Эскроу счет это
Подборка наиболее важных документов по запросу Эскроу счет это (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 18 "Использование денежных средств застройщиком" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Пункт 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает конкретный перечень целей использования средств дольщиков. Реформой долевого строительства предусмотрен особый порядок контроля за целевым использованием средств дольщиков для проектов, по которым разрешение получено после 1 июля 2018 года, но средства дольщиков не поступают на счета эскроу - в этом случае уполномоченный банк контролирует все поступления и списания со специального счета застройщика, для таких случаев действует контроль "кассовым методом" по действующей редакции статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ. Но для застройщиков "переходного периода", которые достраивают дома по старым правилам, остается действующей предыдущая редакция статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ от 01.07.2017, поскольку это проекты по которым часть затрат на строительство по ним уже была понесена застройщиком при контроле "методом начисления"."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)9. Что такое счет эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)9. Что такое счет эскроу
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Эскроу - обязательство, согласно которому денежные средства передаются покупателем третьему лицу. Третьим лицом выступает эскроу-агент - банк. Покупатель размещает денежные средства на эскроу-счете. Эти средства застройщик получает только в случае выполнения прописанных в договоре условий, а именно - создание объекта долевого строительства и ввод его в эксплуатацию. Функция банка в данном случае - в обеспечении исполнения обязательств застройщика перед дольщиком. Для законодательства России эскроу-счет является понятием относительно новым и введено в законодательство 1 июля 2014 года.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Эскроу - обязательство, согласно которому денежные средства передаются покупателем третьему лицу. Третьим лицом выступает эскроу-агент - банк. Покупатель размещает денежные средства на эскроу-счете. Эти средства застройщик получает только в случае выполнения прописанных в договоре условий, а именно - создание объекта долевого строительства и ввод его в эксплуатацию. Функция банка в данном случае - в обеспечении исполнения обязательств застройщика перед дольщиком. Для законодательства России эскроу-счет является понятием относительно новым и введено в законодательство 1 июля 2014 года.
Нормативные акты
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 3)3. В Письме Минфина РФ от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 указывается, что исходя из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару). Данным Федеральным законом установлены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Статья: Продажа недвижимости по договору ДДУ с использованием эскроу-счетов. Как отразить выручку в отчетности по МСФО
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Стандарты МСФО обязывают показывать в отчетности все выгоды, явные и неявные, от каждого договора. С одной стороны, цена от продажи недвижимости явно указана в договоре ДДУ. С другой - при продаже каждой квартиры и наполнении от этого счета-эскроу у девелоперов появляется еще одна выгода - снижение процентной ставки по проектному финансированию. Данную выгоду также необходимо рассчитать и показать в составе выручки. Несмотря на то что проценты банком рассчитываются ежемесячно по средневзвешенной ставке (льготная ставка на сумму покрытого кредита и базовая на сумму непокрытого), в отчетности по МСФО необходимо разделить данные начисления. Финансовые расходы по проектному финансированию начисляются по базовой ставке, а разница начислений между базовой и фактической ставкой отражается в составе выручки. Таким образом, в выручке отражаются все выгоды застройщика от договора ДДУ.
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Стандарты МСФО обязывают показывать в отчетности все выгоды, явные и неявные, от каждого договора. С одной стороны, цена от продажи недвижимости явно указана в договоре ДДУ. С другой - при продаже каждой квартиры и наполнении от этого счета-эскроу у девелоперов появляется еще одна выгода - снижение процентной ставки по проектному финансированию. Данную выгоду также необходимо рассчитать и показать в составе выручки. Несмотря на то что проценты банком рассчитываются ежемесячно по средневзвешенной ставке (льготная ставка на сумму покрытого кредита и базовая на сумму непокрытого), в отчетности по МСФО необходимо разделить данные начисления. Финансовые расходы по проектному финансированию начисляются по базовой ставке, а разница начислений между базовой и фактической ставкой отражается в составе выручки. Таким образом, в выручке отражаются все выгоды застройщика от договора ДДУ.
Статья: Особенности договора хранения в судебной практике
(Пурге А.Р.)
("Современный юрист", 2023, N 2)Наконец, современная российская правовая действительность характеризуется появлением институтов, ранее присущих лишь англо-американскому праву и потому не в полной мере соответствующих традиционным континентальным гражданско-правовым институтам. В частности, значительная доля элементов договора хранения существует в таком англо-американском институте, как счета эскроу, которые ныне являются основной формой исполнения дольщиком по договору долевого строительства своей обязанности по оплате строящегося для него объекта. Так, "популярно разъясняя" гражданам правовую природу эскроу, Газпромбанк утверждает, что "эскроу-счет - это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится" <6>. Таким образом, даже профессионально работающие со счетами эскроу субъекты - банки рассматривают эскроу и в категориях договора банковского счета, и в категориях "хранения". Очевидно, что данный правовой режим также нуждается в исследовании с позиций договора хранения, а не только с позиций договора банковского счета.
(Пурге А.Р.)
