Гарантии дольщиков
Подборка наиболее важных документов по запросу Гарантии дольщиков (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Застройщик получает необходимые денежные средства для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, кредитная организация получает в лице застройщика субъекта, приносящего доход в виде процентов по кредиту, а участник долевого строительства получает определенную гарантию сохранности денежных средств.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Застройщик получает необходимые денежные средства для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, кредитная организация получает в лице застройщика субъекта, приносящего доход в виде процентов по кредиту, а участник долевого строительства получает определенную гарантию сохранности денежных средств.
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данный пункт введен с 1 июля 2021 г. Федеральным законом от 1 июля 2021 г. N 273-ФЗ <231>, проект которого разработан по вопросу повышения гарантии прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, но в первоначальном варианте проекта данного Закона соответствующее положение не содержалось. Тем же Законом ст. 20 комментируемого Закона дополнена пунктом 13.1, аналогично устанавливающим, что цена государственного или муниципального имущества, установленная по результатам проведения конкурса, не может быть оспорена отдельно от результатов конкурса.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Данный пункт введен с 1 июля 2021 г. Федеральным законом от 1 июля 2021 г. N 273-ФЗ <231>, проект которого разработан по вопросу повышения гарантии прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, но в первоначальном варианте проекта данного Закона соответствующее положение не содержалось. Тем же Законом ст. 20 комментируемого Закона дополнена пунктом 13.1, аналогично устанавливающим, что цена государственного или муниципального имущества, установленная по результатам проведения конкурса, не может быть оспорена отдельно от результатов конкурса.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 1 "Предмет регулирования настоящего Федерального закона" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 1 "Предмет регулирования настоящего Федерального закона" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Как следует из ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве положения закона регулируют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд).
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд).
Статья: Совершенствование правового регулирования обеспечения права на жилище в российском законодательстве
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)Ступенью эволюции жилищного строительства в России стал 2017 год, когда начался переход на новую систему финансирования с использованием банковского кредитования. Отныне средства граждан, вложенные в строительство жилья, полностью защищены и хранятся на специальных счетах эскроу до момента оформления права собственности на жилье. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ <2> предусматривает дополнительные гарантии участникам долевого строительства в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Так, в случае банкротства строительной компании вложившие в стройку собственные средства граждане смогут вернуть их в полном объеме, а риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем застройщику кредит на строительство.
(Чирейкин Н.М.)
("Современное право", 2025, N 1)Ступенью эволюции жилищного строительства в России стал 2017 год, когда начался переход на новую систему финансирования с использованием банковского кредитования. Отныне средства граждан, вложенные в строительство жилья, полностью защищены и хранятся на специальных счетах эскроу до момента оформления права собственности на жилье. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ <2> предусматривает дополнительные гарантии участникам долевого строительства в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Так, в случае банкротства строительной компании вложившие в стройку собственные средства граждане смогут вернуть их в полном объеме, а риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем застройщику кредит на строительство.
Статья: Правовое регулирование использования счетов эскроу в строительстве
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)В современном российском правовом поле регулирование счетов эскроу осуществляется на основании ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации <16> (далее - ГК РФ). Термин эскроу-счета закреплен в п. 1 ст. 926.1 ГК РФ <17>. Применение механизма счетов эскроу в сфере долевого строительства обеспечивает повышенный уровень финансовой безопасности для участников долевого строительства. Данный эффект достигается посредством депонирования денежных средств на специальном счете до момента выполнения застройщиком своих контрактных обязательств, что регламентировано п. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <18>. Законодательством также предусмотрены меры защиты интересов дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Согласно п. 8 ст. 15.5 названного Закона при расторжении договора долевого участия по вине застройщика или в случае его банкротства предусмотрен механизм возврата средств дольщикам со счета эскроу. В соответствии с другим вариантом средства могут быть сохранены на счете до завершения строительства объекта новым застройщиком, что обеспечивает дополнительные гарантии для участников долевого строительства. Кроме того, в случае отзыва лицензии у банка, выполняющего функции эскроу-агента, участники долевого строительства имеют право на получение страхового возмещения в пределах внесенной на счет эскроу суммы, с установленным лимитом в 10 млн руб.
(Иванов А.А.)
