Единство судьбы ЗК
Подборка наиболее важных документов по запросу Единство судьбы ЗК (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВС РФ: Истребование земельного участка из чужого незаконного владения без решения судьбы объектов недвижимости ответчика, расположенных на нем, неправомерно
Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 по делу N 308-ЭС15-18307, А32-29074/2013 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 301 ГК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФПоскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности и владении ответчика, истребование участка без этих объектов неправомерно, так как противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 по делу N 308-ЭС15-18307, А32-29074/2013 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 301 ГК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФПоскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности и владении ответчика, истребование участка без этих объектов неправомерно, так как противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"В данном случае суды обоснованно исходили из того, что положения статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" представляют собой реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Статья: Пределы применения принципа единства судьбы земли и недвижимости: ГК РФ солидарен с ВС РФ?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Провозглашенный в 2001 году Земельным кодексом (ЗК) РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключалась даже не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики. Если бы судебная практика исходила из буквального его толкования ("за исключением случаев, установленных федеральными законами"), соблюдала бы пределы его применения, а не стремилась к расширительному его толкованию, то на обороте недвижимости, на процессе инвестирования в создание новых объектов коммерческой недвижимости это сказалось бы не так негативно.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Провозглашенный в 2001 году Земельным кодексом (ЗК) РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключалась даже не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики. Если бы судебная практика исходила из буквального его толкования ("за исключением случаев, установленных федеральными законами"), соблюдала бы пределы его применения, а не стремилась к расширительному его толкованию, то на обороте недвижимости, на процессе инвестирования в создание новых объектов коммерческой недвижимости это сказалось бы не так негативно.
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статья: Несоответствие разрешенному использованию как основание отказа в выкупе земельного участка под зданием
(Дозорова В.В., Морозова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 4)Причины, по которым законодатель предоставляет собственнику здания (сооружения) право выкупить занятый им земельный участок, понятны и обусловлены декларируемым в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целом необходимостью рационального и эффективного использования земельных ресурсов.
(Дозорова В.В., Морозова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 4)Причины, по которым законодатель предоставляет собственнику здания (сооружения) право выкупить занятый им земельный участок, понятны и обусловлены декларируемым в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целом необходимостью рационального и эффективного использования земельных ресурсов.
Статья: Спор об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Истребование из чужого незаконного владения земельного участка без учета объектов недвижимости, расположенных на этом участке, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, если на спорном земельном участке расположены строения, здания, сооружения и т.д., помимо основного требования об истребовании участка из чужого незаконного владения, в него также следует включить требования относительно расположенных на участке объектов недвижимости (о признании их самовольными постройками, об их сносе, о признании права собственности и т.д.).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Истребование из чужого незаконного владения земельного участка без учета объектов недвижимости, расположенных на этом участке, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, если на спорном земельном участке расположены строения, здания, сооружения и т.д., помимо основного требования об истребовании участка из чужого незаконного владения, в него также следует включить требования относительно расположенных на участке объектов недвижимости (о признании их самовольными постройками, об их сносе, о признании права собственности и т.д.).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", что в перспективе должно вести к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) <85>. Вместе с тем Земельный кодекс РФ допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", что в перспективе должно вести к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) <85>. Вместе с тем Земельный кодекс РФ допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания.
Статья: Виндикационный иск как правовая мера защиты имущественных прав юридических лиц
(Стрельников П.А.)
("Юрист", 2021, N 5)Что касается земельных участков, здесь необходимо учитывать, что их виндикация невозможна без решения судьбы объектов недвижимости, расположенных на них. В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 октября 2018 г. N Ф08-7899/2018 по делу N А63-12510/2017 суд справедливо указывает, что "истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов" <8>.
(Стрельников П.А.)
("Юрист", 2021, N 5)Что касается земельных участков, здесь необходимо учитывать, что их виндикация невозможна без решения судьбы объектов недвижимости, расположенных на них. В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 октября 2018 г. N Ф08-7899/2018 по делу N А63-12510/2017 суд справедливо указывает, что "истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов" <8>.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)<3> Проблема раздельного оборота земельных участков и расположенных на них объектов частично урегулирована посредством включения в ГК РФ ст. 133.1 (единый недвижимый комплекс) и установления в ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1). Вместе с тем принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов может быть применен в случае совпадения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, на котором данный объект расположен.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)<3> Проблема раздельного оборота земельных участков и расположенных на них объектов частично урегулирована посредством включения в ГК РФ ст. 133.1 (единый недвижимый комплекс) и установления в ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1). Вместе с тем принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов может быть применен в случае совпадения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, на котором данный объект расположен.