Использование денежных средств застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Использование денежных средств застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 395 ГК РФ "Ответственность за неисполнение денежного обязательства"1.3.4.4. Проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат взысканию с заказчика (застройщика), не передавшего инвестору объект инвестиций (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об НДФЛ с процентов за пользование денежными средствами, выплаченных застройщиком дольщику, при расторжении договора о приобретении квартиры по ДДУ.
(Письмо Минфина России от 11.02.2025 N 03-04-05/11940)Вопрос: После расторжения договора участия в долевом строительстве (приобретение квартиры) организация-застройщик вернула на счет дольщика его деньги плюс проценты за пользование этими средствами (на основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Облагаются ли возвращенные застройщиком средства НДФЛ? Если да, кто уплачивает налог?
(Письмо Минфина России от 11.02.2025 N 03-04-05/11940)Вопрос: После расторжения договора участия в долевом строительстве (приобретение квартиры) организация-застройщик вернула на счет дольщика его деньги плюс проценты за пользование этими средствами (на основании ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Облагаются ли возвращенные застройщиком средства НДФЛ? Если да, кто уплачивает налог?
Вопрос: Об НДС при осуществлении уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения, предусматривающего контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств.
(Письмо Минфина России от 24.08.2023 N 03-07-05/80550)Вопрос: Пунктом 1 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что застройщик при направлении распоряжения обязан представлять в банк документы (или копии документов), являющиеся основанием для составления распоряжения. В свою очередь, на основании п. 2 ст. 18.2 Закона N 214-ФЗ банк при принятии распоряжения к исполнению контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
(Письмо Минфина России от 24.08.2023 N 03-07-05/80550)Вопрос: Пунктом 1 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что застройщик при направлении распоряжения обязан представлять в банк документы (или копии документов), являющиеся основанием для составления распоряжения. В свою очередь, на основании п. 2 ст. 18.2 Закона N 214-ФЗ банк при принятии распоряжения к исполнению контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)29. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)29. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)комментируемая статья дополнена частью 6.2, исключающей применение положений ч. 3 комментируемой статьи в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном статьями 15.4 и 15.5 Закона 2004 г. о долевом строительстве. Указанные статьи устанавливают соответственно особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу и особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)комментируемая статья дополнена частью 6.2, исключающей применение положений ч. 3 комментируемой статьи в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном статьями 15.4 и 15.5 Закона 2004 г. о долевом строительстве. Указанные статьи устанавливают соответственно особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу и особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
Статья: Финансовый контроль в эпоху цифровизации
(Запольский С.В., Васянина Е.Л.)
("Финансовое право", 2022, N 7)Помимо проверок и иных мероприятий, непосредственно связанных с реализацией контрольно-надзорной функции, финансовый контроль осуществляется посредством деятельности субъектов финансовых правоотношений, направленной на организацию денежного обращения, денежных расчетов. Например, к числу инструментов регулирования денежного обращения можно отнести кредитный и страховой механизмы. Так, на сегодняшний день с помощью кредитного механизма обеспечивается финансирование жилищного строительства. В целях предотвращения необоснованного использования застройщиками денежных средств участников долевого строительства денежные средства попадают в распоряжение строительных компаний в форме банковского кредита. Фактически в рассматриваемом случае с помощью кредитного механизма происходит контроль со стороны банков за совершением финансовых операций, направленных на финансирование жилищного строительства.
(Запольский С.В., Васянина Е.Л.)
("Финансовое право", 2022, N 7)Помимо проверок и иных мероприятий, непосредственно связанных с реализацией контрольно-надзорной функции, финансовый контроль осуществляется посредством деятельности субъектов финансовых правоотношений, направленной на организацию денежного обращения, денежных расчетов. Например, к числу инструментов регулирования денежного обращения можно отнести кредитный и страховой механизмы. Так, на сегодняшний день с помощью кредитного механизма обеспечивается финансирование жилищного строительства. В целях предотвращения необоснованного использования застройщиками денежных средств участников долевого строительства денежные средства попадают в распоряжение строительных компаний в форме банковского кредита. Фактически в рассматриваемом случае с помощью кредитного механизма происходит контроль со стороны банков за совершением финансовых операций, направленных на финансирование жилищного строительства.