("Цивилист", 2025, N 5)В современном российском правовом поле регулирование счетов эскроу осуществляется на основании ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации <16> (далее - ГК РФ). Термин эскроу-счета закреплен в п. 1 ст. 926.1 ГК РФ <17>. Применение механизма счетов эскроу в сфере долевого строительства обеспечивает повышенный уровень финансовой безопасности для участников долевого строительства. Данный эффект достигается посредством депонирования денежных средств на специальном счете до момента выполнения застройщиком своих контрактных обязательств, что регламентировано п. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <18>. Законодательством также предусмотрены меры защиты интересов дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Согласно п. 8 ст. 15.5 названного Закона при расторжении договора долевого участия по вине застройщика или в случае его банкротства предусмотрен механизм возврата средств дольщикам со счета эскроу. В соответствии с другим вариантом средства могут быть сохранены на счете до завершения строительства объекта новым застройщиком, что обеспечивает дополнительные гарантии для участников долевого строительства. Кроме того, в случае отзыва лицензии у банка, выполняющего функции эскроу-агента, участники долевого строительства имеют право на получение страхового возмещения в пределах внесенной на счет эскроу суммы, с установленным лимитом в 10 млн руб.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Гарантийный срок на объект долевого строительства и на входящее в его состав инженерное и технологическое оборудование не может быть менее трех лет. Гарантийный срок на результат отделочных работ не может быть менее года. Гарантийный срок на объект долевого строительства и на результат отделочных работ исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на входящее в состав объекта долевого строительства инженерное и технологическое оборудование исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Гарантийный срок на индивидуальный жилой дом (в случае заключения договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса) не может быть менее пяти лет (п. 4 ч. 4, п. 4 ч. 4.2 ст. 4, ч. 5 - 5.2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Гарантийный срок на объект долевого строительства и на входящее в его состав инженерное и технологическое оборудование не может быть менее трех лет. Гарантийный срок на результат отделочных работ не может быть менее года. Гарантийный срок на объект долевого строительства и на результат отделочных работ исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на входящее в состав объекта долевого строительства инженерное и технологическое оборудование исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Гарантийный срок на индивидуальный жилой дом (в случае заключения договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса) не может быть менее пяти лет (п. 4 ч. 4, п. 4 ч. 4.2 ст. 4, ч. 5 - 5.2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Попытки усилить гарантии дольщиков привели к различным эмпирическим и теоретическим предложениям. На практике иногда суды признавали дольщиков участниками совместной деятельности, имея в виду, что в силу этого у них сразу возникают вещные права, хотя такой подход, увязывающий право лишь с внесением взноса, как противоречит договорной природе совместной деятельности, так и оказывается уязвимым при столкновении указанных вещных прав (на долю) с обязательственным правом на конкретное помещение, вытекающим из купли-продажи недвижимости. Ниже мы специально обсудим эти аспекты купли-продажи.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Попытки усилить гарантии дольщиков привели к различным эмпирическим и теоретическим предложениям. На практике иногда суды признавали дольщиков участниками совместной деятельности, имея в виду, что в силу этого у них сразу возникают вещные права, хотя такой подход, увязывающий право лишь с внесением взноса, как противоречит договорной природе совместной деятельности, так и оказывается уязвимым при столкновении указанных вещных прав (на долю) с обязательственным правом на конкретное помещение, вытекающим из купли-продажи недвижимости. Ниже мы специально обсудим эти аспекты купли-продажи.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)1. Неприменение реабилитационной процедуры (финансовое оздоровление). При рассмотрении дела о банкротстве застройщика предусмотренные Законом о банкротстве наблюдение и финансовое оздоровление не применяются <65> (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Введение процедуры конкурсного производства в отношении застройщика, минуя процедуру наблюдения, является предоставлением дополнительных гарантий гражданам - участникам долевого строительства по защите их прав и интересов и обусловлено необходимостью своевременного введения процедуры банкротства при наличии минимально достаточного круга обстоятельств, указывающих на невозможность удовлетворения застройщиком требований участников строительства <66>.
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)1. Неприменение реабилитационной процедуры (финансовое оздоровление). При рассмотрении дела о банкротстве застройщика предусмотренные Законом о банкротстве наблюдение и финансовое оздоровление не применяются <65> (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Введение процедуры конкурсного производства в отношении застройщика, минуя процедуру наблюдения, является предоставлением дополнительных гарантий гражданам - участникам долевого строительства по защите их прав и интересов и обусловлено необходимостью своевременного введения процедуры банкротства при наличии минимально достаточного круга обстоятельств, указывающих на невозможность удовлетворения застройщиком требований участников строительства <66>.
Ситуация: Каковы способы защиты участников долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для участников долевого строительства, в том числе тех, которые полагают, что их права были нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика (обманутых дольщиков), законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества (ч. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Для участников долевого строительства, в том числе тех, которые полагают, что их права были нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика (обманутых дольщиков), законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества (ч. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).