Ипотека без согласия супруга
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека без согласия супруга (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2024 по делу N 88-32061/2024 (УИД 37RS0015-01-2024-000164-52)
Категория спора: Залог недвижимого имущества.
Требования: О признании договора ипотеки недействительным.
Обстоятельства: Само по себе отсутствие указания в договоре ипотеки на наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом не означает его фактическое отсутствие и несогласие супруга на совершение сделки.
Решение: Отказано.Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 166, 168, 173.1, 334, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд исходил из того, что само по себе отсутствие указания в договоре ипотеки на наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом не означает его фактическое отсутствие и несогласие этого супруга на совершение сделки. Из буквального содержания удостоверенного нотариусом согласия следует, что согласие дано в отношении любых сделок в отношении любой недвижимости, в том числе имеющейся в собственности, а также право собственности на которую может возникнуть в будущем. Каких-либо исключений, оговорок указанное согласие не содержит.
Категория спора: Залог недвижимого имущества.
Требования: О признании договора ипотеки недействительным.
Обстоятельства: Само по себе отсутствие указания в договоре ипотеки на наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом не означает его фактическое отсутствие и несогласие супруга на совершение сделки.
Решение: Отказано.Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 166, 168, 173.1, 334, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд исходил из того, что само по себе отсутствие указания в договоре ипотеки на наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом не означает его фактическое отсутствие и несогласие этого супруга на совершение сделки. Из буквального содержания удостоверенного нотариусом согласия следует, что согласие дано в отношении любых сделок в отношении любой недвижимости, в том числе имеющейся в собственности, а также право собственности на которую может возникнуть в будущем. Каких-либо исключений, оговорок указанное согласие не содержит.
Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14.12.2023 по делу N 33-13357/2023 (УИД 59RS0008-01-2023-000874-55)
Категория спора: Залог недвижимого имущества.
Требования: О признании договора залога недействительным в целом.
Обстоятельства: Не доказано то обстоятельство, что ответчик, являясь стороной залогодержателя по договорам залога, знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия супруга залогодателя на передачу недвижимого имущества в залог.
Решение: Отказано.В рассматриваемом случае, суд первой инстанции, основываясь на правильном толковании норм материального права, регулирующих спорное правоотношение, и дав оценку совокупности представленных в материалы дела доказательств в соответствии с требованиями процессуального закона, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований А.А. о признании недействительными договора залога недвижимости от 24 октября 2017 года и договора залога недвижимости от 8 октября 2018 года, заключенных между А.К. и Я., применении последствий недействительности сделок, поскольку истцом не доказан факт того, что Я., являясь стороной залогодержателя по договорам залога от 24 октября 2017 года и от 8 октября 2018 года, знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия супруга залогодателя А.К. на передачу недвижимого имущества в залог.
Категория спора: Залог недвижимого имущества.
Требования: О признании договора залога недействительным в целом.
Обстоятельства: Не доказано то обстоятельство, что ответчик, являясь стороной залогодержателя по договорам залога, знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия супруга залогодателя на передачу недвижимого имущества в залог.
Решение: Отказано.В рассматриваемом случае, суд первой инстанции, основываясь на правильном толковании норм материального права, регулирующих спорное правоотношение, и дав оценку совокупности представленных в материалы дела доказательств в соответствии с требованиями процессуального закона, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований А.А. о признании недействительными договора залога недвижимости от 24 октября 2017 года и договора залога недвижимости от 8 октября 2018 года, заключенных между А.К. и Я., применении последствий недействительности сделок, поскольку истцом не доказан факт того, что Я., являясь стороной залогодержателя по договорам залога от 24 октября 2017 года и от 8 октября 2018 года, знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия супруга залогодателя А.К. на передачу недвижимого имущества в залог.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Бремя залоговых обязательств
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)Пункты мирового соглашения в приведенной редакции будут указывать на необходимость раздела долговых обязательств перед банком и внесения изменений в кредитный договор. Вместе с тем нормы залогового обязательства согласно Закону об ипотеке (залоге недвижимости) специально уточняют, что супруги не вправе своим соглашением разделить долговые обязательства без согласия банка-кредитора, на что указывает и судебная практика <5>.
