Какие банки могут открывать счета эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу Какие банки могут открывать счета эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правовое обеспечение баланса интересов в сфере долевого строительства
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2025, N 1)В сфере долевого строительства с одной стороны выступают дольщики, а с другой стороны застройщик и привлекаемые для строительства объекта лица. Застройщик реализует свой интерес, направленный на осуществление предпринимательской деятельности - на развитие своего дела по возведению новых объектов жилого фонда. Основной целью деятельности застройщика является получение прибыли. Строительство может осуществляться за счет собственных средств застройщика или за счет кредитных средств, предоставленных банком, то есть при проектном финансировании. Чаще всего строительство осуществляется за счет кредитных средств. В связи с этим отдельный интерес возникает и у банка, предоставившего застройщику проектное финансирование объекта. Банк контролирует выполнение условий кредитного договора посредством надзора за своевременным строительством объекта. В банке открываются эскроу-счета, на которые поступают денежные средства дольщиков, хранящиеся до завершения строительства. Банк также заинтересован в выдаче кредитов дольщикам на приобретение строящихся объектов. Интерес банка в иерархии интересов лиц, участвующих в сфере долевого строительства, не является превалирующим и не может находиться выше по значимости над интересами дольщиков и застройщиков, так как выдача кредитных средств является обычной деятельностью, в целях которой созданы кредитные организации.
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2025, N 1)В сфере долевого строительства с одной стороны выступают дольщики, а с другой стороны застройщик и привлекаемые для строительства объекта лица. Застройщик реализует свой интерес, направленный на осуществление предпринимательской деятельности - на развитие своего дела по возведению новых объектов жилого фонда. Основной целью деятельности застройщика является получение прибыли. Строительство может осуществляться за счет собственных средств застройщика или за счет кредитных средств, предоставленных банком, то есть при проектном финансировании. Чаще всего строительство осуществляется за счет кредитных средств. В связи с этим отдельный интерес возникает и у банка, предоставившего застройщику проектное финансирование объекта. Банк контролирует выполнение условий кредитного договора посредством надзора за своевременным строительством объекта. В банке открываются эскроу-счета, на которые поступают денежные средства дольщиков, хранящиеся до завершения строительства. Банк также заинтересован в выдаче кредитов дольщикам на приобретение строящихся объектов. Интерес банка в иерархии интересов лиц, участвующих в сфере долевого строительства, не является превалирующим и не может находиться выше по значимости над интересами дольщиков и застройщиков, так как выдача кредитных средств является обычной деятельностью, в целях которой созданы кредитные организации.
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)Во-первых, в соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств участника долевого строительства (депонента) и перечисляет денежные средства застройщику (бенефициару) после надлежащего исполнения последним всех обязательств по ДДУ. Это значит, что на банк возлагаются две обязанности:
("Банковское право", 2022, N 2)Во-первых, в соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств участника долевого строительства (депонента) и перечисляет денежные средства застройщику (бенефициару) после надлежащего исполнения последним всех обязательств по ДДУ. Это значит, что на банк возлагаются две обязанности:
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
(ред. от 24.06.2025)1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)7.1. Застройщик уведомляет уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу участников долевого строительства, о наступлении предусмотренного пунктом 1 части 7 настоящей статьи основания для отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве и размещает соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства в течение пяти рабочих дней после дня наступления такого основания.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)7.1. Застройщик уведомляет уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу участников долевого строительства, о наступлении предусмотренного пунктом 1 части 7 настоящей статьи основания для отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве и размещает соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства в течение пяти рабочих дней после дня наступления такого основания.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Как говорилось выше (см. комментарий к ст. 13.1 Закона), счету эскроу посвящен § 3 "Счет эскроу" гл. 45 "Банковский счет" части второй ГК РФ. Статья 15.5 Закона об участии в долевом строительстве определяет особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (статья изложена упомянутым выше Законом 2018 г. N 175-ФЗ полностью в новой редакции). В соответствии с ч. 2 указанной статьи счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с ч. 6 данной статьи.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)Как говорилось выше (см. комментарий к ст. 13.1 Закона), счету эскроу посвящен § 3 "Счет эскроу" гл. 45 "Банковский счет" части второй ГК РФ. Статья 15.5 Закона об участии в долевом строительстве определяет особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (статья изложена упомянутым выше Законом 2018 г. N 175-ФЗ полностью в новой редакции). В соответствии с ч. 2 указанной статьи счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с ч. 6 данной статьи.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По договору специального счета эскроу, упомянутого в п. 3 ч. 6 комментируемой статьи, банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором обстоятельств.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По договору специального счета эскроу, упомянутого в п. 3 ч. 6 комментируемой статьи, банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором обстоятельств.
