Методика кадастровой оценки земли
Подборка наиболее важных документов по запросу Методика кадастровой оценки земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 10.12.2024 по делу N 66а-3540/2024 (УИД 77OS0000-02-2022-012547-83)
Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 21.08.2024, которым признаны частично не действующими отдельные положения постановления правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Проанализировав положения земельного законодательства, с учетом классификации, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", суд первой инстанции обоснованно указал, что виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, в том числе и установленные и распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 9 августа 2011 года N 3670, являются неопределенным, и безусловно, не свидетельствуют о возможности размещения на нем объектов, поименованных в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 21.08.2024, которым признаны частично не действующими отдельные положения постановления правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Проанализировав положения земельного законодательства, с учетом классификации, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", суд первой инстанции обоснованно указал, что виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, в том числе и установленные и распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 9 августа 2011 года N 3670, являются неопределенным, и безусловно, не свидетельствуют о возможности размещения на нем объектов, поименованных в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.12.2024 N 88а-31121/2024 (УИД 77OS0000-02-2024-003441-79)
Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 17.04.2024 и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13.08.2024, которыми признаны недействующими отдельные положения постановления правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Оценив данные обстоятельства применительно к пункту 3.2 Порядка установления вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в г. Москве", согласно которому разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором размещено спорное нежилое здание, не позволяет сделать однозначный вывод о размещении на нем объектов в целях, указанных в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Об оставлении без изменения решения Московского городского суда от 17.04.2024 и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13.08.2024, которыми признаны недействующими отдельные положения постановления правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Оценив данные обстоятельства применительно к пункту 3.2 Порядка установления вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в г. Москве", согласно которому разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором размещено спорное нежилое здание, не позволяет сделать однозначный вывод о размещении на нем объектов в целях, указанных в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за январь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)<4> Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)<4> Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действителен ли акт госоргана или органа местного самоуправления, по которому плата по договору аренды за пользование публичным имуществом увеличивается за истекший период
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 2.10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного администрацией Воронежской области от 25 апреля 2008 года N 349, размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Действителен ли акт госоргана или органа местного самоуправления, по которому плата по договору аренды за пользование публичным имуществом увеличивается за истекший период
(КонсультантПлюс, 2025)Согласно пункту 2.10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного администрацией Воронежской области от 25 апреля 2008 года N 349, размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Нормативные акты
Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ
(ред. от 23.07.2025)
"О государственной кадастровой оценке"2. При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
(ред. от 23.07.2025)
"О государственной кадастровой оценке"2. При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Разъяснение Минэкономразвития РФ от 15.12.2011
"Разъяснения Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости"Возможно ли пересчитать кадастровую стоимость земельного участка согласно положениям Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания) в случае, если земельный участок согласно действующей редакции Методических указаний следует относить в группу видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренную пунктом 1.2.17 Методических указаний, в то время как при проведении последнего тура работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, осуществленных согласно ранее действующей редакции Методических указаний, указанный земельный участок отнесен к группе видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной пунктом 1.2.7 Методических указаний?
"Разъяснения Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости"Возможно ли пересчитать кадастровую стоимость земельного участка согласно положениям Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания) в случае, если земельный участок согласно действующей редакции Методических указаний следует относить в группу видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренную пунктом 1.2.17 Методических указаний, в то время как при проведении последнего тура работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, осуществленных согласно ранее действующей редакции Методических указаний, указанный земельный участок отнесен к группе видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной пунктом 1.2.7 Методических указаний?
Вопрос: Как учитывать при исчислении авансовых платежей по земельному налогу изменение кадастровой стоимости в течение календарного года вследствие изменения вида разрешенного использования или категории земельного участка?
(Консультация эксперта, 2025)В свою очередь, ч. 1 ст. 16 Закона N 237-ФЗ предусмотрено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
(Консультация эксперта, 2025)В свою очередь, ч. 1 ст. 16 Закона N 237-ФЗ предусмотрено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Готовое решение: Как провести переоценку основных средств и учесть ее результаты при применении ФСБУ 6/2020
(КонсультантПлюс, 2025)Кадастровую стоимость определяют на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования земельного участка. При этом не учитывают имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
(КонсультантПлюс, 2025)Кадастровую стоимость определяют на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования земельного участка. При этом не учитывают имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
Статья: Правовые проблемы установления вида разрешенного использования первично образуемых земельных участков, расположенных в сфере градостроительного зонирования
(Нарышева Н.Г.)
("Закон", 2025, N 3)в-третьих, фактором определения кадастровой стоимости земельного участка является информация о фактическом использовании земельного участка, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), либо при отсутствии такой информации кадастровая оценка проводится на основании вида (видов) разрешенного использования земельного участка (п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке <3>). Отсутствие дифференциации при кадастровой оценке земельных участков в зависимости от конкретных видов разрешенного использования привело бы к тому, что удельный показатель кадастровой стоимости для всех земельных участков, расположенных в территориальной зоне, был бы равным;
(Нарышева Н.Г.)
