Методика кадастровой оценки земли
Подборка наиболее важных документов по запросу Методика кадастровой оценки земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 10.12.2024 по делу N 66а-3540/2024 (УИД 77OS0000-02-2022-012547-83)
Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 21.08.2024, которым признаны частично не действующими отдельные положения постановления правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Проанализировав положения земельного законодательства, с учетом классификации, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", суд первой инстанции обоснованно указал, что виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, в том числе и установленные и распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 9 августа 2011 года N 3670, являются неопределенным, и безусловно, не свидетельствуют о возможности размещения на нем объектов, поименованных в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 21.08.2024, которым признаны частично не действующими отдельные положения постановления правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Проанализировав положения земельного законодательства, с учетом классификации, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", суд первой инстанции обоснованно указал, что виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, в том числе и установленные и распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 9 августа 2011 года N 3670, являются неопределенным, и безусловно, не свидетельствуют о возможности размещения на нем объектов, поименованных в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Впервые термин "разрешенное использование" упоминается в Приложении N 4 Письма Роскомзема от 28.12.1994 N 1-16/2096 (см.: Частная собственность: сб. нормативных документов с комментариями / сост. К.К. Рожкова. М., 1996. С. 242). Отдельные виды разрешенного использования земель (земельных участков) были названы в классификаторах и справочниках, входящих в Сборник классификаторов и справочников автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Роснедвижимости от 27.12.2006 N П/0425, Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Впервые термин "разрешенное использование" упоминается в Приложении N 4 Письма Роскомзема от 28.12.1994 N 1-16/2096 (см.: Частная собственность: сб. нормативных документов с комментариями / сост. К.К. Рожкова. М., 1996. С. 242). Отдельные виды разрешенного использования земель (земельных участков) были названы в классификаторах и справочниках, входящих в Сборник классификаторов и справочников автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Роснедвижимости от 27.12.2006 N П/0425, Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действителен ли акт госоргана или органа местного самоуправления, по которому плата по договору аренды за пользование публичным имуществом увеличивается за истекший период
(КонсультантПлюс, 2026)Согласно пункту 2.10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного администрацией Воронежской области от 25 апреля 2008 года N 349, размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Действителен ли акт госоргана или органа местного самоуправления, по которому плата по договору аренды за пользование публичным имуществом увеличивается за истекший период
(КонсультантПлюс, 2026)Согласно пункту 2.10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного администрацией Воронежской области от 25 апреля 2008 года N 349, размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2026)"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 5А/2026)Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что определение кадастровой стоимости земельных участков осуществлялось в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (далее - Методические указания), с учетом всех ценообразующих факторов, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки, а также сведений о расположении земельных участков согласно документу градостроительного зонирования в промышленной зоне.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 5А/2026)Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что определение кадастровой стоимости земельных участков осуществлялось в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (далее - Методические указания), с учетом всех ценообразующих факторов, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки, а также сведений о расположении земельных участков согласно документу градостроительного зонирования в промышленной зоне.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ
(ред. от 28.12.2025)
"О государственной кадастровой оценке"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2026)2. При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
(ред. от 28.12.2025)
"О государственной кадастровой оценке"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2026)2. При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Статья: Многофункциональный подход к правовому режиму земельного участка: анализ правоприменения
(Андреева Е.М.)
("Актуальные проблемы российского права", 2025, N 12)Вместе с тем законодатель и правоприменительная практика в большинстве случаев идут по пути ограничений и запретов. Каковы же причины такого подхода? Стороны процесса, а также суды в своих решениях объясняют это необходимостью обеспечения фискальных интересов государства. Например, в одном из дел суд указал, что "осуществление на земельном участке деятельности, связанной с размещением пункта общественного питания... влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка, в зависимости от которого изменяется процентная ставка по выплате арендных платежей (земельного налога), основанная на оценке рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от дата N 540" <17>. Таким образом, вариативность вида разрешенного использования может повлечь уменьшение доходов государства. С этим следует согласиться, однако и здесь не все так однозначно. Прежде всего следует разобраться с тем, о каких фискальных интересах идет речь, и каким образом на них может повлиять целевое назначение земельного участка. Если речь идет о налоговых доходах, то в первую очередь это земельный налог. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, которая в том числе зависит от рассматриваемой характеристики земельного участка. В пункте 10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее - Методические указания) сказано, что земельный участок характеризуется его целевым назначением, а также видом осуществляемой на нем деятельности. Согласно п. 2 того же документа предусмотрен учет вида (видов) разрешенного использования, а также назначения или наименования объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН <18>. Как можно заметить, при расчете стоимости применяется не только целевое назначение, но и иные характеристики земельного участка.