Статья: Обеспечительные меры в международном коммерческом арбитраже как механизм, обеспечивающий исполнимость решения в спорах с участием подсанкционных лиц и лиц из недружественных государств
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Также не совсем очевидно, что происходит с обеспечительными мерами в случае открытия процедуры банкротства банка, в котором открыт счет эскроу. Право собственности на средства, размещенные на счете до момента раскрытия условий счета эскроу, принадлежат лицу, их депонировавшему. Соответственно, в случае банкротства банка именно депонент приобретет право на включение требований в реестр требований кредиторов. Более того, законодательства многих стран предусматривает возможность кредиторов и/или банкротных управляющих оспаривать сделки должника. Но если обеспечительные меры уже были приняты, подлежат ли они в подобной ситуации отмене? Можно ли считать, что в подобной ситуации стороной надлежащим образом было исполнено обязательство по предоставлению встречного обеспечения? Вероятно, нет, так как несмотря на изначальную цель создания счета эскроу, заключающуюся в предоставлении встречного обеспечения, в случае банкротства банка права требования возникнут именно у депонента. Не ясно также, что произойдет в случае раскрытия эскроу условия после введения процедуры банкротства. Появится ли у второй стороны право заявления в реестр требований кредиторов? Должно ли произойти правопреемство в реестре, если до этого депонент средств был в него включен?
(Логунов А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 6)Также не совсем очевидно, что происходит с обеспечительными мерами в случае открытия процедуры банкротства банка, в котором открыт счет эскроу. Право собственности на средства, размещенные на счете до момента раскрытия условий счета эскроу, принадлежат лицу, их депонировавшему. Соответственно, в случае банкротства банка именно депонент приобретет право на включение требований в реестр требований кредиторов. Более того, законодательства многих стран предусматривает возможность кредиторов и/или банкротных управляющих оспаривать сделки должника. Но если обеспечительные меры уже были приняты, подлежат ли они в подобной ситуации отмене? Можно ли считать, что в подобной ситуации стороной надлежащим образом было исполнено обязательство по предоставлению встречного обеспечения? Вероятно, нет, так как несмотря на изначальную цель создания счета эскроу, заключающуюся в предоставлении встречного обеспечения, в случае банкротства банка права требования возникнут именно у депонента. Не ясно также, что произойдет в случае раскрытия эскроу условия после введения процедуры банкротства. Появится ли у второй стороны право заявления в реестр требований кредиторов? Должно ли произойти правопреемство в реестре, если до этого депонент средств был в него включен?
Готовое решение: Что учесть подрядчику при использовании счета эскроу для расчетов по договору на строительство жилого дома
(КонсультантПлюс, 2025)сведения об уполномоченном банке, в котором заказчик открывает счет эскроу (если в таком банке у вас есть кредит на строительство). Срок размещения - в течение пяти рабочих дней после заключения с таким банком договора о привлечении средств целевого кредита в нем на строительство жилых домов.
(КонсультантПлюс, 2025)сведения об уполномоченном банке, в котором заказчик открывает счет эскроу (если в таком банке у вас есть кредит на строительство). Срок размещения - в течение пяти рабочих дней после заключения с таким банком договора о привлечении средств целевого кредита в нем на строительство жилых домов.
