Кто открывает счет эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Кто открывает счет эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)9.1. Когда необходимо открыть счет эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)9.1. Когда необходимо открыть счет эскроу
Нормативные акты
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.10.2025)Статья 13.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
(ред. от 31.07.2025)
"О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 30.10.2025)Статья 13.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)Во-первых, в соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств участника долевого строительства (депонента) и перечисляет денежные средства застройщику (бенефициару) после надлежащего исполнения последним всех обязательств по ДДУ. Это значит, что на банк возлагаются две обязанности:
("Банковское право", 2022, N 2)Во-первых, в соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств участника долевого строительства (депонента) и перечисляет денежные средства застройщику (бенефициару) после надлежащего исполнения последним всех обязательств по ДДУ. Это значит, что на банк возлагаются две обязанности:
Вопрос: О расчете лимита кредитования застройщиков, установленного для банков с кредитным рейтингом ниже "А-" и до "ВВВ-" включительно, в целях открытия счетов эскроу для расчетов по ДДУ.
(Письмо Банка России от 28.04.2023 N 08-23-1/3653)Вопрос: У кредитной организации возникают вопросы в части применения абз. 2 пп. "б" п. 4 Критериев, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 <1>.
(Письмо Банка России от 28.04.2023 N 08-23-1/3653)Вопрос: У кредитной организации возникают вопросы в части применения абз. 2 пп. "б" п. 4 Критериев, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 <1>.
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Статья: Раскрытие счетов эскроу и нетипичный денежный поток
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)С июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением договоров долевого участия (ДДУ) через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются счета эскроу для дольщиков. Для банка суммарный денежный поток складывается из оттока средств на проектное финансирование и притока депонированных средств дольщиков. При открытии проектного финансирования возникает отток. В последующие периоды денежный поток становится положительным (средства от продаж покрывают транши проектного финансирования), после ввода объекта в эксплуатацию при раскрытии счетов эскроу - снова отрицательным. Таким образом, для банка формируется нетипичный денежный поток, у которого внутренняя норма дохода IRR не является доходностью.
(Кулаков Н.)
("Банковское обозрение. Приложение "FinLegal", 2023, N 1)С июля 2019 года покупатели приобретают строящееся жилье с заключением договоров долевого участия (ДДУ) через механизм эскроу-счетов, которые открываются для каждого дольщика. На них деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Затраты на строительство дома финансируются за счет собственных средств застройщика и проектного кредита, предоставленного застройщику этим же банком, где открываются счета эскроу для дольщиков. Для банка суммарный денежный поток складывается из оттока средств на проектное финансирование и притока депонированных средств дольщиков. При открытии проектного финансирования возникает отток. В последующие периоды денежный поток становится положительным (средства от продаж покрывают транши проектного финансирования), после ввода объекта в эксплуатацию при раскрытии счетов эскроу - снова отрицательным. Таким образом, для банка формируется нетипичный денежный поток, у которого внутренняя норма дохода IRR не является доходностью.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)9. Согласно ч. 9 комментируемой статьи на Росреестр возлагается обязанность информировать в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу. Такая обязанность реализуется путем направления указанной информации по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)9. Согласно ч. 9 комментируемой статьи на Росреестр возлагается обязанность информировать в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу. Такая обязанность реализуется путем направления указанной информации по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве.
Вопрос: Каковы особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКПН)?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Каковы особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКПН)?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Каковы особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - ДКПН)?
Статья: Экологические требования к выводу из эксплуатации объектов хозяйственной деятельности
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)<23> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 2023 г. N 828 "О требованиях, предъявляемых к организациям, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Федерального закона "Об охране окружающей среды" вправе выдавать независимые гарантии уплаты денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, заключать договор поручительства по уплате денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий, и (или) открывать счета эскроу (являться эскроу-агентом) для размещения денежных средств в объеме, необходимом для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий или несколькими такими планами мероприятий, и о порядке утверждения перечня таких организаций" // СЗ РФ. 2023. N 23 (часть I). Ст. 4143.
