Ипотека эскроу счет
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека эскроу счет (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Информация: Совещание с членами Правительства
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)На наш взгляд, есть и в этом преимущество для подрядчиков, потому что это гарантированная оплата услуг, если они выполнили все требования договора. Конечно, до момента сдачи дома им придется привлекать заемные средства от банков, но ставка по такому кредиту должна быть ниже рыночной, и мы это видим по проектному финансированию в ипотеке со счетами эскроу для многоквартирных домов, потому что этот кредит финансируется из средств человека на счете эскроу, по которому нет процентов. То есть ставка будет отражать только кредитный риск подрядчика без учета стоимости для банка, стоимости привлечения средств.
("Официальный сайт Президента РФ", 2024)На наш взгляд, есть и в этом преимущество для подрядчиков, потому что это гарантированная оплата услуг, если они выполнили все требования договора. Конечно, до момента сдачи дома им придется привлекать заемные средства от банков, но ставка по такому кредиту должна быть ниже рыночной, и мы это видим по проектному финансированию в ипотеке со счетами эскроу для многоквартирных домов, потому что этот кредит финансируется из средств человека на счете эскроу, по которому нет процентов. То есть ставка будет отражать только кредитный риск подрядчика без учета стоимости для банка, стоимости привлечения средств.
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Сравнивая законодательство Российской Федерации и законодательство Германии, находим, что существует определенное сходство: в Германии также используются эскроу-счета при привлечении денежных средств в строительство, но используется схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, перечисление денежных средств происходит по мере закрытия определенных этапов работ. Данный способ позволяет застройщику зависеть от банков меньше. Так же активно эскроу-счет используется при оформлении сделок с недвижимостью в США, Китае, Японии, Швейцарии и других странах. Отметим, что зарубежное законодательство предусматривает возможность передать на эскроу-счет любое имущество, тогда как в России на данный счет могут передаваться только денежные средства. За рубежом в качестве эскроу-агентов могут выступать различные субъекты (нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т.д.). В России данную функцию исполняют кредитные организации. Законодатель Австрии, Чехии, Словакии, Хорватии для привлечения денежных средств ввел специальное понятие строительных сберегательных касс (далее - ССК), иными словами, создал специальные банки, привлекающие денежные средства граждан в строительные сберегательные вклады и предоставляющие кредиты для улучшения жилищных условий, которые показали свою состоятельность. Что касается ССК, то они являются хорошим способом для граждан, имеющих небольшой доход, накопить первоначальный взнос для улучшения жилищных условий, не принимая на себя нагрузку, аналогичную банковской ипотеке. Изучая мировую практику применения эскроу-счета в отношениях, связанных с недвижимым имуществом, М.А. Зудина <23> находит его надежным инструментом для защиты прав участников долевого строительства в России.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Сравнивая законодательство Российской Федерации и законодательство Германии, находим, что существует определенное сходство: в Германии также используются эскроу-счета при привлечении денежных средств в строительство, но используется схема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, перечисление денежных средств происходит по мере закрытия определенных этапов работ. Данный способ позволяет застройщику зависеть от банков меньше. Так же активно эскроу-счет используется при оформлении сделок с недвижимостью в США, Китае, Японии, Швейцарии и других странах. Отметим, что зарубежное законодательство предусматривает возможность передать на эскроу-счет любое имущество, тогда как в России на данный счет могут передаваться только денежные средства. За рубежом в качестве эскроу-агентов могут выступать различные субъекты (нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т.д.). В России данную функцию исполняют кредитные организации. Законодатель Австрии, Чехии, Словакии, Хорватии для привлечения денежных средств ввел специальное понятие строительных сберегательных касс (далее - ССК), иными словами, создал специальные банки, привлекающие денежные средства граждан в строительные сберегательные вклады и предоставляющие кредиты для улучшения жилищных условий, которые показали свою состоятельность. Что касается ССК, то они являются хорошим способом для граждан, имеющих небольшой доход, накопить первоначальный взнос для улучшения жилищных условий, не принимая на себя нагрузку, аналогичную банковской ипотеке. Изучая мировую практику применения эскроу-счета в отношениях, связанных с недвижимым имуществом, М.А. Зудина <23> находит его надежным инструментом для защиты прав участников долевого строительства в России.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)3. При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства соответствующие денежные средства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве.
Приказ Минфина России от 24.05.2022 N 82н
(ред. от 10.06.2025)
"О Порядке формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структуре и принципах назначения"
(Зарегистрировано в Минюсте России 30.06.2022 N 69085)53.3.2.2. По элементу вида расходов "322 Субсидии гражданам на приобретение жилья" отражаются расходы бюджетов бюджетной системы Российской Федерации по выплате гражданам денежных средств на приобретение, строительство жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации, на единовременные выплаты для улучшения жилищных условий, осуществляемые в том числе путем перечисления средств на открытые получателями выплаты банковские счета по договору ипотечного кредитования, на счета эскроу, а также банковские счета лиц, осуществляющих отчуждение приобретаемых жилых помещений в пользу получателей выплаты.
