Единство судьбы ЗК
Подборка наиболее важных документов по запросу Единство судьбы ЗК (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)На наш взгляд, комментируемые статьи не учитывают лишь один момент. Вряд ли для реального применения на практике удобна безальтернативная модель, предложенная этими нормами, предусматривающая, что третьим лицам в аренду или в безвозмездное пользование может быть передан весь земельный участок общего назначения, а не его часть либо все общее имущество в гаражном комплексе, а не его часть. Ведь, например, без передачи земельного участка распоряжение иными недвижимыми вещами общего пользования будет невозможно в силу принципа единства их судьбы (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Расширенное толкование здесь вряд ли возможно, поскольку в соответствии со ст. 6 ЗК часть земельного участка является самостоятельным объектом земельных отношений. В частности, ст. 44 Закона о регистрации недвижимости напрямую предусматривает правила о регистрации аренды части земельного участка как с ее отдельным описанием в ЕГРН, так и без такового. Ведь представляется, что в данном случае в Законе о гаражных объединениях скорее всего речь идет о передаче в аренду или в безвозмездное пользование не всего земельного массива (вместе с какими-либо объектами общего имущества), составляющего земельный участок общего назначения, поскольку он как таковой в таком объеме не нужен арендатору или ссудополучателю, ему как раз нужна небольшая площадь для размещения временного объекта (в нашем вышеприведенном примере - нестационарного шиномонтажа).
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)На наш взгляд, комментируемые статьи не учитывают лишь один момент. Вряд ли для реального применения на практике удобна безальтернативная модель, предложенная этими нормами, предусматривающая, что третьим лицам в аренду или в безвозмездное пользование может быть передан весь земельный участок общего назначения, а не его часть либо все общее имущество в гаражном комплексе, а не его часть. Ведь, например, без передачи земельного участка распоряжение иными недвижимыми вещами общего пользования будет невозможно в силу принципа единства их судьбы (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Расширенное толкование здесь вряд ли возможно, поскольку в соответствии со ст. 6 ЗК часть земельного участка является самостоятельным объектом земельных отношений. В частности, ст. 44 Закона о регистрации недвижимости напрямую предусматривает правила о регистрации аренды части земельного участка как с ее отдельным описанием в ЕГРН, так и без такового. Ведь представляется, что в данном случае в Законе о гаражных объединениях скорее всего речь идет о передаче в аренду или в безвозмездное пользование не всего земельного массива (вместе с какими-либо объектами общего имущества), составляющего земельный участок общего назначения, поскольку он как таковой в таком объеме не нужен арендатору или ссудополучателю, ему как раз нужна небольшая площадь для размещения временного объекта (в нашем вышеприведенном примере - нестационарного шиномонтажа).
Статья: Пределы и ограничения права собственности иностранных граждан на земельные участки
(Белова Т.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Так, при рассмотрении одного из дел об оспаривании действий по государственной регистрации права суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда и отказал в иске. Поводом для обращения послужил отказ в государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве собственности на дом, расположенный на приграничной территории и передаваемый по договору дарения. Вышестоящей инстанцией не был принят вывод нижестоящего суда о том, что отказ в регистрации ограничивает права иностранных граждан в регистрации права собственности на здания и сооружения. Отказывая в иске, апелляционная инстанция исходила из положений пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации, в соответствии с которым к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в качестве которого заявителем был представлен паспорт иностранного гражданина. На основании этого, а также исходя из норм пункта 5 статьи 1 и статьи 35 ЗК РФ (о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) регистрация перехода права собственности на здание и сооружение без перехода прав на земельный участок невозможна. Суд пришел к выводу о том, что ограниченный в обороте земельный участок в силу закона также не может принадлежать приобретателю <12>.
(Белова Т.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 12)Так, при рассмотрении одного из дел об оспаривании действий по государственной регистрации права суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда и отказал в иске. Поводом для обращения послужил отказ в государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве собственности на дом, расположенный на приграничной территории и передаваемый по договору дарения. Вышестоящей инстанцией не был принят вывод нижестоящего суда о том, что отказ в регистрации ограничивает права иностранных граждан в регистрации права собственности на здания и сооружения. Отказывая в иске, апелляционная инстанция исходила из положений пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации, в соответствии с которым к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в качестве которого заявителем был представлен паспорт иностранного гражданина. На основании этого, а также исходя из норм пункта 5 статьи 1 и статьи 35 ЗК РФ (о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) регистрация перехода права собственности на здание и сооружение без перехода прав на земельный участок невозможна. Суд пришел к выводу о том, что ограниченный в обороте земельный участок в силу закона также не может принадлежать приобретателю <12>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФ"Положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской (далее - ЗК РФ) предполагают единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"В данном случае суды обоснованно исходили из того, что положения статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" представляют собой реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статья: Спор об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Истребование из чужого незаконного владения земельного участка без учета объектов недвижимости, расположенных на этом участке, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, если на спорном земельном участке расположены строения, здания, сооружения и т.д., помимо основного требования об истребовании участка из чужого незаконного владения, в него также следует включить требования относительно расположенных на участке объектов недвижимости (о признании их самовольными постройками, об их сносе, о признании права собственности и т.д.).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Истребование из чужого незаконного владения земельного участка без учета объектов недвижимости, расположенных на этом участке, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, если на спорном земельном участке расположены строения, здания, сооружения и т.д., помимо основного требования об истребовании участка из чужого незаконного владения, в него также следует включить требования относительно расположенных на участке объектов недвижимости (о признании их самовольными постройками, об их сносе, о признании права собственности и т.д.).
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Статья: Пределы применения принципа единства судьбы земли и недвижимости: ГК РФ солидарен с ВС РФ?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Провозглашенный в 2001 году Земельным кодексом (ЗК) РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключалась даже не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики. Если бы судебная практика исходила из буквального его толкования ("за исключением случаев, установленных федеральными законами"), соблюдала бы пределы его применения, а не стремилась к расширительному его толкованию, то на обороте недвижимости, на процессе инвестирования в создание новых объектов коммерческой недвижимости это сказалось бы не так негативно.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Провозглашенный в 2001 году Земельным кодексом (ЗК) РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключалась даже не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики. Если бы судебная практика исходила из буквального его толкования ("за исключением случаев, установленных федеральными законами"), соблюдала бы пределы его применения, а не стремилась к расширительному его толкованию, то на обороте недвижимости, на процессе инвестирования в создание новых объектов коммерческой недвижимости это сказалось бы не так негативно.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", что в перспективе должно вести к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) <85>. Вместе с тем Земельный кодекс РФ допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", что в перспективе должно вести к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) <85>. Вместе с тем Земельный кодекс РФ допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания.
Статья: Несоответствие разрешенному использованию как основание отказа в выкупе земельного участка под зданием
(Дозорова В.В., Морозова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 4)Причины, по которым законодатель предоставляет собственнику здания (сооружения) право выкупить занятый им земельный участок, понятны и обусловлены декларируемым в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целом необходимостью рационального и эффективного использования земельных ресурсов.
(Дозорова В.В., Морозова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 4)Причины, по которым законодатель предоставляет собственнику здания (сооружения) право выкупить занятый им земельный участок, понятны и обусловлены декларируемым в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целом необходимостью рационального и эффективного использования земельных ресурсов.