("Современный юрист", 2023, N 2)Наконец, современная российская правовая действительность характеризуется появлением институтов, ранее присущих лишь англо-американскому праву и потому не в полной мере соответствующих традиционным континентальным гражданско-правовым институтам. В частности, значительная доля элементов договора хранения существует в таком англо-американском институте, как счета эскроу, которые ныне являются основной формой исполнения дольщиком по договору долевого строительства своей обязанности по оплате строящегося для него объекта. Так, "популярно разъясняя" гражданам правовую природу эскроу, Газпромбанк утверждает, что "эскроу-счет - это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится" <6>. Таким образом, даже профессионально работающие со счетами эскроу субъекты - банки рассматривают эскроу и в категориях договора банковского счета, и в категориях "хранения". Очевидно, что данный правовой режим также нуждается в исследовании с позиций договора хранения, а не только с позиций договора банковского счета.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает особенности выплаты возмещения в случае, когда вкладчик имеет несколько счетов эскроу для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим вкладам перед вкладчиком превышает 10 млн рублей: в этом случае возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн рублей.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает особенности выплаты возмещения в случае, когда вкладчик имеет несколько счетов эскроу для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим вкладам перед вкладчиком превышает 10 млн рублей: в этом случае возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн рублей.
Статья: Правовое положение субъектов туристской деятельности: состояние и отдельные проблемы регулирования
(Кудреватых А.С.)
("Туризм: право и экономика", 2023, N 3)Проектом Федерального закона предусмотрено изменение системы защиты имущественных интересов туристов - предлагается новая система гарантирования прав туристов с фондом защиты прав туристов, позволяющая обеспечить получение туристом гарантированной выплаты. Одновременно предложен альтернативный способ финансовых гарантий путем осуществления расчетов между туроператором и туристом посредством счетов эскроу, эти средства принадлежат туристу и возвращаются ему, если обязательства перед туристом не исполнены. Отдельно проектом Федерального закона предусмотрен механизм финансовых гарантий для турагентов, осуществляющих прием денежных средств от туристов, - формирование компенсационных фондов на базе профессиональных объединений турагентов. В случае несостоятельности (банкротства) турагента выплаты из фонда должны обеспечить возмещение причиненного ущерба (например, когда турагентом не переданы денежные средства туроператору).
(Кудреватых А.С.)
("Туризм: право и экономика", 2023, N 3)Проектом Федерального закона предусмотрено изменение системы защиты имущественных интересов туристов - предлагается новая система гарантирования прав туристов с фондом защиты прав туристов, позволяющая обеспечить получение туристом гарантированной выплаты. Одновременно предложен альтернативный способ финансовых гарантий путем осуществления расчетов между туроператором и туристом посредством счетов эскроу, эти средства принадлежат туристу и возвращаются ему, если обязательства перед туристом не исполнены. Отдельно проектом Федерального закона предусмотрен механизм финансовых гарантий для турагентов, осуществляющих прием денежных средств от туристов, - формирование компенсационных фондов на базе профессиональных объединений турагентов. В случае несостоятельности (банкротства) турагента выплаты из фонда должны обеспечить возмещение причиненного ущерба (например, когда турагентом не переданы денежные средства туроператору).
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Внимание! Практика показывает, что взять целевой кредит застройщик сможет только в том банке, в котором находятся деньги дольщиков на счетах эскроу. Это нужно учитывать на стадии заключения ДДУ, ведь в них вы будете указывать банк. Прежде чем заключать договоры, проанализируйте ставки - в разных банках они различаются.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Внимание! Практика показывает, что взять целевой кредит застройщик сможет только в том банке, в котором находятся деньги дольщиков на счетах эскроу. Это нужно учитывать на стадии заключения ДДУ, ведь в них вы будете указывать банк. Прежде чем заключать договоры, проанализируйте ставки - в разных банках они различаются.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ договор счета эскроу - это договор, по которому банком (эскроу-агентом) открывается специальный счет, предназначенный для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента), с целью их последующей передачи другому лицу (бенефициару) при наступлении оснований, определенных в договоре. Правами на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, до момента наступления предусмотренных договором оснований обладает депонент, а после наступления этих оснований - бенефициар.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ договор счета эскроу - это договор, по которому банком (эскроу-агентом) открывается специальный счет, предназначенный для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента), с целью их последующей передачи другому лицу (бенефициару) при наступлении оснований, определенных в договоре. Правами на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, до момента наступления предусмотренных договором оснований обладает депонент, а после наступления этих оснований - бенефициар.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Во всех этих случаях соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. Счет эскроу, упомянутый в п. 3 комментируемой статьи, открывается в результате заключения договора счета эскроу. По этому договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента), в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Во всех этих случаях соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве. Счет эскроу, упомянутый в п. 3 комментируемой статьи, открывается в результате заключения договора счета эскроу. По этому договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента), в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.
Статья: Договор счета эскроу в гражданском праве
(Кархалев Д.Н.)
("Нотариус", 2021, N 3)Договор счета эскроу - это соглашение, по которому банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
(Кархалев Д.Н.)
("Нотариус", 2021, N 3)Договор счета эскроу - это соглашение, по которому банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.