(ред. от 10.06.2025)
"О Порядке формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структуре и принципах назначения"
(Зарегистрировано в Минюсте России 30.06.2022 N 69085)53.3.2.2. По элементу вида расходов "322 Субсидии гражданам на приобретение жилья" отражаются расходы бюджетов бюджетной системы Российской Федерации по выплате гражданам денежных средств на приобретение, строительство жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации, на единовременные выплаты для улучшения жилищных условий, осуществляемые в том числе путем перечисления средств на открытые получателями выплаты банковские счета по договору ипотечного кредитования, на счета эскроу, а также банковские счета лиц, осуществляющих отчуждение приобретаемых жилых помещений в пользу получателей выплаты.
Ситуация: Какую поддержку ипотечные заемщики могут получить от ПАО "ДОМ.РФ" (ранее - АИЖК)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что приобретение, например, строящихся жилых помещений с использованием указанного льготного ипотечного кредита семьями, имеющими двух несовершеннолетних детей (при отсутствии детей в возрасте до семи лет или детей-инвалидов), возможно только на определенных территориях. При этом, например, строительство индивидуального жилого дома для данной категории граждан доступно на всей территории РФ (при соблюдении установленных условий, в частности, об использовании счета эскроу для осуществления расчетов по договору подряда) (пп. "а", "ж" п. 28.1 Правил).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что приобретение, например, строящихся жилых помещений с использованием указанного льготного ипотечного кредита семьями, имеющими двух несовершеннолетних детей (при отсутствии детей в возрасте до семи лет или детей-инвалидов), возможно только на определенных территориях. При этом, например, строительство индивидуального жилого дома для данной категории граждан доступно на всей территории РФ (при соблюдении установленных условий, в частности, об использовании счета эскроу для осуществления расчетов по договору подряда) (пп. "а", "ж" п. 28.1 Правил).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации (участника долевого строительства) уступку права требования по договору участия в долевом строительстве? Объектом долевого строительства является нежилое помещение в строящемся жилом доме...
(Консультация эксперта, 2025)<**> С момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды (субаренды)), и строящиеся на этом земельном участке указанные объекты недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ). Это правило не применяется при заключении договора участия в долевом строительстве, если участники размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2025)<**> С момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды (субаренды)), и строящиеся на этом земельном участке указанные объекты недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства (с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ). Это правило не применяется при заключении договора участия в долевом строительстве, если участники размещают деньги на счетах эскроу (ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Владельцами номинальных счетов на практике могут выступать опекуны, попечители, нотариусы, доверительные управляющие, сервисные агенты по ценным бумагам с ипотечным покрытием, агенты, эскроу-агенты, адвокаты и др.
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Владельцами номинальных счетов на практике могут выступать опекуны, попечители, нотариусы, доверительные управляющие, сервисные агенты по ценным бумагам с ипотечным покрытием, агенты, эскроу-агенты, адвокаты и др.
"Механизмы банкротства и их роль в обеспечении благосостояния человека: монография"
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Для банка актуальной будет судьба денежных средств на счетах эскроу. Массовый отказ дольщиков от ДДУ влечет не только отток денежных средств, но и риск досрочного погашения ипотечных кредитов, выданных гражданам для заключения этих ДДУ. В случае если дольщики предпочтут остаться, деньги со счетов эскроу должны будут перейти на отдельный счет должника, предназначенный для удовлетворения требований залоговых кредиторов застройщика и (или) приобретателя его имущества (п. 7 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве). Это означает, что при недостаточной стоимости имущества застройщика, перешедшего к приобретателю, приобретатель вправе претендовать на средства со счетов эскроу, чтобы удовлетворить требования дольщиков. Закон о банкротстве, по сути, гарантирует банку, являющемуся залогодержателем имущества застройщика, лишь 60% возможной выручки от реализации предмета залога. Это несмотря на то, что в случае использования при строительстве счетов эскроу банк является "полноценным" залогодержателем и вправе претендовать на 80% стоимости предмета залога по общим правилам ст. 138 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве).
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Для банка актуальной будет судьба денежных средств на счетах эскроу. Массовый отказ дольщиков от ДДУ влечет не только отток денежных средств, но и риск досрочного погашения ипотечных кредитов, выданных гражданам для заключения этих ДДУ. В случае если дольщики предпочтут остаться, деньги со счетов эскроу должны будут перейти на отдельный счет должника, предназначенный для удовлетворения требований залоговых кредиторов застройщика и (или) приобретателя его имущества (п. 7 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве). Это означает, что при недостаточной стоимости имущества застройщика, перешедшего к приобретателю, приобретатель вправе претендовать на средства со счетов эскроу, чтобы удовлетворить требования дольщиков. Закон о банкротстве, по сути, гарантирует банку, являющемуся залогодержателем имущества застройщика, лишь 60% возможной выручки от реализации предмета залога. Это несмотря на то, что в случае использования при строительстве счетов эскроу банк является "полноценным" залогодержателем и вправе претендовать на 80% стоимости предмета залога по общим правилам ст. 138 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве).
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)В случае если при оплате цены договора участия в долевом строительстве использовался ипотечный кредит, такие денежные средства переводятся банком - эскроу-агентом на специальный залоговый счет участника долевого строительства <92>.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)В случае если при оплате цены договора участия в долевом строительстве использовался ипотечный кредит, такие денежные средства переводятся банком - эскроу-агентом на специальный залоговый счет участника долевого строительства <92>.
Ситуация: Какие существуют льготные условия для приобретения жилья (квартиры, жилого дома) в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)10) цена соответствующего договора, на основании которого приобретается объект недвижимости, за счет кредитных средств и собственных средств заемщика уплачена в полном объеме (с учетом даты перевода денежных средств заемщиком на счет эскроу, за исключением предусмотренных законодательством случаев, когда при заключении договора участия в долевом строительстве размещение денежных средств на счетах эскроу не требуется).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)10) цена соответствующего договора, на основании которого приобретается объект недвижимости, за счет кредитных средств и собственных средств заемщика уплачена в полном объеме (с учетом даты перевода денежных средств заемщиком на счет эскроу, за исключением предусмотренных законодательством случаев, когда при заключении договора участия в долевом строительстве размещение денежных средств на счетах эскроу не требуется).
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
Готовое решение: Какие расходы отражаются по КВР 322 "Субсидии гражданам на приобретение жилья"
(КонсультантПлюс, 2025)По КВР 322 отражаются расходы бюджетов всех уровней по выплате гражданам денежных средств на приобретение, строительство жилья в соответствии с законодательством РФ, на единовременные выплаты для улучшения жилищных условий, которые перечисляются в том числе на открытые получателями выплаты банковские счета по договору ипотечного кредитования, на счета эскроу, а также на банковские счета тех лиц, которые отчуждают жилые помещения, приобретаемые для получателей выплаты. Отражаются в том числе расходы федерального бюджета (п. 53.3.2.2 Порядка N 82н):
(КонсультантПлюс, 2025)По КВР 322 отражаются расходы бюджетов всех уровней по выплате гражданам денежных средств на приобретение, строительство жилья в соответствии с законодательством РФ, на единовременные выплаты для улучшения жилищных условий, которые перечисляются в том числе на открытые получателями выплаты банковские счета по договору ипотечного кредитования, на счета эскроу, а также на банковские счета тех лиц, которые отчуждают жилые помещения, приобретаемые для получателей выплаты. Отражаются в том числе расходы федерального бюджета (п. 53.3.2.2 Порядка N 82н):
Тематический выпуск: Налог на прибыль: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 7)Застройщик в рамках рекламной акции "Уплата части первоначального взноса за счет Застройщика" с целью привлечения большего числа дольщиков перечисляет часть первоначального взноса по договору долевого участия на счета эскроу. Условия и сумма определяются Соглашением с участником долевого строительства и Положением о проведении акции. Определенная сумма первоначального взноса обязательно должна быть уплачена ввиду банковского ипотечного кредитования дольщика. На эту сумму увеличивается стоимость объекта строительства, уплачиваемая дольщиком впоследствии.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 7)Застройщик в рамках рекламной акции "Уплата части первоначального взноса за счет Застройщика" с целью привлечения большего числа дольщиков перечисляет часть первоначального взноса по договору долевого участия на счета эскроу. Условия и сумма определяются Соглашением с участником долевого строительства и Положением о проведении акции. Определенная сумма первоначального взноса обязательно должна быть уплачена ввиду банковского ипотечного кредитования дольщика. На эту сумму увеличивается стоимость объекта строительства, уплачиваемая дольщиком впоследствии.
Ситуация: Как потратить материнский капитал на строительство жилья?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если владельцу сертификата или его супругу (супруге) был предоставлен кредит (заем) на оплату строительства объекта ИЖС, осуществляемого с привлечением строительной организации по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, для направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату такого строительства также потребуется представить соответствующий договор займа либо сведения из кредитного договора и сведения из прошедшего государственную регистрацию договора ипотеки (если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение) (пп. "г", "д" п. 10(5) Правил N 862).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если владельцу сертификата или его супругу (супруге) был предоставлен кредит (заем) на оплату строительства объекта ИЖС, осуществляемого с привлечением строительной организации по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, для направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату такого строительства также потребуется представить соответствующий договор займа либо сведения из кредитного договора и сведения из прошедшего государственную регистрацию договора ипотеки (если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение) (пп. "г", "д" п. 10(5) Правил N 862).