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)Пункты мирового соглашения в приведенной редакции будут указывать на необходимость раздела долговых обязательств перед банком и внесения изменений в кредитный договор. Вместе с тем нормы залогового обязательства согласно Закону об ипотеке (залоге недвижимости) специально уточняют, что супруги не вправе своим соглашением разделить долговые обязательства без согласия банка-кредитора, на что указывает и судебная практика <5>.
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)залогодержателя - если нежилое помещение в залоге, а договор ипотеки не предусматривает возможность его отчуждения без такого согласия (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке);
(КонсультантПлюс, 2025)залогодержателя - если нежилое помещение в залоге, а договор ипотеки не предусматривает возможность его отчуждения без такого согласия (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке);
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 N 36-П
"По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Лустача Олега Игоревича"Исходя из этого, Конституционный Суд Российской Федерации, руководствуясь пунктом 12 части первой статьи 75 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", считает возможным установить, что до вступления в силу соответствующих изменений командиры (начальники) воинских частей (соединений, учреждений и военно-учебных заведений), в пунктах дислокации которых, находящихся в труднодоступной или отдаленной местности, нет нотариусов и фактически не ведется периодический прием граждан нотариусами, могут удостоверять согласие супругов военнослужащих, проживающих там же, на совершение сделок, связанных с участием в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих; в таком случае супруги военнослужащих не вправе требовать признания сделки недействительной по причине отсутствия нотариального удостоверения своего согласия. Другая сторона сделки при представлении военнослужащим удостоверенного командиром воинской части согласия супруга на ее совершение может мотивированно указывать на несоблюдение этих условий применения в конкретном случае такой формы удостоверения согласия только при наличии в ее распоряжении не вызывающих сомнения и не требующих специального исследования и подтверждения сведений о том, что в месте проживания военнослужащего на постоянной или регулярной основе обеспечено оказание нотариальных услуг, и не вправе требовать представления военнослужащим, его супругом или командиром воинской части подтверждающих соблюдение этих условий документов, кроме копии документа об осуществлении полномочий командира воинской части лицом, удостоверившим согласие.
"По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Лустача Олега Игоревича"Исходя из этого, Конституционный Суд Российской Федерации, руководствуясь пунктом 12 части первой статьи 75 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", считает возможным установить, что до вступления в силу соответствующих изменений командиры (начальники) воинских частей (соединений, учреждений и военно-учебных заведений), в пунктах дислокации которых, находящихся в труднодоступной или отдаленной местности, нет нотариусов и фактически не ведется периодический прием граждан нотариусами, могут удостоверять согласие супругов военнослужащих, проживающих там же, на совершение сделок, связанных с участием в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих; в таком случае супруги военнослужащих не вправе требовать признания сделки недействительной по причине отсутствия нотариального удостоверения своего согласия. Другая сторона сделки при представлении военнослужащим удостоверенного командиром воинской части согласия супруга на ее совершение может мотивированно указывать на несоблюдение этих условий применения в конкретном случае такой формы удостоверения согласия только при наличии в ее распоряжении не вызывающих сомнения и не требующих специального исследования и подтверждения сведений о том, что в месте проживания военнослужащего на постоянной или регулярной основе обеспечено оказание нотариальных услуг, и не вправе требовать представления военнослужащим, его супругом или командиром воинской части подтверждающих соблюдение этих условий документов, кроме копии документа об осуществлении полномочий командира воинской части лицом, удостоверившим согласие.
Ситуация: Может ли супруг взять кредит без согласия второго супруга и каковы последствия?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В настоящий момент обязанности предоставлять согласие второго супруга при получении банковского кредита законом не предусмотрено. На практике при оформлении ипотечных кредитов многие банки требуют обязательного привлечения супруга в качестве созаемщика. По потребительским же кредитам такая практика отсутствует.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В настоящий момент обязанности предоставлять согласие второго супруга при получении банковского кредита законом не предусмотрено. На практике при оформлении ипотечных кредитов многие банки требуют обязательного привлечения супруга в качестве созаемщика. По потребительским же кредитам такая практика отсутствует.
