Микродоля в квартире
Подборка наиболее важных документов по запросу Микродоля в квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 30 "Права и обязанности собственника жилого помещения" ЖК РФ"Из содержания данной статьи следует, что обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, то есть не вправе совершать дробление имеющейся у него доли с выделением вновь образованной доли размером менее 6 кв. м и реализовывать ее не сособственнику, следовательно, указанное положение не применимо к рассматриваемому спору, поскольку реализации подлежит уже выделенная доля в праве собственности."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О регулировании гражданского оборота долей в праве общей собственности на жилые помещения
(Черемных Г.Г., Бочковенко В.А.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 4)Принятие указанных законодательных ограничений было обусловлено участившимися случаями рейдерских захватов жилья путем заключения недобросовестными лицами сделок по приобретению микродолей в жилых помещениях. Характерно, что довольно часто практикуется дарение долей, поскольку такой сделкой можно обойти преимущественное право покупки сособственников квартиры, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Приобретая такую долю, новый сособственник получает весь комплекс прав, в том числе право на регистрацию по месту жительства.
(Черемных Г.Г., Бочковенко В.А.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 4)Принятие указанных законодательных ограничений было обусловлено участившимися случаями рейдерских захватов жилья путем заключения недобросовестными лицами сделок по приобретению микродолей в жилых помещениях. Характерно, что довольно часто практикуется дарение долей, поскольку такой сделкой можно обойти преимущественное право покупки сособственников квартиры, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Приобретая такую долю, новый сособственник получает весь комплекс прав, в том числе право на регистрацию по месту жительства.
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
(ред. от 04.11.2025)1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
<Письмо> Росреестра от 12.08.2022 N 14-6985-ТГ/22
<О правах и обязанностях собственника жилого помещения><1> Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. Например, являются ничтожными сделки: об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 кв. м, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого - 9/10 долей в праве (30 * 1/10 = 3 кв. м); об отчуждении квартиры площадью 45,5 кв. м в общую долевую собственность 8 физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 * 1/8 = 5,6 кв. м).
<О правах и обязанностях собственника жилого помещения><1> Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. Например, являются ничтожными сделки: об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 кв. м, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого - 9/10 долей в праве (30 * 1/10 = 3 кв. м); об отчуждении квартиры площадью 45,5 кв. м в общую долевую собственность 8 физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 * 1/8 = 5,6 кв. м).
Статья: Новеллы законодательства о запретах в сделках с жилой недвижимостью
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 11)Вместе с тем системное толкование новых положений, закрепленных в части 1.1 статьи 30 ЖК РФ, а также принцип диспозитивного регулирования гражданских отношений позволяют сделать вывод, что такие собственники в дальнейшем не ограничиваются в совершении сделок и действий, связанных с оборотом долей жилого помещения размером менее 6 кв. м, как приобретенных ранее 1 сентября 2022 года по всем основаниям, так и полученных после указанной даты по закону, в том числе по наследованию, в связи с приватизацией жилого помещения или в связи с реализацией права на приобретение жилья при реализации права на использование средств материнского капитала.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 11)Вместе с тем системное толкование новых положений, закрепленных в части 1.1 статьи 30 ЖК РФ, а также принцип диспозитивного регулирования гражданских отношений позволяют сделать вывод, что такие собственники в дальнейшем не ограничиваются в совершении сделок и действий, связанных с оборотом долей жилого помещения размером менее 6 кв. м, как приобретенных ранее 1 сентября 2022 года по всем основаниям, так и полученных после указанной даты по закону, в том числе по наследованию, в связи с приватизацией жилого помещения или в связи с реализацией права на приобретение жилья при реализации права на использование средств материнского капитала.
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)В настоящее время появление микродоли в жилом помещении в большинстве случаев становится причиной возникновения конфликтов между сособственниками. Собственник микродоли препятствует реализации прав других собственников, которые обладают большими долями. Так называемые "черные риэлторы", пользуясь возможностью делить жилое помещение на "микродоли", применяют недобросовестные приемы, чтобы выселить реальных собственников квартиры. А.С. Пряженникова и И.М. Авзалов в своих работах пишут о новом виде социального терроризма, осуществляемого собственниками микродолей в отношении собственников больших долей в жилом помещении. В оборот вошло понятие "профессиональные соседи", которым обозначаются собственники "микродолей", злоупотребляющие собственными правами <1>.
