Голосование застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Голосование застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Форма: Проектная декларация застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(Приказ Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр)Раздел 3. Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика
(Приказ Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр)Раздел 3. Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Что мешает широкому применению электронного голосования при проведении общих собраний в многоквартирных домах?
(Генцлер И.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 12)<10> Например, право собственности на помещение члена жилищного кооператива, полностью выплатившего свой пай, может быть не зарегистрировано. Также может быть не зарегистрировано право собственности на помещение, переданное застройщиком участнику долевого строительства многоквартирного дома. Кроме того, паспортные данные собственника, содержащиеся в реестре прав на недвижимое имущество, могут измениться со временем.
(Генцлер И.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 12)<10> Например, право собственности на помещение члена жилищного кооператива, полностью выплатившего свой пай, может быть не зарегистрировано. Также может быть не зарегистрировано право собственности на помещение, переданное застройщиком участнику долевого строительства многоквартирного дома. Кроме того, паспортные данные собственника, содержащиеся в реестре прав на недвижимое имущество, могут измениться со временем.
Статья: Признание права собственности на нежилое помещение в случае банкротства застройщика
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)<5> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СПС "КонсультантПлюс".
(Лысенко А.И.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)<5> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СПС "КонсультантПлюс".
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.10.2023 N 33-43254/2023 (УИД 77RS0027-02-2022-012539-09)
Категория спора: Управление многоквартирными домами.
Требования правообладателя жилого помещения: О признании недействительным решения общего собрания.
Обстоятельства: Истцы указали, что собственники помещений должным образом о проведении собрания не уведомлены, при принятии решений отсутствовал кворум, подсчет результатов проведен с нарушениями.
Решение: Отказано.Судом учтено, что в голосовании вправе принимать участие застройщик и лица, принявшие объект долевого строительства по акту приема-передачи, но еще не зарегистрировавшие право собственности. Так как на момент проведения общего собрания собственников помещений застройщиком не было зарегистрировано право собственности, выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие права собственности на объект недвижимости, не может являться обязательным реквизитом бюллетеня.
Категория спора: Управление многоквартирными домами.
Требования правообладателя жилого помещения: О признании недействительным решения общего собрания.
Обстоятельства: Истцы указали, что собственники помещений должным образом о проведении собрания не уведомлены, при принятии решений отсутствовал кворум, подсчет результатов проведен с нарушениями.
Решение: Отказано.Судом учтено, что в голосовании вправе принимать участие застройщик и лица, принявшие объект долевого строительства по акту приема-передачи, но еще не зарегистрировавшие право собственности. Так как на момент проведения общего собрания собственников помещений застройщиком не было зарегистрировано право собственности, выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие права собственности на объект недвижимости, не может являться обязательным реквизитом бюллетеня.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 201.1 "Общие положения" § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)""Глава Закона о банкротстве, регулирующая банкротство застройщиков, к которым относится и общество, не предусматривает иных правил заключения мирового соглашения, кроме правила, установленного в пункте 9 статьи 201.1 Закона о банкротстве - решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения по делу о банкротстве застройщика принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также отдано не менее чем три четверти голосов участников строительства."
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Решения собрания участников долевого строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу.
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"Решения собрания участников долевого строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу.
<Письмо> ФНС России от 11.10.2017 N ГД-4-14/20509@
<О направлении "Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 3 (2017)">При этом Общество не раскрыло суду обстоятельства, которыми вызвано расхождение в выраженной воле своего генерального директора и участника М.А.А., лично принявшем участие в собрании и проголосовавшем "за" создание товарищества и при этом не обеспечившего надлежащее оформление бюллетеней голосования от имени возглавляемого им юридического лица.
<О направлении "Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 3 (2017)">При этом Общество не раскрыло суду обстоятельства, которыми вызвано расхождение в выраженной воле своего генерального директора и участника М.А.А., лично принявшем участие в собрании и проголосовавшем "за" создание товарищества и при этом не обеспечившего надлежащее оформление бюллетеней голосования от имени возглавляемого им юридического лица.
