Изменение условий договора купли продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение условий договора купли продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 549 ГК РФМожно ли в основном договоре купли-продажи недвижимости изменить цену, установленную предварительным договором?
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заключение договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, ни договор купли-продажи недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения договора регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода..."
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, ни договор купли-продажи недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения договора регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Можно ли заключить допсоглашение об изменении стоимости недвижимости после исполнения обязательств по договору купли-продажи в полном объеме и внесения записи о новом собственнике в ЕГРН и нужно ли его регистрировать?
(Консультация эксперта, 2024)При этом некоторые суды признали изменение условий договора купли-продажи недвижимости после его исполнения не противоречащим ст. ст. 421, 424 ГК РФ, так как дополнительное соглашение заключено сторонами в добровольном порядке (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.09.2016 N Ф03-4228/2016 по делу N А51-24976/2015, Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2016 N 303-ЭС16-18119 по делу N А51-24976/2015).
(Консультация эксперта, 2024)При этом некоторые суды признали изменение условий договора купли-продажи недвижимости после его исполнения не противоречащим ст. ст. 421, 424 ГК РФ, так как дополнительное соглашение заключено сторонами в добровольном порядке (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.09.2016 N Ф03-4228/2016 по делу N А51-24976/2015, Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2016 N 303-ЭС16-18119 по делу N А51-24976/2015).
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиВ соответствии со ст. 557 ГК РФ нормы ст. 475 ГК РФ (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025)Поскольку предприниматель, ознакомленный с конкурсной и аукционной документацией, заключил договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества и аренды земельных участков, требования, направленные на внесение изменений в договоры со ссылкой на несоответствие закону условий о цене, определенных при заключении договоров, не подлежат удовлетворению.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025)Поскольку предприниматель, ознакомленный с конкурсной и аукционной документацией, заключил договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества и аренды земельных участков, требования, направленные на внесение изменений в договоры со ссылкой на несоответствие закону условий о цене, определенных при заключении договоров, не подлежат удовлетворению.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору (п. 8.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862, с последующими изменениями).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору (п. 8.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862, с последующими изменениями).
"Земельные споры. Особенности судебного правоприменения Конституционного и Верховного судов Российской Федерации: практическое исследование"
(Резников Е.В.)
("Сфера", 2021)Соответственно, рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а, как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи (без предварительного договора, отлагательных и отменительных условий, с денежным платежом без отсрочки или рассрочки между сторонами, не связанными предшествующими обязательствами и взаимозависимостью) и в отличие от действующих цен, которые меняются в зависимости от колебаний на рынке недвижимости, остается неизменной до следующей государственной кадастровой оценки и именно в величине, определенной оценщиком, образует налоговую базу по налогам.
(Резников Е.В.)
("Сфера", 2021)Соответственно, рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а, как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи (без предварительного договора, отлагательных и отменительных условий, с денежным платежом без отсрочки или рассрочки между сторонами, не связанными предшествующими обязательствами и взаимозависимостью) и в отличие от действующих цен, которые меняются в зависимости от колебаний на рынке недвижимости, остается неизменной до следующей государственной кадастровой оценки и именно в величине, определенной оценщиком, образует налоговую базу по налогам.
Статья: Актуальные вопросы противодействия мошенническим схемам при купле-продаже земельных участков
(Артемьев А.А., Демичева М.Ю., Лепехин И.А., Матвеева А.А.)
("Нотариус", 2021, N 5)Новые экономические условия жизнедеятельности нашего общества породили множество рисков, связанных с оборотом недвижимости, потребовали создания новых правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи <12>. И эти изменения активно происходят в сфере законодательства, регулирующего оборот недвижимости в нашей стране.
(Артемьев А.А., Демичева М.Ю., Лепехин И.А., Матвеева А.А.)
("Нотариус", 2021, N 5)Новые экономические условия жизнедеятельности нашего общества породили множество рисков, связанных с оборотом недвижимости, потребовали создания новых правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи <12>. И эти изменения активно происходят в сфере законодательства, регулирующего оборот недвижимости в нашей стране.