("Закон", 2025, N 3)в-третьих, фактором определения кадастровой стоимости земельного участка является информация о фактическом использовании земельного участка, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), либо при отсутствии такой информации кадастровая оценка проводится на основании вида (видов) разрешенного использования земельного участка (п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке <3>). Отсутствие дифференциации при кадастровой оценке земельных участков в зависимости от конкретных видов разрешенного использования привело бы к тому, что удельный показатель кадастровой стоимости для всех земельных участков, расположенных в территориальной зоне, был бы равным;
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Новеллой российского законодательства, направленной на повышение качества выполнения работ по оценке объектов недвижимости, было введение института оценщиков: в соответствии со ст. 6 ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (в Тверской области - ГБУ "Центр кадастровой оценки") и различается в зависимости от видов объектов недвижимости.
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Новеллой российского законодательства, направленной на повышение качества выполнения работ по оценке объектов недвижимости, было введение института оценщиков: в соответствии со ст. 6 ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (в Тверской области - ГБУ "Центр кадастровой оценки") и различается в зависимости от видов объектов недвижимости.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли регулируемую арендную плату применять к договору аренды, заключенному до введения ее госрегулирования
(КонсультантПлюс, 2025)При этом истец рассчитал задолженность по арендной плате, исходя из методики, определенной постановлениями Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", путем применения кадастровой стоимости земельного участка.
Можно ли регулируемую арендную плату применять к договору аренды, заключенному до введения ее госрегулирования
(КонсультантПлюс, 2025)При этом истец рассчитал задолженность по арендной плате, исходя из методики, определенной постановлениями Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", путем применения кадастровой стоимости земельного участка.
Статья: О допустимости выбора собственником земельного участка вида разрешенного использования "запас" (на примере анализа Правил землепользования и застройки муниципальных образований Свердловской области)
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2023, N 3)При этом в п. 10 Приказа Росреестра "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" <23> предусмотрено, что земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка напрямую влияет на величину его кадастровой стоимости.
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2023, N 3)При этом в п. 10 Приказа Росреестра "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" <23> предусмотрено, что земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка напрямую влияет на величину его кадастровой стоимости.
Готовое решение: Что такое кадастровая стоимость земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и другой информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются иные имущественные права на объект, кроме права собственности. Определение такой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
(КонсультантПлюс, 2025)Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и другой информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются иные имущественные права на объект, кроме права собственности. Определение такой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о кадастровой оценке).
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Анализ нормативных правовых документов и справочной информации показал, что доля стоимости земельного участка в составе ЕОН в целом не должна превышать 50 процентов. Например, согласно приложению к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке [9] для индивидуальных жилых домов и малоэтажной застройки доля земли определена в интервале 20 - 30 процентов от стоимости единого объекта (домовладения). Согласно данным некоммерческой организации "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" корректировка "Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости" составляет от 12 до 47 процентов <1>. Хотя эти данные соответствуют типовой формуле стоимости единого объекта (1), они противоречат фактическим реалиям и рыночным данным о доле земельного участка в составе стоимости домовладений в центрах российских городов при неэффективной эксплуатации. Как уже было указано, стоимость таких участков превышает стоимость ЕОН, что свидетельствует о необходимости сноса существующего ОКС.
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)Анализ нормативных правовых документов и справочной информации показал, что доля стоимости земельного участка в составе ЕОН в целом не должна превышать 50 процентов. Например, согласно приложению к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке [9] для индивидуальных жилых домов и малоэтажной застройки доля земли определена в интервале 20 - 30 процентов от стоимости единого объекта (домовладения). Согласно данным некоммерческой организации "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" корректировка "Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости" составляет от 12 до 47 процентов <1>. Хотя эти данные соответствуют типовой формуле стоимости единого объекта (1), они противоречат фактическим реалиям и рыночным данным о доле земельного участка в составе стоимости домовладений в центрах российских городов при неэффективной эксплуатации. Как уже было указано, стоимость таких участков превышает стоимость ЕОН, что свидетельствует о необходимости сноса существующего ОКС.
Статья: Методика оценки земельных участков, предоставленных для пользования недрами
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Очевидно, что земельные участки крупнейших недропользователей (в составе горнообогатительных комбинатов или отдельно) в регионах необходимо оценивать на основе индивидуального расчета. Но для этого необходимо конкретизировать Методические рекомендации по оценке таких земельных участков в Федеральном стандарте оценки недвижимости (ФСО N 7) и уточнить (дополнить) Методические указания о государственной кадастровой оценке, чтобы уже в 2025 году начать подготовку к очередному туру кадастровой оценки земель с едиными и более четкими моделями расчетов для предприятий базовых отраслей промышленности в условиях реформирования всей системы их налогообложения.
(Волович Н.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Очевидно, что земельные участки крупнейших недропользователей (в составе горнообогатительных комбинатов или отдельно) в регионах необходимо оценивать на основе индивидуального расчета. Но для этого необходимо конкретизировать Методические рекомендации по оценке таких земельных участков в Федеральном стандарте оценки недвижимости (ФСО N 7) и уточнить (дополнить) Методические указания о государственной кадастровой оценке, чтобы уже в 2025 году начать подготовку к очередному туру кадастровой оценки земель с едиными и более четкими моделями расчетов для предприятий базовых отраслей промышленности в условиях реформирования всей системы их налогообложения.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2022 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Как следует из Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость должна определяться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, вид использования объектов недвижимости определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Как следует из Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость должна определяться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, вид использования объектов недвижимости определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.