Государственная регистрация договора аренды для третьих лиц
Подборка наиболее важных документов по запросу Государственная регистрация договора аренды для третьих лиц (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Заявление приобретателя недвижимости о выселении арендатора в связи с отсутствием госрегистрации договора аренды, о существовании которого заявитель знал в момент приобретения, является злоупотреблением правом
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФГосударственная регистрация договора аренды недвижимости, имеющая целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость, дает возможность получить информацию о существующих договорах аренды. Таким образом, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений по договору аренды. В связи с этим договор аренды сохраняет силу в соответствии со ст. 617 ГК РФ и в иске о выселении арендатора должно быть отказано.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФГосударственная регистрация договора аренды недвижимости, имеющая целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость, дает возможность получить информацию о существующих договорах аренды. Таким образом, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений по договору аренды. В связи с этим договор аренды сохраняет силу в соответствии со ст. 617 ГК РФ и в иске о выселении арендатора должно быть отказано.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 26 "Документы о правах на земельные участки" ЗК РФГосударственная регистрация договора аренды земельного участка имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании Судебной коллегии, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании Судебной коллегии, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораПоследний подход согласуется с п. 3 ст. 433 ГК РФ. Из указанной нормы следует, что государственная регистрация определяет момент заключения договора в отношении третьих лиц, если иное не предусмотрено законом. Соответственно, по смыслу п. 1 ст. 425, абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ для сторон договор становится обязательным с момента, когда достигнуто согласие по всем его существенным условиям при соблюдении установленной формы. В п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения по аналогии с п. 3 ст. 433 ГК РФ не внесены. Представляется, что суды будут придерживаться сформированной судебной практики по указанному вопросу. Подробнее об этом см. п. 4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.
Статья: Проблемные вопросы, возникающие при включении в договор аренды условия об исчислении размера арендной платы от оборота торговой деятельности арендатора
(Брильков М.Н.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 5)<105> По умолчанию договор аренды противопоставляется третьим лицам в силу его государственной регистрации (ст. 617, 621 ГК РФ). Однако ВАС РФ в значительной степени скорректировал указанные нормы и, основываясь на их телеологическом толковании, указал, что знания третьего лица о наличии аренды достаточно для противопоставления (см. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 // СПС "КонсультантПлюс").
(Брильков М.Н.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 5)<105> По умолчанию договор аренды противопоставляется третьим лицам в силу его государственной регистрации (ст. 617, 621 ГК РФ). Однако ВАС РФ в значительной степени скорректировал указанные нормы и, основываясь на их телеологическом толковании, указал, что знания третьего лица о наличии аренды достаточно для противопоставления (см. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 // СПС "КонсультантПлюс").
Статья: Как признать договор незаключенным?
(Стюфеева И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)При этом следует учитывать следующий нюанс. Госрегистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии госрегистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ (http://www.consultant.ru)). Суд указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано (см. п. 4 письма N 165).
(Стюфеева И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)При этом следует учитывать следующий нюанс. Госрегистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии госрегистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ (http://www.consultant.ru)). Суд указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано (см. п. 4 письма N 165).
Готовое решение: Как учитывать операции по договору аренды при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации, то расходы по незарегистрированному договору могут быть расценены проверяющими как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ, необходимым для их признания. Ведь, по мнению Минфина России, в составе расходов можно учитывать арендные платежи только по действующим (прошедшим госрегистрацию) договорам (Письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации, то расходы по незарегистрированному договору могут быть расценены проверяющими как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ, необходимым для их признания. Ведь, по мнению Минфина России, в составе расходов можно учитывать арендные платежи только по действующим (прошедшим госрегистрацию) договорам (Письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
Статья: Правовое положение арендатора и нанимателя: сравнительный анализ
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)В рамках договора аренды институт права следования также представлен. Согласно подходу, выработанному судами, его действие распространяется как на договоры, требующие государственной регистрации, так и на сделки, в рамках которых этот реквизит законом не предусмотрен. Например, на аренду недвижимости на срок менее года или на неопределенный срок <23>. Однако если требование закона о государственной регистрации договора аренды не соблюдено, эффект права следования распространяется только на третьих лиц, которые знали или должны были знать о соответствующей сделке (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 года N 49). При этом в практике представлена позиция, согласно которой приобретатель недвижимости, не проверивший владение, не считается лицом, которое должно было знать о незарегистрированной аренде на срок более года <24>.
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)В рамках договора аренды институт права следования также представлен. Согласно подходу, выработанному судами, его действие распространяется как на договоры, требующие государственной регистрации, так и на сделки, в рамках которых этот реквизит законом не предусмотрен. Например, на аренду недвижимости на срок менее года или на неопределенный срок <23>. Однако если требование закона о государственной регистрации договора аренды не соблюдено, эффект права следования распространяется только на третьих лиц, которые знали или должны были знать о соответствующей сделке (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 года N 49). При этом в практике представлена позиция, согласно которой приобретатель недвижимости, не проверивший владение, не считается лицом, которое должно было знать о незарегистрированной аренде на срок более года <24>.