Ситуация: Как оформить согласие супруга на совершение сделки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Предусмотрен особый механизм удостоверения согласия супругов военнослужащих на совершение сделок, связанных с участием военнослужащих в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения, в труднодоступной или отдаленной местности, где нет нотариусов и фактически не ведется периодический прием граждан нотариусами. Командиры (начальники) воинских частей (соединений, учреждений и военно-учебных заведений), находящихся в такой местности, удостоверяют согласие супругов военнослужащих, проживающих там же. При этом супруги военнослужащих не вправе требовать признания сделки недействительной из-за отсутствия нотариального удостоверения своего согласия (Постановление Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 N 36-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Предусмотрен особый механизм удостоверения согласия супругов военнослужащих на совершение сделок, связанных с участием военнослужащих в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения, в труднодоступной или отдаленной местности, где нет нотариусов и фактически не ведется периодический прием граждан нотариусами. Командиры (начальники) воинских частей (соединений, учреждений и военно-учебных заведений), находящихся в такой местности, удостоверяют согласие супругов военнослужащих, проживающих там же. При этом супруги военнослужащих не вправе требовать признания сделки недействительной из-за отсутствия нотариального удостоверения своего согласия (Постановление Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 N 36-П).
Ситуация: Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира приобретена с использованием заемных средств (ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита и внесение изменений в соответствующий кредитный договор. При этом супруги не вправе своим соглашением разделить долговые обязательства без согласия банка-кредитора (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-16190/2015).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если квартира приобретена с использованием заемных средств (ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита и внесение изменений в соответствующий кредитный договор. При этом супруги не вправе своим соглашением разделить долговые обязательства без согласия банка-кредитора (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-16190/2015).
Статья: Критическая оценка законодательной новеллы о групповом совершении криминального банкротства
(Басова Т.Б., Субачев А.К.)
("Российский следователь", 2021, N 12)Однако исключения подтверждают правило. Уже упомянутый ранее режим общей собственности допускает крайне интересную юридическую конструкцию. Если все участники общей собственности по предварительному сговору совершают деяния, предусмотренные ч. 1, 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196 УК РФ, распоряжаясь имуществом, находящимся в общей собственности, то при последующем установлении у них единых оснований несостоятельности (неисполнение общих обязательств, в которых они выступают должниками либо один из них выступает должником по основному обязательству, а другие - его поручителями) в совершении такого деяния действительно участвуют два или более соисполнителя. При этом приведенное суждение истинно и для случаев нахождения имущества в общей долевой собственности, если речь идет именно о распоряжении имуществом целиком, а не долями в праве на него. Наиболее вероятна такая ситуация у супругов, поскольку при предоставлении кредитов либо оба супруга выступают созаемщиками (характерно для ипотечного кредитования), либо один из супругов - заемщиком, а второй - его поручителем. Однако и в этом случае следует учитывать некоторые нюансы. Если второй супруг выразил согласие на совершение сделки по распоряжению имуществом, которое находится в совместной собственности супругов, то соучастие в форме соисполнительства налицо, поскольку распоряжение таким имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов <13>. Однако поскольку такое согласие лишь презюмируется <14>, а сделка по распоряжению одним супругом общим недвижимым имуществом без согласия второго является оспоримой, а не ничтожной <15>, то отсутствие доказательств одобрения одним из супругом сделки, причинившей вред имущественным правам их общих кредиторов, исключает возможность оценки содеянного как совершенного группой лиц по предварительному сговору.
(Басова Т.Б., Субачев А.К.)
("Российский следователь", 2021, N 12)Однако исключения подтверждают правило. Уже упомянутый ранее режим общей собственности допускает крайне интересную юридическую конструкцию. Если все участники общей собственности по предварительному сговору совершают деяния, предусмотренные ч. 1, 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196 УК РФ, распоряжаясь имуществом, находящимся в общей собственности, то при последующем установлении у них единых оснований несостоятельности (неисполнение общих обязательств, в которых они выступают должниками либо один из них выступает должником по основному обязательству, а другие - его поручителями) в совершении такого деяния действительно участвуют два или более соисполнителя. При этом приведенное суждение истинно и для случаев нахождения имущества в общей долевой собственности, если речь идет именно о распоряжении имуществом целиком, а не долями в праве на него. Наиболее вероятна такая ситуация у супругов, поскольку при предоставлении кредитов либо оба супруга выступают созаемщиками (характерно для ипотечного кредитования), либо один из супругов - заемщиком, а второй - его поручителем. Однако и в этом случае следует учитывать некоторые нюансы. Если второй супруг выразил согласие на совершение сделки по распоряжению имуществом, которое находится в совместной собственности супругов, то соучастие в форме соисполнительства налицо, поскольку распоряжение таким имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов <13>. Однако поскольку такое согласие лишь презюмируется <14>, а сделка по распоряжению одним супругом общим недвижимым имуществом без согласия второго является оспоримой, а не ничтожной <15>, то отсутствие доказательств одобрения одним из супругом сделки, причинившей вред имущественным правам их общих кредиторов, исключает возможность оценки содеянного как совершенного группой лиц по предварительному сговору.
Статья: Нотариальное согласие супруга
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Перечень случаев, когда на совершение сделки необходимо получить предварительное нотариальное согласие супруга, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Соответственно, все остальные сделки, которые не подпадают под предусмотренный законом перечень, могут совершаться участниками гражданского оборота без ограничений. Можно без согласия супруга произвести отчуждение имущества, даже если оно обладает высокой стоимостью (например, гараж, не являющийся недвижимым имуществом), поскольку такая сделка не подпадает под перечень случаев, когда оно требуется.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Перечень случаев, когда на совершение сделки необходимо получить предварительное нотариальное согласие супруга, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Соответственно, все остальные сделки, которые не подпадают под предусмотренный законом перечень, могут совершаться участниками гражданского оборота без ограничений. Можно без согласия супруга произвести отчуждение имущества, даже если оно обладает высокой стоимостью (например, гараж, не являющийся недвижимым имуществом), поскольку такая сделка не подпадает под перечень случаев, когда оно требуется.
Статья: Раздел имущества, приобретенного в ипотеку с использованием средств материнского (семейного) капитала
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)Сложившаяся судебная практика является примером адекватного подхода к соблюдению интересов как банка, условия по обязательствам которого не будут нарушены, так и родителей и детей, доли которых в праве на приобретенную в ипотеку недвижимость будут определены во исполнение положений семейного законодательства.
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)Сложившаяся судебная практика является примером адекватного подхода к соблюдению интересов как банка, условия по обязательствам которого не будут нарушены, так и родителей и детей, доли которых в праве на приобретенную в ипотеку недвижимость будут определены во исполнение положений семейного законодательства.
Вопрос: Какие бывают виды выписок из ЕГРН и в каких случаях они могут потребоваться?
("Официальный сайт Росреестра", 2022)Здесь же можно посмотреть сведения о возможном ограничении прав и обременении объекта (например, если на квартиру наложен арест по решению суда или объект приобретен в ипотеку), план расположения помещения на этаже, схематическое отображение расположения объекта на земельном участке. Также в данной выписке можно проверить наличие отметки о согласии или отсутствии согласия супруга (супруги) на продажу объекта недвижимости.
("Официальный сайт Росреестра", 2022)Здесь же можно посмотреть сведения о возможном ограничении прав и обременении объекта (например, если на квартиру наложен арест по решению суда или объект приобретен в ипотеку), план расположения помещения на этаже, схематическое отображение расположения объекта на земельном участке. Также в данной выписке можно проверить наличие отметки о согласии или отсутствии согласия супруга (супруги) на продажу объекта недвижимости.
Статья: Раздел квартиры, купленной в кредит и находящейся в залоге: судебные споры в 2022 году
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 10)Таким образом, суд пришел к выводу о том, что когда квартира выставляется на торги целиком, то у долевого собственника отсутствует преимущественное право покупки. Также в данном случае имел значение тот факт, что квартира приобреталась в браке, договор ипотеки был заключен с согласия обоих супругов.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2022, N 10)Таким образом, суд пришел к выводу о том, что когда квартира выставляется на торги целиком, то у долевого собственника отсутствует преимущественное право покупки. Также в данном случае имел значение тот факт, что квартира приобреталась в браке, договор ипотеки был заключен с согласия обоих супругов.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Как известно, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, а также с п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Как известно, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, а также с п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.
Вопрос: Как приобрести коммерческую недвижимость?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- совершение сделки без необходимого в силу закона согласия третьего лица или органа юридического лица (ст. 173.1 ГК РФ). Согласие третьего лица - это согласие залогодержателя при продаже предмета залога или согласие второго супруга на продажу недвижимости. Проверка наличия такого согласия перед совершением сделки обязательна.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- совершение сделки без необходимого в силу закона согласия третьего лица или органа юридического лица (ст. 173.1 ГК РФ). Согласие третьего лица - это согласие залогодержателя при продаже предмета залога или согласие второго супруга на продажу недвижимости. Проверка наличия такого согласия перед совершением сделки обязательна.