Статья: Суд пришел к выводу о доказанности факта использования средств дольщиков не по целевому назначению
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 31)По мнению инспекции, обществом занижена база налога на прибыль ввиду невключения на основании п. 14 ст. 250 НК РФ в состав внереализационных доходов использованных не по целевому назначению средств участников долевого строительства, перечисленных по договорам долевого участия в строительстве и использованных для выдачи займов в адрес взаимозависимого лица. Суд указал, что использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные Законом РФ N 214-ФЗ, не допускается. С момента, когда получатель средств фактически использовал их не по целевому назначению, они признаются доходом налогоплательщика, получившего эти средства. Часть поступивших средств дольщиков использованы заявителем в период осуществления строительства для предоставления займов. При этом займы предоставлялись беспроцентные и с целью пополнения оборотных средств заемщика, который не участвовал в строительстве указанных объектов; займы выданы налогоплательщиком за счет поступивших ему денежных средств от участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве домов, и доказательств того, что выдача займов осуществлялась им из иных источников финансирования, не представлено; представленные обществом платежные поручения, учитывая их содержание, не подтверждают первоначального источника получения денежных средств на собственные счета и никак не связывают их с заемными средствами, перечисленными в адрес взаимозависимого лица. Суд пришел к выводу о доказанности факта использования средств дольщиков не по целевому назначению. Следовательно, заявителем занижена сумма внереализационных доходов. Доводы налогоплательщика о различиях в его правовом статусе застройщика по Закону РФ N 214-ФЗ и генподрядчика строительства и необходимости квалифицировать полученные им денежные средства от участников долевого строительства в качестве выручки как генподрядчика, в связи с чем спорные займы выдавались им не за счет средств целевого финансирования, суд отклонил.
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 31)По мнению инспекции, обществом занижена база налога на прибыль ввиду невключения на основании п. 14 ст. 250 НК РФ в состав внереализационных доходов использованных не по целевому назначению средств участников долевого строительства, перечисленных по договорам долевого участия в строительстве и использованных для выдачи займов в адрес взаимозависимого лица. Суд указал, что использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные Законом РФ N 214-ФЗ, не допускается. С момента, когда получатель средств фактически использовал их не по целевому назначению, они признаются доходом налогоплательщика, получившего эти средства. Часть поступивших средств дольщиков использованы заявителем в период осуществления строительства для предоставления займов. При этом займы предоставлялись беспроцентные и с целью пополнения оборотных средств заемщика, который не участвовал в строительстве указанных объектов; займы выданы налогоплательщиком за счет поступивших ему денежных средств от участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве домов, и доказательств того, что выдача займов осуществлялась им из иных источников финансирования, не представлено; представленные обществом платежные поручения, учитывая их содержание, не подтверждают первоначального источника получения денежных средств на собственные счета и никак не связывают их с заемными средствами, перечисленными в адрес взаимозависимого лица. Суд пришел к выводу о доказанности факта использования средств дольщиков не по целевому назначению. Следовательно, заявителем занижена сумма внереализационных доходов. Доводы налогоплательщика о различиях в его правовом статусе застройщика по Закону РФ N 214-ФЗ и генподрядчика строительства и необходимости квалифицировать полученные им денежные средства от участников долевого строительства в качестве выручки как генподрядчика, в связи с чем спорные займы выдавались им не за счет средств целевого финансирования, суд отклонил.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)а) контроля бюджета, расходования средств, анализа затрат, эффективного использования денежных средств застройщика. Представляется очевидной мысль о том, что технический заказчик как представитель застройщика и генеральный подрядчик в части расходования средств при строительстве объекта преследуют прямо противоположные цели. Так, целью застройщика является создание объекта с требуемыми параметрами при максимально эффективном расходовании бюджета (с минимальными затратами при сохранении требований к качеству). В свою очередь, генеральный подрядчик вступает в договорные отношения с целью получения максимально возможной прибыли при строительстве объекта.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)а) контроля бюджета, расходования средств, анализа затрат, эффективного использования денежных средств застройщика. Представляется очевидной мысль о том, что технический заказчик как представитель застройщика и генеральный подрядчик в части расходования средств при строительстве объекта преследуют прямо противоположные цели. Так, целью застройщика является создание объекта с требуемыми параметрами при максимально эффективном расходовании бюджета (с минимальными затратами при сохранении требований к качеству). В свою очередь, генеральный подрядчик вступает в договорные отношения с целью получения максимально возможной прибыли при строительстве объекта.