Вопрос: Обоснованно ли проведение общего собрания по выбору управляющей компании лицами, не зарегистрировавшими право собственности на жилые (нежилые) помещения, но получившими их по передаточному акту от застройщика?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)При этом довод о том, что владельцы квартир, переданных от застройщика по актам приема-передачи, не зарегистрировавшие свои права в установленном порядке, вправе принимать участие в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не принимается судом во внимание, поскольку основан на неверном толковании положений ч. 3 ст. 45 ЖК РФ (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2025 N 88-19430/2025 по делу N 2-496/2024 (УИД 50RS0016-01-2023-004917-46)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)При этом довод о том, что владельцы квартир, переданных от застройщика по актам приема-передачи, не зарегистрировавшие свои права в установленном порядке, вправе принимать участие в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не принимается судом во внимание, поскольку основан на неверном толковании положений ч. 3 ст. 45 ЖК РФ (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2025 N 88-19430/2025 по делу N 2-496/2024 (УИД 50RS0016-01-2023-004917-46)).
Статья: Состав участников гражданско-правового сообщества собственников помещений в многоквартирном доме
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 1)в) помещения, не являющиеся индивидуализированной собственностью: без сведений о собственнике в ЕГРН, не переданные от застройщика участнику долевого строительства по акту или иному документу или переданные, но не оформленные на праве собственности за пределами года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, места общего пользования не включаются в реестр собственников помещений, не принимают участия в голосовании и не учитываются для целей определения кворума общих собраний;
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 1)в) помещения, не являющиеся индивидуализированной собственностью: без сведений о собственнике в ЕГРН, не переданные от застройщика участнику долевого строительства по акту или иному документу или переданные, но не оформленные на праве собственности за пределами года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, места общего пользования не включаются в реестр собственников помещений, не принимают участия в голосовании и не учитываются для целей определения кворума общих собраний;
Ситуация: Как выбрать совет многоквартирного дома и каковы его полномочия?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общем собрании собственников помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общем собрании собственников помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Ситуация: Какова компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общем собрании собственников помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Голоса указанных лиц учитываются при расчете кворума (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общем собрании собственников помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Голоса указанных лиц учитываются при расчете кворума (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).
Ситуация: Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В общем собрании собственников помещений в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут участвовать лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1, 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В общем собрании собственников помещений в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут участвовать лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1, 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Статья: Актуальные вопросы защиты прав граждан в сфере недвижимости
(Пушкина А.В., Лебедь К.А.)
("Конституционное и муниципальное право", 2022, N 12)Представляется, что для устранения правовой неопределенности следует установить исключения из принципа внесения и для дольщика, и для застройщика. Но в то же время нельзя допустить, чтобы застройщик мог решать вопросы управления многоквартирным домом как собственник тех квартир, на которые уже существуют права дольщиков, но они еще не переданы по актам приема-передачи. Наличие договора участия в долевом строительстве на определенную квартиру должно исключать право застройщика голосовать на общем собрании в качестве собственника такой квартиры.
(Пушкина А.В., Лебедь К.А.)
("Конституционное и муниципальное право", 2022, N 12)Представляется, что для устранения правовой неопределенности следует установить исключения из принципа внесения и для дольщика, и для застройщика. Но в то же время нельзя допустить, чтобы застройщик мог решать вопросы управления многоквартирным домом как собственник тех квартир, на которые уже существуют права дольщиков, но они еще не переданы по актам приема-передачи. Наличие договора участия в долевом строительстве на определенную квартиру должно исключать право застройщика голосовать на общем собрании в качестве собственника такой квартиры.
Ситуация: Как создать ТСЖ?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании, которое может быть проведено посредством очного, очно-заочного либо заочного голосования (ст. 44.1, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании, которое может быть проведено посредством очного, очно-заочного либо заочного голосования (ст. 44.1, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Вопрос: Какие предъявляются требования к заполнению проектной декларации застройщика?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5% и более голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества (при наличии) физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии), которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика (бенефициарный владелец);
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5% и более голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества (при наличии) физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии), которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика (бенефициарный владелец);
Готовое решение: Как осуществляется процедура банкротства застройщика
(КонсультантПлюс, 2026)стоимость передаваемых жилых (нежилых) помещений, машино-мест превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или за решение о согласии на передачу участникам строительства не проголосовало 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди;
(КонсультантПлюс, 2026)стоимость передаваемых жилых (нежилых) помещений, машино-мест превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или за решение о согласии на передачу участникам строительства не проголосовало 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди;