимости облагается налогом на прибыль в момент передачи помещения инвестору по акту приема-передачи
(Телия Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012)По мнению судов, акт приемки законченного строительством объекта фиксирует лишь факт возможности начала и безопасности эксплуатации такого объекта и, следовательно, не является документом, на основании которого у общества возникает обязанность по определению налоговой базы по налогу на прибыль организаций и НДС. Как указал суд кассационной инстанции, база по налогу на прибыль в виде сумм фактической экономии инвестиционных средств возникает у застройщика только после передачи построенного объекта инвесторам, так как в этот момент у заказчика-застройщика формируется инвентарная стоимость объекта с учетом фактических затрат на строительство.
(Телия Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012)По мнению судов, акт приемки законченного строительством объекта фиксирует лишь факт возможности начала и безопасности эксплуатации такого объекта и, следовательно, не является документом, на основании которого у общества возникает обязанность по определению налоговой базы по налогу на прибыль организаций и НДС. Как указал суд кассационной инстанции, база по налогу на прибыль в виде сумм фактической экономии инвестиционных средств возникает у застройщика только после передачи построенного объекта инвесторам, так как в этот момент у заказчика-застройщика формируется инвентарная стоимость объекта с учетом фактических затрат на строительство.
Статья: Комментарий к Определению ВС РФ от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2021, N 4)Обратите внимание! Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ).
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2021, N 4)Обратите внимание! Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ).
Тематический выпуск: Инвестиции в жилищное строительство
(Зуйкова Л.П.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2011, N 11)6.3.2.3.3. Момент определения финансового результата
(Зуйкова Л.П.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2011, N 11)6.3.2.3.3. Момент определения финансового результата
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
Вопрос: ...Организация-застройщик, применяющая УСН с объектом "доходы", заключает договоры участия в долевом строительстве с физлицами. Цена по договору - сумма денежных средств, направленных на возмещение затрат застройщика на строительство, при этом неизрасходованные средства участников являются премией застройщика. Себестоимость объекта формируется из фактических затрат на строительство объекта и на содержание службы застройщика. По окончании строительства определяется сумма премии и с нее застройщик уплачивает налог, уплачиваемый при применении УСН. Имеет ли право застройщик уплачивать налог только с суммы премии? Правомерно ли при формировании выручки не учитывать расходы на содержание службы застройщика?
(Письмо Минфина РФ от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109)Расходы на содержание службы застройщика также учитываются в инвентарной стоимости объекта в соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, а также согласно сводному сметному расчету, в состав которого входит гл. 10 "Содержание службы заказчика-застройщика", составляемому в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004.
(Письмо Минфина РФ от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109)Расходы на содержание службы застройщика также учитываются в инвентарной стоимости объекта в соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, а также согласно сводному сметному расчету, в состав которого входит гл. 10 "Содержание службы заказчика-застройщика", составляемому в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004.
Статья: Комментарий к Письму Минфина России от 21.03.2011 N 03-07-10/06
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 5)Относительно второго условия, указанного в комментируемом Письме, отметим следующее. С учетом положения п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ полученная экономия является не чем иным, как выручкой застройщика за реализованные услуги (которые с 01.10.2010 не подлежат налогообложению в силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Аналогичные выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10. Как отметили судьи, в момент сдачи объектов долевого строительства в эксплуатацию и передачи инвесторам денежные средства, оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика, не носят инвестиционного характера, поэтому финансовый результат, который получен застройщиком, в том числе в виде экономии инвестиционных средств, является его выручкой за оказанные услуги в целях налогообложения НДС.
(Преображенская А.Г.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2011, N 5)Относительно второго условия, указанного в комментируемом Письме, отметим следующее. С учетом положения п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ полученная экономия является не чем иным, как выручкой застройщика за реализованные услуги (которые с 01.10.2010 не подлежат налогообложению в силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Аналогичные выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10. Как отметили судьи, в момент сдачи объектов долевого строительства в эксплуатацию и передачи инвесторам денежные средства, оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика, не носят инвестиционного характера, поэтому финансовый результат, который получен застройщиком, в том числе в виде экономии инвестиционных средств, является его выручкой за оказанные услуги в целях налогообложения НДС.