Ипотека здания при ипотеке земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека здания при ипотеке земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков"3.3.1. По общему правилу содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих участках (не применяется) (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 615 ГК РФ "Пользование арендованным имуществом"2.2.2. Право аренды земельного участка может быть передано в залог в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке, без согласия, но с уведомлением арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: В чем особенности ипотеки здания с земельным участком
(КонсультантПлюс, 2025)В этом случае залогодатель может передать здание в ипотеку, только если одновременно передает в ипотеку земельный участок под ним. При этом условия об ипотеке здания и об ипотеке земельного участка следует включить в один договор (ст. 69 Закона об ипотеке). Иначе орган регистрации прав сначала приостановит регистрацию ипотеки здания, а затем может и отказать в ней, мотивируя это тем, что содержание договора не соответствует требованиям законодательства (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости). Но даже если договор зарегистрируют, суд впоследствии может признать его ничтожным как нарушающий прямой законодательный запрет и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 168 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)В этом случае залогодатель может передать здание в ипотеку, только если одновременно передает в ипотеку земельный участок под ним. При этом условия об ипотеке здания и об ипотеке земельного участка следует включить в один договор (ст. 69 Закона об ипотеке). Иначе орган регистрации прав сначала приостановит регистрацию ипотеки здания, а затем может и отказать в ней, мотивируя это тем, что содержание договора не соответствует требованиям законодательства (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости). Но даже если договор зарегистрируют, суд впоследствии может признать его ничтожным как нарушающий прямой законодательный запрет и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Таким образом, из позиции суда можно сделать вывод, что строительные материалы по общему правилу не являются предметом залога при заключении договора ипотеки земельного участка или ипотеки здания (сооружения), если это иное не предусмотрено в договоре. Производность же залога строительных материалов от ипотеки здания (сооружения) возможна только в том случае, если здание (сооружение) стало объектом гражданского оборота, т.е. сначала должна возникнуть ипотека объекта недвижимости, а уже потом возможен залог строительных материалов.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Таким образом, из позиции суда можно сделать вывод, что строительные материалы по общему правилу не являются предметом залога при заключении договора ипотеки земельного участка или ипотеки здания (сооружения), если это иное не предусмотрено в договоре. Производность же залога строительных материалов от ипотеки здания (сооружения) возможна только в том случае, если здание (сооружение) стало объектом гражданского оборота, т.е. сначала должна возникнуть ипотека объекта недвижимости, а уже потом возможен залог строительных материалов.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Иная ситуация складывается при одновременном залоге по одному договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка, на котором данное здание расположено. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90, "положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае, когда залог права аренды земельного участка был осуществлен в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется". Следовательно, получение согласия в данной ситуации не требуется.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Иная ситуация складывается при одновременном залоге по одному договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка, на котором данное здание расположено. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90, "положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае, когда залог права аренды земельного участка был осуществлен в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется". Следовательно, получение согласия в данной ситуации не требуется.
Готовое решение: Как составить договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества)
(КонсультантПлюс, 2025)на находящиеся или строящиеся на передаваемом в ипотеку земельном участке здания или сооружения залогодателя. Также ипотека по общему правилу распространяется на здания и сооружения, которые залогодатель возводит на уже заложенном участке (п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)на находящиеся или строящиеся на передаваемом в ипотеку земельном участке здания или сооружения залогодателя. Также ипотека по общему правилу распространяется на здания и сооружения, которые залогодатель возводит на уже заложенном участке (п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. Ипотека земельного участка без ипотеки находящихся на нем зданий и сооружений допускается в случае, когда здания и сооружения не принадлежат залогодателю на праве собственности. Ипотека такого земельного участка не требует согласия собственников находящихся на участке зданий и сооружений.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)2. Ипотека земельного участка без ипотеки находящихся на нем зданий и сооружений допускается в случае, когда здания и сооружения не принадлежат залогодателю на праве собственности. Ипотека такого земельного участка не требует согласия собственников находящихся на участке зданий и сооружений.
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Залогодатель обладает правом: завещать предмет залога; производить улучшения предмета залога; сдавать его в аренду; владеть и пользоваться этим имуществом; возводить здания и сооружения (в случае залога земельного участка); осуществлять иные права, предусмотренные договором о залоге. Довольно подробно в Законе об ипотеке рассматривается ипотека земельного участка, занятого зданием и сооружением, в том числе приобретенного с помощью кредитных средств банка, а также вопросы оценки и обращения взыскания на заложенные участки, порядок их продажи на публичных торгах. Несмотря на столь подробное регулирование, сохраняется и ряд проблем. Рассмотрим подробно наиболее актуальные из них:
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Залогодатель обладает правом: завещать предмет залога; производить улучшения предмета залога; сдавать его в аренду; владеть и пользоваться этим имуществом; возводить здания и сооружения (в случае залога земельного участка); осуществлять иные права, предусмотренные договором о залоге. Довольно подробно в Законе об ипотеке рассматривается ипотека земельного участка, занятого зданием и сооружением, в том числе приобретенного с помощью кредитных средств банка, а также вопросы оценки и обращения взыскания на заложенные участки, порядок их продажи на публичных торгах. Несмотря на столь подробное регулирование, сохраняется и ряд проблем. Рассмотрим подробно наиболее актуальные из них:
Ситуация: Каковы особенности ипотеки земельных участков?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что условие о залоге арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется только на случаи, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки расположенных на земельном участке зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ N 90).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что условие о залоге арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется только на случаи, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки расположенных на земельном участке зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ N 90).