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Под изменением договора принято понимать изменение его условий (одного или нескольких) при сохранении существа договора, совершенное по воле сторон (обеих или одной из них), направленной на изменение существующего между сторонами обязательства. Как отмечает М.И. Брагинский: "Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 29 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель" <1>. Примерами такого изменения могут быть изменения условий о сроке, месте исполнения обязательства, о размере процентов, о валюте платежа, об очередности погашения требований по денежному обязательству, о размере арендной платы и т.п. <2>. Расторжение договора означает прекращение его существования, отмену в том смысле, что договор утрачивает силу, перестает действовать, становится неспособным "оказывать влияние на будущие юридические отношения" сторон (Д.И. Мейер), которое он до этого оказывал. Расторжение договора осуществляется так же, как и его изменение, по воле обеих или одной из сторон, которая в этом случае направлена на досрочное прекращение существующего между ними исполненного полностью или частично договорного обязательства. Поскольку воля инициаторов рассматриваемой трансформации договора направлена либо на изменение, либо на прекращение основанного на нем обязательства, изменение и расторжение возможно только в отношении заключенного (совершенного) и еще действующего договора. Договор, который так и не был заключен, например из-за существующих между лицами противоречий по его условиям, либо перестал действовать ввиду прекращения вытекающего из него обязательства, например в связи с надлежащим его исполнением, не может быть изменен или расторгнут (см., например, п. 8 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Указанные действия невозможно произвести и с недействительным договором.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)1. Если конкурсный управляющий в рамках процедуры банкротства принимал меры по реализации объекта недвижимости на торгах, ссылаясь на обременение указанного имущества арестом в рамках уголовного дела, срок действия которого истек, а сразу после проведения торгов, еще до исполнения договора купли-продажи, предпринял действия, направленные на погашение записи об аресте, то поведение управляющего и покупателя может быть оценено как обход процедуры торгов и фактическое заключение договора купли-продажи на ином условии - на условии отчуждения свободной от ареста недвижимости.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)1. Если конкурсный управляющий в рамках процедуры банкротства принимал меры по реализации объекта недвижимости на торгах, ссылаясь на обременение указанного имущества арестом в рамках уголовного дела, срок действия которого истек, а сразу после проведения торгов, еще до исполнения договора купли-продажи, предпринял действия, направленные на погашение записи об аресте, то поведение управляющего и покупателя может быть оценено как обход процедуры торгов и фактическое заключение договора купли-продажи на ином условии - на условии отчуждения свободной от ареста недвижимости.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что по умолчанию товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца для обеспечения обязанности покупателя по оплате. Залог действует с момента передачи товара покупателю и до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Но договором можно изменить или отменить это правило. Рассмотрим подробнее варианты условий о залоге в договоре продажи недвижимости в рассрочку.
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что по умолчанию товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца для обеспечения обязанности покупателя по оплате. Залог действует с момента передачи товара покупателю и до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Но договором можно изменить или отменить это правило. Рассмотрим подробнее варианты условий о залоге в договоре продажи недвижимости в рассрочку.
Вопрос: Могут ли неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества быть предметом договора купли-продажи?
(Консультация эксперта, 2025)Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. Этим они отличаются от отделимых улучшений.
(Консультация эксперта, 2025)Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. Этим они отличаются от отделимых улучшений.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 30.11.2009 N Ф03-6461/2009 по делу N А59-2157/2008 дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи недвижимости, заключенному по результатам аукциона, ничтожно. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, которое является существенным условием договора продажи недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 30.11.2009 N Ф03-6461/2009 по делу N А59-2157/2008 дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи недвижимости, заключенному по результатам аукциона, ничтожно. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, которое является существенным условием договора продажи недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Готовое решение: Особенности договора купли-продажи будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)4. Что еще нужно учесть при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)4. Что еще нужно учесть при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Применяются ли нормы о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимых объектов, по существу, направлено на изменение такого существенного условия договоров купли-продажи, установленного сторонами при их заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу.
Применяются ли нормы о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимых объектов, по существу, направлено на изменение такого существенного условия договоров купли-продажи, установленного сторонами при их заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи жилых помещений
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом указанной нормы Дополнительным соглашением от 05.10.2007 г. N 1 внесены изменения в существенное условие договора купли-продажи от 05.09.2007 г. N 1: цена недвижимости увеличена с 33 947 816 рублей 24 копеек до 41 160 000 рублей.
Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи жилых помещений
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом указанной нормы Дополнительным соглашением от 05.10.2007 г. N 1 внесены изменения в существенное условие договора купли-продажи от 05.09.2007 г. N 1: цена недвижимости увеличена с 33 947 816 рублей 24 копеек до 41 160 000 рублей.