(Андреева Е.М.)
("Актуальные проблемы российского права", 2025, N 12)Вместе с тем законодатель и правоприменительная практика в большинстве случаев идут по пути ограничений и запретов. Каковы же причины такого подхода? Стороны процесса, а также суды в своих решениях объясняют это необходимостью обеспечения фискальных интересов государства. Например, в одном из дел суд указал, что "осуществление на земельном участке деятельности, связанной с размещением пункта общественного питания... влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка, в зависимости от которого изменяется процентная ставка по выплате арендных платежей (земельного налога), основанная на оценке рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от дата N 540" <17>. Таким образом, вариативность вида разрешенного использования может повлечь уменьшение доходов государства. С этим следует согласиться, однако и здесь не все так однозначно. Прежде всего следует разобраться с тем, о каких фискальных интересах идет речь, и каким образом на них может повлиять целевое назначение земельного участка. Если речь идет о налоговых доходах, то в первую очередь это земельный налог. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, которая в том числе зависит от рассматриваемой характеристики земельного участка. В пункте 10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее - Методические указания) сказано, что земельный участок характеризуется его целевым назначением, а также видом осуществляемой на нем деятельности. Согласно п. 2 того же документа предусмотрен учет вида (видов) разрешенного использования, а также назначения или наименования объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН <18>. Как можно заметить, при расчете стоимости применяется не только целевое назначение, но и иные характеристики земельного участка.
Статья: Правовые проблемы установления вида разрешенного использования первично образуемых земельных участков, расположенных в сфере градостроительного зонирования
(Нарышева Н.Г.)
("Закон", 2025, N 3)в-третьих, фактором определения кадастровой стоимости земельного участка является информация о фактическом использовании земельного участка, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), либо при отсутствии такой информации кадастровая оценка проводится на основании вида (видов) разрешенного использования земельного участка (п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке <3>). Отсутствие дифференциации при кадастровой оценке земельных участков в зависимости от конкретных видов разрешенного использования привело бы к тому, что удельный показатель кадастровой стоимости для всех земельных участков, расположенных в территориальной зоне, был бы равным;
(Нарышева Н.Г.)
("Закон", 2025, N 3)в-третьих, фактором определения кадастровой стоимости земельного участка является информация о фактическом использовании земельного участка, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), либо при отсутствии такой информации кадастровая оценка проводится на основании вида (видов) разрешенного использования земельного участка (п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке <3>). Отсутствие дифференциации при кадастровой оценке земельных участков в зависимости от конкретных видов разрешенного использования привело бы к тому, что удельный показатель кадастровой стоимости для всех земельных участков, расположенных в территориальной зоне, был бы равным;
"Комментарий к Федеральному закону "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Представляется, что законодатель вполне бы мог предложить шаг, аналогичный п. 3 ст. 401 НК, для общего имущества, расположенного в границах территории гаражного назначения. Возможную трудность такого решения в виде выпадающих доходов местных бюджетов вполне можно было бы преодолеть изменениями в Закон о гаражных объединениях, Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, в части установления особенностей государственной кадастровой оценки гаражей и занятых ими земельных участков, заключающихся во включении в их стоимость стоимости общего имущества пропорционально количеству земельных участков на конкретной территории. Таким образом, не потребовалось бы отдельного администрирования земельного налога за земельные участки общего назначения на указанных территориях и налога на имущество организаций (за постройки общего пользования). Однако такого законодательного решения пока не принято.
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Представляется, что законодатель вполне бы мог предложить шаг, аналогичный п. 3 ст. 401 НК, для общего имущества, расположенного в границах территории гаражного назначения. Возможную трудность такого решения в виде выпадающих доходов местных бюджетов вполне можно было бы преодолеть изменениями в Закон о гаражных объединениях, Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, в части установления особенностей государственной кадастровой оценки гаражей и занятых ими земельных участков, заключающихся во включении в их стоимость стоимости общего имущества пропорционально количеству земельных участков на конкретной территории. Таким образом, не потребовалось бы отдельного администрирования земельного налога за земельные участки общего назначения на указанных территориях и налога на имущество организаций (за постройки общего пользования). Однако такого законодательного решения пока не принято.
