ИЖС в водоохранной зоне
Подборка наиболее важных документов по запросу ИЖС в водоохранной зоне (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.10.2024 N 88а-25655/2024 (УИД 91RS0001-01-2023-000268-86)
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: О признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в предоставлении в собственность земельного участка.
Обстоятельства: Постановлением администрации отказано в предоставлении земельного участка ввиду того, что в собственности заявителя имеется земельный участок с видом разрешенного использования "ведение садоводства", пригодный для строительства жилого дома.
Решение: Отказано.Суд апелляционной инстанции также исходил из того, что в соответствии с частью 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации нахождение принадлежащего административному истцу земельного участка в водоохранной зоне не исключает возможности строительства индивидуального жилого дома, а лишь возлагает обязанность организовать превентивные защитные мероприятия на данном земельном участке.
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: О признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в предоставлении в собственность земельного участка.
Обстоятельства: Постановлением администрации отказано в предоставлении земельного участка ввиду того, что в собственности заявителя имеется земельный участок с видом разрешенного использования "ведение садоводства", пригодный для строительства жилого дома.
Решение: Отказано.Суд апелляционной инстанции также исходил из того, что в соответствии с частью 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации нахождение принадлежащего административному истцу земельного участка в водоохранной зоне не исключает возможности строительства индивидуального жилого дома, а лишь возлагает обязанность организовать превентивные защитные мероприятия на данном земельном участке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемы состава, индивидуализации и правового режима земель водного фонда
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)В одних судебных актах четко разграничиваются правовой режим земель водного фонда и режим участков в составе водоохранных зон и иных зон с особыми условиями использования территорий. Так, предметом рассмотрения суда стал спор о допустимости индивидуального жилищного строительства в зоне подтопления и водоохранной зоне, которое запрещено по мнению администрации муниципалитета. Суд с такой позицией не согласился и указал, что в зонах с особыми условиями использования территорий не разрешается возводить объекты капитального строительства, которые не обеспечивают защиту от негативного воздействия вод (статья 67.1 ВК РФ) <9>. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года <10> отмечается, что земельные участки, находящиеся в водоохраной зоне, не относятся к изъятым или ограниченным в обороте участкам.
(Мельников Н.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)В одних судебных актах четко разграничиваются правовой режим земель водного фонда и режим участков в составе водоохранных зон и иных зон с особыми условиями использования территорий. Так, предметом рассмотрения суда стал спор о допустимости индивидуального жилищного строительства в зоне подтопления и водоохранной зоне, которое запрещено по мнению администрации муниципалитета. Суд с такой позицией не согласился и указал, что в зонах с особыми условиями использования территорий не разрешается возводить объекты капитального строительства, которые не обеспечивают защиту от негативного воздействия вод (статья 67.1 ВК РФ) <9>. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года <10> отмечается, что земельные участки, находящиеся в водоохраной зоне, не относятся к изъятым или ограниченным в обороте участкам.
Статья: Недовольные жители "башни миллиардеров" захотели отсудить у застройщика $125 млн
(Володина И., Казакова К., Кашуркина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 10)- строительство, как правило, осуществляется по индивидуальным проектам, требующим высокой квалификации архитекторов и подрядчиков (в противном случае возможны дополнительные технические проблемы);
(Володина И., Казакова К., Кашуркина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 10)- строительство, как правило, осуществляется по индивидуальным проектам, требующим высокой квалификации архитекторов и подрядчиков (в противном случае возможны дополнительные технические проблемы);
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2026)"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 5А/2026)Судом установлено, что Е. является собственником двух земельных участков из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", приобретенных по договору купли-продажи у Н. в 2013 году.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 5А/2026)Судом установлено, что Е. является собственником двух земельных участков из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", приобретенных по договору купли-продажи у Н. в 2013 году.
Письмо Минприроды РФ от 26.07.1991 N 04-19-13/1914, Роскомвода от 29.07.1991 N 1-2-82/9, Роскомзема от 29.07.1991 N 5-16/1489
"О выделении земель под жилые дома, садово - огородные и дачные участки в водоохранных зонах рек, озер и водохранилищ"В связи с Постановлением Совета Министров РСФСР от 22.02.91 N 110 "О предоставлении гражданам земельных участков для ведения садоводства, огородничества и животноводства" массовый характер приняло выделение земель для строительства индивидуальных жилых домов, под садово-огородные и дачные участки в водоохранных зонах рек и водохранилищ без учета требований по охране водоемов и возможного затопления участков в период весенне-осенних паводков.
"О выделении земель под жилые дома, садово - огородные и дачные участки в водоохранных зонах рек, озер и водохранилищ"В связи с Постановлением Совета Министров РСФСР от 22.02.91 N 110 "О предоставлении гражданам земельных участков для ведения садоводства, огородничества и животноводства" массовый характер приняло выделение земель для строительства индивидуальных жилых домов, под садово-огородные и дачные участки в водоохранных зонах рек и водохранилищ без учета требований по охране водоемов и возможного затопления участков в период весенне-осенних паводков.
Вопрос: Береговая полоса: что можно, а что нельзя?
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Обращаем внимание! Приватизировать, то есть выкупить у государства участки в пределах береговой полосы, нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается. А вот в водоохранной зоне за пределами береговой полосы можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Обращаем внимание! Приватизировать, то есть выкупить у государства участки в пределах береговой полосы, нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается. А вот в водоохранной зоне за пределами береговой полосы можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
Вопрос: Водоохранная зона: что следует учитывать при строительстве?
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Однако, если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, здесь должна быть либо центральная канализация, либо индивидуальные очистные сооружения.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Однако, если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, здесь должна быть либо центральная канализация, либо индивидуальные очистные сооружения.
Статья: Спор о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)По мнению суда, отказав в выдаче разрешения лишь по мотиву предоставления ненадлежащей схемы планировочной организации земельного участка (ч. 9 ст. 51 ГрК РФ), орган местного самоуправления не проверил отсутствие (наличие) правовых препятствий для выдачи разрешения, в том числе в связи с нахождением участка в водоохранной зоне и зоне приаэродромной территории.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)По мнению суда, отказав в выдаче разрешения лишь по мотиву предоставления ненадлежащей схемы планировочной организации земельного участка (ч. 9 ст. 51 ГрК РФ), орган местного самоуправления не проверил отсутствие (наличие) правовых препятствий для выдачи разрешения, в том числе в связи с нахождением участка в водоохранной зоне и зоне приаэродромной территории.