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)В настоящее время появление микродоли в жилом помещении в большинстве случаев становится причиной возникновения конфликтов между сособственниками. Собственник микродоли препятствует реализации прав других собственников, которые обладают большими долями. Так называемые "черные риэлторы", пользуясь возможностью делить жилое помещение на "микродоли", применяют недобросовестные приемы, чтобы выселить реальных собственников квартиры. А.С. Пряженникова и И.М. Авзалов в своих работах пишут о новом виде социального терроризма, осуществляемого собственниками микродолей в отношении собственников больших долей в жилом помещении. В оборот вошло понятие "профессиональные соседи", которым обозначаются собственники "микродолей", злоупотребляющие собственными правами <1>.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)1.1. Часть 1.1 комментируемой статьи была введена Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ. Ее принятие обусловлено возникновением проблемы так называемых "профессиональных соседей", когда всякого рода мошенники покупали микроскопические доли в жилых помещениях, в результате чего получали легальное право на вселение в них. Впоследствии они создавали невыносимые условия для своих соседей-сособственников и ставили их перед выбором: либо предлагали выкупить их долю по баснословной цене, либо, наоборот, предлагали сособственникам продать свою долю по крайне низкой цене. В связи с этим было введено предусмотренное ч. 1.1 положение, в соответствии с которым собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Под такими действиями имеются в виду прежде всего совершение сделок с долями (купля-продажа, дарение и др.) Соответственно, сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных комментируемой частью, являются ничтожными. Однако указанное правило не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)1.1. Часть 1.1 комментируемой статьи была введена Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ. Ее принятие обусловлено возникновением проблемы так называемых "профессиональных соседей", когда всякого рода мошенники покупали микроскопические доли в жилых помещениях, в результате чего получали легальное право на вселение в них. Впоследствии они создавали невыносимые условия для своих соседей-сособственников и ставили их перед выбором: либо предлагали выкупить их долю по баснословной цене, либо, наоборот, предлагали сособственникам продать свою долю по крайне низкой цене. В связи с этим было введено предусмотренное ч. 1.1 положение, в соответствии с которым собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Под такими действиями имеются в виду прежде всего совершение сделок с долями (купля-продажа, дарение и др.) Соответственно, сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных комментируемой частью, являются ничтожными. Однако указанное правило не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Ситуация: Какие документы являются основанием для вселения в жилое помещение?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обратите внимание! Договор (за исключением, в частности, договоров приватизации), в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составляет менее 6 кв. м общей площади жилого помещения, является ничтожным (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Обратите внимание! Договор (за исключением, в частности, договоров приватизации), в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составляет менее 6 кв. м общей площади жилого помещения, является ничтожным (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ);
Ситуация: Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом следует учесть, что не допускается изменение (перераспределение) долей, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Соглашение, заключенное с нарушением этого правила, является ничтожным (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом следует учесть, что не допускается изменение (перераспределение) долей, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Соглашение, заключенное с нарушением этого правила, является ничтожным (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)В статье определено, что нотариальная форма сделок с долями жилых помещений служит противодействию квартирному рейдерству. Анализируется, по каким основаниям возможен отказ в нотариальном удостоверении сделки с долей жилого помещения. Объясняются причины запрета выделения микродолей в квартирах. Исследуется, какие преимущества получают стороны вследствие нотариального удостоверения сделок. Делается вывод, что нотариальное удостоверение любой сделки после корректировки законодательства о персональных данных становится все более востребованным.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)В статье определено, что нотариальная форма сделок с долями жилых помещений служит противодействию квартирному рейдерству. Анализируется, по каким основаниям возможен отказ в нотариальном удостоверении сделки с долей жилого помещения. Объясняются причины запрета выделения микродолей в квартирах. Исследуется, какие преимущества получают стороны вследствие нотариального удостоверения сделок. Делается вывод, что нотариальное удостоверение любой сделки после корректировки законодательства о персональных данных становится все более востребованным.
Ситуация: Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, то есть данные квартиры, в которой находится продаваемая доля (например, адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, на котором она расположена, и общая этажность дома), а также размер указанной доли. При этом следует учесть, что не допускается заключение договора, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на жилое помещение, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, то есть данные квартиры, в которой находится продаваемая доля (например, адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, на котором она расположена, и общая этажность дома), а также размер указанной доли. При этом следует учесть, что не допускается заключение договора, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на жилое помещение, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ);
Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом следует учесть, что не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на жилое помещение, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом следует учесть, что не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на жилое помещение, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).