Единство земельного участка и объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Единство земельного участка и объекта недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 1 "Основные принципы земельного законодательства" ЗК РФ"Тем не менее, одним из принципов земельного законодательства является единство земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). Следовательно, для каждого объекта недвижимого имущества при наличии возможности обеспечить соблюдение градостроительных, санитарных и иных норм и правил должен быть сформирован отдельный земельный участок. При этом, в исключительных случаях, допускается расположение одного здания, сооружения на нескольких земельных участках (с учетом того, что виды разрешенного использования участков и территориальные зоны, в которых они расположены, одинаковы)."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 8.1 "Государственная регистрация прав на имущество" ГК РФ"Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что в настоящее время спорный дом находится в долевой собственности, право собственности З., зарегистрированное надлежащим образом, не оспорено, при этом право собственности истца в ЕГРН не зарегистрировано, в связи с чем признание права собственности на земельный участок при доме, находящемся в долевой собственности, только за одним из сособственников, не предусмотрено действующим законодательством, нарушает принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Пределы и ограничения права собственности иностранных граждан на земельные участки
(Белова Т.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Реализация принципа единства земельного участка
(Белова Т.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Реализация принципа единства земельного участка
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Статья: Соседские правоотношения: баланс интересов соседей и государства. Опыт Германии и Швейцарии
(Щербаков А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)<3> Васючкова О.А., Вороньжев А.С. Сервитут вида: понятие и признаки с учетом концептуального признака единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости // Юрист. 2023. N 9. С. 52 - 57.
(Щербаков А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)<3> Васючкова О.А., Вороньжев А.С. Сервитут вида: понятие и признаки с учетом концептуального признака единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости // Юрист. 2023. N 9. С. 52 - 57.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Применяются ли нормы о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды земельного участка, если на нем находится принадлежащая арендатору недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Принимая во внимание невозможность фактической передачи управлению земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суды, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению.
Применяются ли нормы о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды земельного участка, если на нем находится принадлежащая арендатору недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Принимая во внимание невозможность фактической передачи управлению земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суды, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению.
Статья: Проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
(Верле Е.С., Малашенкова В.В.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)По общему правилу собственник здания имеет право на выкуп публичного земельного участка, на котором данное здание расположено, или на приобретение его в аренду. Данное право исключительное, то есть оно принадлежит только собственнику здания и не может быть предоставлено третьему лицу в отрыве от прав на здание (так называемый принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного).
(Верле Е.С., Малашенкова В.В.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)По общему правилу собственник здания имеет право на выкуп публичного земельного участка, на котором данное здание расположено, или на приобретение его в аренду. Данное право исключительное, то есть оно принадлежит только собственнику здания и не может быть предоставлено третьему лицу в отрыве от прав на здание (так называемый принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного).
Статья: О защите прав собственника земельного участка при размещении линий связи
(Ступин П.А.)
("Гражданское право", 2025, N 3)Отдельно стоит упомянуть принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем. Согласно ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Законодатель в вышеуказанной статье использует слово "занятый". В ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <13> (далее - ЗК РФ) используется формулировка "прочно связанные с земельными участками объекты". Полагаем, что неиспользование в законах словосочетания "на земельном участке" подразумевает тот факт, что объекты недвижимого имущества могут иметь подземную часть и правовые нормы должны пониматься правоприменителем расширительно, т.е. принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества распространяет свое действие как на надземные объекты, так и на подземные.
(Ступин П.А.)
("Гражданское право", 2025, N 3)Отдельно стоит упомянуть принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем. Согласно ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Законодатель в вышеуказанной статье использует слово "занятый". В ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <13> (далее - ЗК РФ) используется формулировка "прочно связанные с земельными участками объекты". Полагаем, что неиспользование в законах словосочетания "на земельном участке" подразумевает тот факт, что объекты недвижимого имущества могут иметь подземную часть и правовые нормы должны пониматься правоприменителем расширительно, т.е. принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества распространяет свое действие как на надземные объекты, так и на подземные.