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)<23> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 2023 г. N 828 "О требованиях, предъявляемых к организациям, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Федерального закона "Об охране окружающей среды" вправе выдавать независимые гарантии уплаты денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, заключать договор поручительства по уплате денежных сумм, необходимых для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий, и (или) открывать счета эскроу (являться эскроу-агентом) для размещения денежных средств в объеме, необходимом для реализации мероприятий, предусмотренных указанным планом мероприятий или несколькими такими планами мероприятий, и о порядке утверждения перечня таких организаций" // СЗ РФ. 2023. N 23 (часть I). Ст. 4143.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Вопрос: Можно ли открыть счета эскроу в разных банках?
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Вопрос: Можно ли открыть счета эскроу в разных банках?
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)В данной связи прогнозируемо возникновение следующих ситуаций. Рассмотрим первую. Дольщик отказывается от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгает его, и Закон позволяет ему сделать это в одностороннем порядке, соответственно, дольщик получает свои денежные средства. Но не получает проценты за пользование денежными средствами в период, пока они находились на эскроу-счете. В соответствии с п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве <18> начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не происходит. Получается, что дольщики несут реальные убытки на фоне инфляции, поскольку имеют право только на возврат суммы по договору. Несмотря на то что закон предусматривает право на компенсацию убытков участникам строительства, предусмотренное абз. 3 подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве <19>, очередность требований делает его реализацию практически невозможной. Считаем необходимым внести изменения в п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве и предусмотреть, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на эскроу-счете, не начисляются в том случае, если строительство объекта долевого строительства завершено в срок, установленный договором участия в долевом строительстве. В случае одностороннего расторжения договора дольщиком по причине нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства проценты начисляются банком, в котором открыт эскроу-счет, за весь период нахождения денежных средств на эскроу-счете по ставке рефинансирования Центрального банка. Ведь именно банк, финансирующий строительство, является главным бенефициаром, кроме того, банк, выдавая застройщику кредит под проектное финансирование, должен оценивать и учитывать подобные риски.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)В данной связи прогнозируемо возникновение следующих ситуаций. Рассмотрим первую. Дольщик отказывается от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгает его, и Закон позволяет ему сделать это в одностороннем порядке, соответственно, дольщик получает свои денежные средства. Но не получает проценты за пользование денежными средствами в период, пока они находились на эскроу-счете. В соответствии с п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве <18> начисление процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не происходит. Получается, что дольщики несут реальные убытки на фоне инфляции, поскольку имеют право только на возврат суммы по договору. Несмотря на то что закон предусматривает право на компенсацию убытков участникам строительства, предусмотренное абз. 3 подп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве <19>, очередность требований делает его реализацию практически невозможной. Считаем необходимым внести изменения в п. 5 ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве и предусмотреть, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на эскроу-счете, не начисляются в том случае, если строительство объекта долевого строительства завершено в срок, установленный договором участия в долевом строительстве. В случае одностороннего расторжения договора дольщиком по причине нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства проценты начисляются банком, в котором открыт эскроу-счет, за весь период нахождения денежных средств на эскроу-счете по ставке рефинансирования Центрального банка. Ведь именно банк, финансирующий строительство, является главным бенефициаром, кроме того, банк, выдавая застройщику кредит под проектное финансирование, должен оценивать и учитывать подобные риски.
Готовое решение: Что учесть подрядчику при использовании счета эскроу для расчетов по договору на строительство жилого дома
(КонсультантПлюс, 2025)сведения об уполномоченном банке, в котором заказчик открывает счет эскроу (если в таком банке у вас есть кредит на строительство). Срок размещения - в течение пяти рабочих дней после заключения с таким банком договора о привлечении средств целевого кредита в нем на строительство жилых домов.
(КонсультантПлюс, 2025)сведения об уполномоченном банке, в котором заказчик открывает счет эскроу (если в таком банке у вас есть кредит на строительство). Срок размещения - в течение пяти рабочих дней после заключения с таким банком договора о привлечении средств целевого кредита в нем на строительство жилых домов.