Формирование земельного участка под многоквартирным домом
Подборка наиболее важных документов по запросу Формирование земельного участка под многоквартирным домом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 27 ЗК РФ "Ограничения оборотоспособности земельных участков"2.1.1. Заинтересованное лицо вправе требовать формирования границ земельного участка под многоквартирным домом, в том числе расположенном на особо охраняемой природной территории, если этот дом не признан самовольной постройкой (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Прекращается ли договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, при регистрации права собственности на помещения в нем
(КонсультантПлюс, 2025)В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Прекращается ли договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, при регистрации права собственности на помещения в нем
(КонсультантПлюс, 2025)В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ
(ред. от 23.07.2025)
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
(ред. от 23.07.2025)
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(ред. от 04.11.2025)4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" был рассмотрен вопрос о формировании земельного участка под многоквартирным домом по требованию собственников помещений многоквартирного дома без наделения их полномочиями общим собранием собственников. Как отметил Конституционный Суд РФ, "в силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" был рассмотрен вопрос о формировании земельного участка под многоквартирным домом по требованию собственников помещений многоквартирного дома без наделения их полномочиями общим собранием собственников. Как отметил Конституционный Суд РФ, "в силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
Вопрос: О формировании и кадастровом учете земельного участка под многоквартирным домом; о кадастровом учете объектов недвижимости с 01.01.2017.
(Письмо Минэкономразвития России от 05.05.2017 N ОГ-Д23-5365)Вопрос: О формировании и кадастровом учете земельного участка под многоквартирным домом; о кадастровом учете объектов недвижимости с 01.01.2017.
(Письмо Минэкономразвития России от 05.05.2017 N ОГ-Д23-5365)Вопрос: О формировании и кадастровом учете земельного участка под многоквартирным домом; о кадастровом учете объектов недвижимости с 01.01.2017.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В ряде случаев земельные участки под многоквартирными жилыми домами (входящие в состав общего имущества собственников жилья) фактически не "сформированы" (т.е. юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет. В такой ситуации следует считать, что "земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования", которое, однако, не вправе распоряжаться ею "в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом", а собственники помещений в нем, напротив, "вправе владеть и пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома", и в качестве его "законных владельцев" имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, "в том числе против собственника земельного участка" <233>. Разумеется, речь при этом идет не о "расщеплении" права собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых "вещных прав", а о вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности <234>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В ряде случаев земельные участки под многоквартирными жилыми домами (входящие в состав общего имущества собственников жилья) фактически не "сформированы" (т.е. юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет. В такой ситуации следует считать, что "земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования", которое, однако, не вправе распоряжаться ею "в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом", а собственники помещений в нем, напротив, "вправе владеть и пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома", и в качестве его "законных владельцев" имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, "в том числе против собственника земельного участка" <233>. Разумеется, речь при этом идет не о "расщеплении" права собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых "вещных прав", а о вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности <234>.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
Статья: Земельный участок для целей строительства и эксплуатации - константа или переменная?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 8)Специфика подхода к формированию земельного участка
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 8)Специфика подхода к формированию земельного участка
Статья: Оформление в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом: актуальные вопросы правоприменения
(Данилов К.С., Низовцев И.В., Агабабян К.К.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 10)Положением части 3 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ в редакции от 1 июля 2017 года предусматривалось, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо могло обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен такой дом. Однако Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П (далее - Постановление N 12-П) <3> норма части 3 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации, а именно часть 1 статьи 19, части 1, 2 статьи 35 и статья 36, в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в МКД, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В обозначенном акте конституционного судопроизводства отдельно отмечено следующее: "Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым - реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений".
(Данилов К.С., Низовцев И.В., Агабабян К.К.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 10)Положением части 3 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ в редакции от 1 июля 2017 года предусматривалось, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо могло обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен такой дом. Однако Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П (далее - Постановление N 12-П) <3> норма части 3 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации, а именно часть 1 статьи 19, части 1, 2 статьи 35 и статья 36, в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в МКД, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В обозначенном акте конституционного судопроизводства отдельно отмечено следующее: "Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым - реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений".
Ответы на часто задаваемые вопросы к ст. 36 ЖК РФ
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как сформировать земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как сформировать земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?
Статья: Особенности и правовое значение государственной регистрации права собственности на общее имущество многоквартирного дома
(Свит Ю.П.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)<14> Приказ Минстроя России от 7 марта 2019 г. N 153/пр "Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома" // СПС "КонсультантПлюс".
(Свит Ю.П.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)<14> Приказ Минстроя России от 7 марта 2019 г. N 153/пр "Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома" // СПС "КонсультантПлюс".
Ситуация: Что делать в случае самовольного захвата места во дворе жилого дома для парковки личного автомобиля?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и земля принадлежит публично-правовому образованию, то оно не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, в том числе передавать земельный участок в аренду.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и земля принадлежит публично-правовому образованию, то оно не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, в том числе передавать земельный участок в аренду.
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Как видим, контролирующие органы связывают налоговые последствия по земельному налогу с переходом земельного участка в общую долевую собственность владельцев квартир в МКД. В свою очередь, такой переход возможен только после формирования и кадастрового учета земельного участка под МКД.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Как видим, контролирующие органы связывают налоговые последствия по земельному налогу с переходом земельного участка в общую долевую собственность владельцев квартир в МКД. В свою очередь, такой переход возможен только после формирования и кадастрового учета земельного участка под МКД.