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Важное значение имеет положение о том, что определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Важное значение имеет положение о том, что определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Согласно ст. 1 ГрК РФ к числу территорий общего пользования отнесены прилегающие территории, а именно земельные пространства, которые примыкают (прилегают) к зданиям, строениям, сооружениям и сформированному (образованному) земельному участку. Из данного определения следует, что прилегающие территории входят в состав земельного участка, предназначенного для размещения многоквартирного дома или иного здания либо сооружения. В соответствии со ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости участки, на которых расположены данные объекты, должны принадлежать собственникам недвижимости (кроме случаев, предусмотренных законом). Таким образом, можно предположить, что значительная часть прилегающих территорий находится в частной собственности. Схожим правовым режимом характеризуются земельные участки общего назначения в товариществах собственников недвижимости, например, в садоводческом или огородническом товариществе (ст. 123.13 ГК РФ). Согласно ст. 24 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право на доступ и свободное и бесплатное использование земельных участков общего назначения принадлежит правообладателям участков товарищества. В действующем законодательстве не четко урегулирован вопрос о праве третьих лиц (не участников товарищества) на использование данных участков, например, для прохода или проезда. В данном случае напрашивается аналогия с прилегающими территориями, по которым могут передвигаться все граждане, а не только собственники помещений многоквартирного дома. При этом не совсем понятно, правомочны ли участники товарищества в полном объеме ограничить права третьих лиц на проход или проезд по участкам общего назначения. Актуальным также является вопрос о том, на каком основании участки, относящиеся к частной собственности, используются для общего пользования.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Согласно ст. 1 ГрК РФ к числу территорий общего пользования отнесены прилегающие территории, а именно земельные пространства, которые примыкают (прилегают) к зданиям, строениям, сооружениям и сформированному (образованному) земельному участку. Из данного определения следует, что прилегающие территории входят в состав земельного участка, предназначенного для размещения многоквартирного дома или иного здания либо сооружения. В соответствии со ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости участки, на которых расположены данные объекты, должны принадлежать собственникам недвижимости (кроме случаев, предусмотренных законом). Таким образом, можно предположить, что значительная часть прилегающих территорий находится в частной собственности. Схожим правовым режимом характеризуются земельные участки общего назначения в товариществах собственников недвижимости, например, в садоводческом или огородническом товариществе (ст. 123.13 ГК РФ). Согласно ст. 24 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право на доступ и свободное и бесплатное использование земельных участков общего назначения принадлежит правообладателям участков товарищества. В действующем законодательстве не четко урегулирован вопрос о праве третьих лиц (не участников товарищества) на использование данных участков, например, для прохода или проезда. В данном случае напрашивается аналогия с прилегающими территориями, по которым могут передвигаться все граждане, а не только собственники помещений многоквартирного дома. При этом не совсем понятно, правомочны ли участники товарищества в полном объеме ограничить права третьих лиц на проход или проезд по участкам общего назначения. Актуальным также является вопрос о том, на каком основании участки, относящиеся к частной собственности, используются для общего пользования.
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<175> См. Постановления АС Дальневосточного округа от 10 января 2020 г. N Ф03-5790/2019 по делу N А73-558/2017, АС Московского округа от 21 июля 2020 г. N Ф05-8145/2020 по делу N А40-305733/2018, АС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2024 г. N Ф08-4951/2024 по делу N А53-5227/2019. Р.С. Бевзенко указывал, что толкование положений ст. 340 ГК РФ должно быть направлено на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем (см.: Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2 (СПС "КонсультантПлюс")). Как представляется, суды не исходят из того, что решение вопроса о размере залоговой стоимости способно как-то повлиять на единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем. Это два разных вопроса. Вопрос применения ст. 340 ГК РФ сводится лишь к тому, как будет определяться начальная продажная цена предмета ипотеки, но не состава лота на торгах.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<175> См. Постановления АС Дальневосточного округа от 10 января 2020 г. N Ф03-5790/2019 по делу N А73-558/2017, АС Московского округа от 21 июля 2020 г. N Ф05-8145/2020 по делу N А40-305733/2018, АС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2024 г. N Ф08-4951/2024 по делу N А53-5227/2019. Р.С. Бевзенко указывал, что толкование положений ст. 340 ГК РФ должно быть направлено на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем (см.: Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2 (СПС "КонсультантПлюс")). Как представляется, суды не исходят из того, что решение вопроса о размере залоговой стоимости способно как-то повлиять на единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем. Это два разных вопроса. Вопрос применения ст. 340 ГК РФ сводится лишь к тому, как будет определяться начальная продажная цена предмета ипотеки, но не состава лота на торгах.
Статья: Объекты вспомогательного использования: понятие, место в системе объектов недвижимости и в системе объектов гражданских прав
(Долинская В.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 2)В законах и в Постановлении N 703 указано на возможность предоставления земельного участка для разрешенного использования. Таким образом, собственник основного и вспомогательного объектов может не быть собственником земельного участка - прерывается режим единства земельного участка и объектов недвижимости на нем, но сохраняется режим единства основного и вспомогательного объектов на этом участке.
(Долинская В.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 2)В законах и в Постановлении N 703 указано на возможность предоставления земельного участка для разрешенного использования. Таким образом, собственник основного и вспомогательного объектов может не быть собственником земельного участка - прерывается режим единства земельного участка и объектов недвижимости на нем, но сохраняется режим единства основного и вспомогательного объектов на этом участке.