Готовое решение: Как провести переоценку основных средств и учесть ее результаты при применении ФСБУ 6/2020
(КонсультантПлюс, 2026)Кадастровую стоимость определяют на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования земельного участка. При этом не учитывают имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
(КонсультантПлюс, 2026)Кадастровую стоимость определяют на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования земельного участка. При этом не учитывают имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
Готовое решение: Что такое кадастровая стоимость земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и другой информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются иные имущественные права на объект, кроме права собственности. Определение такой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
(КонсультантПлюс, 2026)Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и другой информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются иные имущественные права на объект, кроме права собственности. Определение такой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Анализ нормативных правовых документов и справочной информации показал, что доля стоимости земельного участка в составе ЕОН в целом не должна превышать 50 процентов. Например, согласно приложению к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке [9] для индивидуальных жилых домов и малоэтажной застройки доля земли определена в интервале 20 - 30 процентов от стоимости единого объекта (домовладения). Согласно данным некоммерческой организации "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" корректировка "Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости" составляет от 12 до 47 процентов <1>. Хотя эти данные соответствуют типовой формуле стоимости единого объекта (1), они противоречат фактическим реалиям и рыночным данным о доле земельного участка в составе стоимости домовладений в центрах российских городов при неэффективной эксплуатации. Как уже было указано, стоимость таких участков превышает стоимость ЕОН, что свидетельствует о необходимости сноса существующего ОКС.
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Анализ нормативных правовых документов и справочной информации показал, что доля стоимости земельного участка в составе ЕОН в целом не должна превышать 50 процентов. Например, согласно приложению к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке [9] для индивидуальных жилых домов и малоэтажной застройки доля земли определена в интервале 20 - 30 процентов от стоимости единого объекта (домовладения). Согласно данным некоммерческой организации "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" корректировка "Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости" составляет от 12 до 47 процентов <1>. Хотя эти данные соответствуют типовой формуле стоимости единого объекта (1), они противоречат фактическим реалиям и рыночным данным о доле земельного участка в составе стоимости домовладений в центрах российских городов при неэффективной эксплуатации. Как уже было указано, стоимость таких участков превышает стоимость ЕОН, что свидетельствует о необходимости сноса существующего ОКС.
Статья: Методика оценки земельных участков, предоставленных для пользования недрами
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Очевидно, что земельные участки крупнейших недропользователей (в составе горнообогатительных комбинатов или отдельно) в регионах необходимо оценивать на основе индивидуального расчета. Но для этого необходимо конкретизировать Методические рекомендации по оценке таких земельных участков в Федеральном стандарте оценки недвижимости (ФСО N 7) и уточнить (дополнить) Методические указания о государственной кадастровой оценке, чтобы уже в 2025 году начать подготовку к очередному туру кадастровой оценки земель с едиными и более четкими моделями расчетов для предприятий базовых отраслей промышленности в условиях реформирования всей системы их налогообложения.
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Очевидно, что земельные участки крупнейших недропользователей (в составе горнообогатительных комбинатов или отдельно) в регионах необходимо оценивать на основе индивидуального расчета. Но для этого необходимо конкретизировать Методические рекомендации по оценке таких земельных участков в Федеральном стандарте оценки недвижимости (ФСО N 7) и уточнить (дополнить) Методические указания о государственной кадастровой оценке, чтобы уже в 2025 году начать подготовку к очередному туру кадастровой оценки земель с едиными и более четкими моделями расчетов для предприятий базовых отраслей промышленности в условиях реформирования всей системы их налогообложения.
Вопрос: Как учитывать при исчислении авансовых платежей по земельному налогу изменение кадастровой стоимости в течение календарного года вследствие изменения вида разрешенного использования или категории земельного участка?
(Консультация эксперта, 2026)В свою очередь, ч. 1 ст. 16 Закона N 237-ФЗ предусмотрено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
(Консультация эксперта, 2026)В свою очередь, ч. 1 ст. 16 Закона N 237-ФЗ предусмотрено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Статья: О допустимости выбора собственником земельного участка вида разрешенного использования "запас" (на примере анализа Правил землепользования и застройки муниципальных образований Свердловской области)
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2023, N 3)При этом в п. 10 Приказа Росреестра "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" <23> предусмотрено, что земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка напрямую влияет на величину его кадастровой стоимости.
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2023, N 3)При этом в п. 10 Приказа Росреестра "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" <23> предусмотрено, что земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка напрямую влияет на величину его кадастровой стоимости.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли регулируемую арендную плату применять к договору аренды, заключенному до введения ее госрегулирования
(КонсультантПлюс, 2026)При этом истец рассчитал задолженность по арендной плате, исходя из методики, определенной постановлениями Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", путем применения кадастровой стоимости земельного участка.
Можно ли регулируемую арендную плату применять к договору аренды, заключенному до введения ее госрегулирования
(КонсультантПлюс, 2026)При этом истец рассчитал задолженность по арендной плате, исходя из методики, определенной постановлениями Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", путем применения кадастровой стоимости земельного участка.