Ситуация: Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)продается жилое помещение или доля (доли) в нем, приобретенные по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства, предварительному договору купли-продажи, содержащему условия договора участия в долевом строительстве, или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК. Минимальный срок владения такой недвижимостью или долей (долями) в ней исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем (с даты поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу в счет уплаты цены по договору), в том числе если оплату за вас осуществило иное лицо. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 20.01.2025 N 03-04-05/3991; п. п. 7.1, 7.3 разд. 7 Приложения к Письму ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)продается жилое помещение или доля (доли) в нем, приобретенные по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства, предварительному договору купли-продажи, содержащему условия договора участия в долевом строительстве, или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК. Минимальный срок владения такой недвижимостью или долей (долями) в ней исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем (с даты поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу в счет уплаты цены по договору), в том числе если оплату за вас осуществило иное лицо. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 20.01.2025 N 03-04-05/3991; п. п. 7.1, 7.3 разд. 7 Приложения к Письму ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@).
Статья: Экологические требования к выводу из эксплуатации объектов хозяйственной деятельности
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)Денежные средства резервного фонда размещаются на счетах эскроу, открываемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации <24> (ст. ст. 860.7 - 860.10) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2023 г. N 642 <25>. Счет эскроу открывается банком (агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от лиц, которым принадлежат отдельные производственные объекты (депонентов), в целях перечисления эскроу-агентом таких средств в федеральный бюджет (бенефициару) в случае банкротства депонента. В последнем случае средства, зачисленные в федеральный бюджет, направляются на реализацию мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, в том числе по его консервации или ликвидации.
(Петрова Т.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)Денежные средства резервного фонда размещаются на счетах эскроу, открываемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации <24> (ст. ст. 860.7 - 860.10) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2023 г. N 642 <25>. Счет эскроу открывается банком (агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от лиц, которым принадлежат отдельные производственные объекты (депонентов), в целях перечисления эскроу-агентом таких средств в федеральный бюджет (бенефициару) в случае банкротства депонента. В последнем случае средства, зачисленные в федеральный бюджет, направляются на реализацию мероприятий по предотвращению и ликвидации загрязнения окружающей среды в результате эксплуатации отдельного производственного объекта, в том числе по его консервации или ликвидации.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 2 ст. 6 указанного Закона счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных уполномоченным банком от владельца счета - заказчика по договору строительного подряда (депонента) в счет уплаты цены такого договора, в целях передачи эскроу-агентом этих средств подрядчику по договору строительного подряда (бенефициару). Обязанность заказчика по договору строительного подряда (депонента) по уплате обусловленной договором строительного подряда цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно п. 2 ст. 6 указанного Закона счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных уполномоченным банком от владельца счета - заказчика по договору строительного подряда (депонента) в счет уплаты цены такого договора, в целях передачи эскроу-агентом этих средств подрядчику по договору строительного подряда (бенефициару). Обязанность заказчика по договору строительного подряда (депонента) по уплате обусловленной договором строительного подряда цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Статья: Продажа недвижимости по договору ДДУ с использованием эскроу-счетов. Как отразить выручку в отчетности по МСФО
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Мотивацией и выгодой застройщика продавать квартиры в момент стройки является сложная система процентной ставки по проектному финансированию, получаемому в том же банке, в котором открыты счета-эскроу. Обычно кредитные договоры составлены таким образом, что на сумму кредита, равную накопленным деньгам на счете-эскроу или так называемой покрытой части кредита, начисляются проценты по льготной ставке (обычно они варьируются в диапазоне 4 - 6% годовых), на остальную часть кредита проценты начисляются по базовой ставке (обычно она варьируется в диапазоне КС + 3 - 8%). Простыми словами, чем больше продаст застройщик недвижимости и накопит денег на счете-эскроу, тем меньше он заплатит процентов по проектному финансированию.
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Мотивацией и выгодой застройщика продавать квартиры в момент стройки является сложная система процентной ставки по проектному финансированию, получаемому в том же банке, в котором открыты счета-эскроу. Обычно кредитные договоры составлены таким образом, что на сумму кредита, равную накопленным деньгам на счете-эскроу или так называемой покрытой части кредита, начисляются проценты по льготной ставке (обычно они варьируются в диапазоне 4 - 6% годовых), на остальную часть кредита проценты начисляются по базовой ставке (обычно она варьируется в диапазоне КС + 3 - 8%). Простыми словами, чем больше продаст застройщик недвижимости и накопит денег на счете-эскроу, тем меньше он заплатит процентов по проектному финансированию.
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.