Статья: На что может претендовать дольщик при банкротстве застройщика?
(Краснощек Д.)
("Жилищное право", 2022, N 11)Относительно недавно была проведена реформа долевого законодательства, в соответствии с которой в отношениях по долевому строительству появился полноценный третий участник - банк. В долевых отношениях кредитная организация выступает в качестве посредника между застройщиком и дольщиком. Банк осуществляет контроль расходования денежных средств дольщиков застройщиком.
(Краснощек Д.)
("Жилищное право", 2022, N 11)Относительно недавно была проведена реформа долевого законодательства, в соответствии с которой в отношениях по долевому строительству появился полноценный третий участник - банк. В долевых отношениях кредитная организация выступает в качестве посредника между застройщиком и дольщиком. Банк осуществляет контроль расходования денежных средств дольщиков застройщиком.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Правила использования застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, описаны в ст. 18 Закона N 214-ФЗ "Использование денежных средств застройщиком".
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Правила использования застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, описаны в ст. 18 Закона N 214-ФЗ "Использование денежных средств застройщиком".
Ситуация: Каковы способы защиты участников долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если для строительства застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои объекты недвижимости либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 6.1, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если для строительства застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои объекты недвижимости либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 6.1, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6.2. В ч. 6.2 комментируемой статьи содержится запрет на применение положений ч. 3 комментируемой статьи в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном ст. ст. 15.4 и 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в которых идет речь о том, что эскроу-агентом в долевом строительстве может быть только уполномоченный банк.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6.2. В ч. 6.2 комментируемой статьи содержится запрет на применение положений ч. 3 комментируемой статьи в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном ст. ст. 15.4 и 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в которых идет речь о том, что эскроу-агентом в долевом строительстве может быть только уполномоченный банк.
Статья: Сочетание интересов банков и застройщиков в правовом регулировании эскроу-счета
("Банковское право", 2022, N 2)Помимо вышеуказанных неточностей, существует проблема ущемления прав застройщиков при использовании нового механизма расчетов. Во-первых, застройщики ограничены в праве на получение процентов за пользование денежными средствами банками с момента, когда застройщик исполнил свои обязательства. Срок депонирования денежных средств с момента введения дома в эксплуатацию составляет 6 месяцев, соответственно, в течение этого периода банк может пользоваться денежными средствами застройщика (ч. 4 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ). Возникает вопрос: что делать застройщику, если денежные средства ему срочно необходимы, а также как действовать застройщику в случае незаконного удержания денежных средств? Полагаем, что в данном случае банк должен нести ответственность по ст. 395 ГК РФ. Однако законодательство о долевом участии в строительстве не содержит никаких нормативных положений в части регулирования вышеуказанных ситуаций. По нашему мнению, Закон N 214-ФЗ должен содержать хотя бы ссылку на ст. 395 ГК РФ.
("Банковское право", 2022, N 2)Помимо вышеуказанных неточностей, существует проблема ущемления прав застройщиков при использовании нового механизма расчетов. Во-первых, застройщики ограничены в праве на получение процентов за пользование денежными средствами банками с момента, когда застройщик исполнил свои обязательства. Срок депонирования денежных средств с момента введения дома в эксплуатацию составляет 6 месяцев, соответственно, в течение этого периода банк может пользоваться денежными средствами застройщика (ч. 4 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ). Возникает вопрос: что делать застройщику, если денежные средства ему срочно необходимы, а также как действовать застройщику в случае незаконного удержания денежных средств? Полагаем, что в данном случае банк должен нести ответственность по ст. 395 ГК РФ. Однако законодательство о долевом участии в строительстве не содержит никаких нормативных положений в части регулирования вышеуказанных ситуаций. По нашему мнению, Закон N 214-ФЗ должен содержать хотя бы ссылку на ст. 395 ГК РФ.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность (ч. 1 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность (ч. 1 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).