Единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 239.1 "Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка" ГК РФПри изложенных обстоятельствах после вступления в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства, начисление неосновательного обогащения за пользование земельным участком не соответствует фактическим правоотношениям сторон, а также принципу единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков под ними."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 35 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение" ЗК РФ"Исходя из этого, в статье 273 ГК РФ и статье 35 ЗК РФ заложен принцип единства судьбы объектов недвижимости и земельного участка, занятого указанными объектами и необходимого для его использования, который был нарушен, как установлено судом, Банком и Обществом, что повлекло за собой признание указанных сделок ничтожными."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<175> См. Постановления АС Дальневосточного округа от 10 января 2020 г. N Ф03-5790/2019 по делу N А73-558/2017, АС Московского округа от 21 июля 2020 г. N Ф05-8145/2020 по делу N А40-305733/2018, АС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2024 г. N Ф08-4951/2024 по делу N А53-5227/2019. Р.С. Бевзенко указывал, что толкование положений ст. 340 ГК РФ должно быть направлено на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем (см.: Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2 (СПС "КонсультантПлюс")). Как представляется, суды не исходят из того, что решение вопроса о размере залоговой стоимости способно как-то повлиять на единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем. Это два разных вопроса. Вопрос применения ст. 340 ГК РФ сводится лишь к тому, как будет определяться начальная продажная цена предмета ипотеки, но не состава лота на торгах.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)<175> См. Постановления АС Дальневосточного округа от 10 января 2020 г. N Ф03-5790/2019 по делу N А73-558/2017, АС Московского округа от 21 июля 2020 г. N Ф05-8145/2020 по делу N А40-305733/2018, АС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2024 г. N Ф08-4951/2024 по делу N А53-5227/2019. Р.С. Бевзенко указывал, что толкование положений ст. 340 ГК РФ должно быть направлено на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем (см.: Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2 (СПС "КонсультантПлюс")). Как представляется, суды не исходят из того, что решение вопроса о размере залоговой стоимости способно как-то повлиять на единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем. Это два разных вопроса. Вопрос применения ст. 340 ГК РФ сводится лишь к тому, как будет определяться начальная продажная цена предмета ипотеки, но не состава лота на торгах.
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"7. Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.
(ред. от 31.07.2025)
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"7. Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.
Статья: О защите прав собственника земельного участка при размещении линий связи
(Ступин П.А.)
("Гражданское право", 2025, N 3)Отдельно стоит упомянуть принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем. Согласно ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Законодатель в вышеуказанной статье использует слово "занятый". В ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <13> (далее - ЗК РФ) используется формулировка "прочно связанные с земельными участками объекты". Полагаем, что неиспользование в законах словосочетания "на земельном участке" подразумевает тот факт, что объекты недвижимого имущества могут иметь подземную часть и правовые нормы должны пониматься правоприменителем расширительно, т.е. принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества распространяет свое действие как на надземные объекты, так и на подземные.
(Ступин П.А.)
("Гражданское право", 2025, N 3)Отдельно стоит упомянуть принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем. Согласно ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Законодатель в вышеуказанной статье использует слово "занятый". В ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <13> (далее - ЗК РФ) используется формулировка "прочно связанные с земельными участками объекты". Полагаем, что неиспользование в законах словосочетания "на земельном участке" подразумевает тот факт, что объекты недвижимого имущества могут иметь подземную часть и правовые нормы должны пониматься правоприменителем расширительно, т.е. принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества распространяет свое действие как на надземные объекты, так и на подземные.
Статья: Соседские правоотношения: баланс интересов соседей и государства. Опыт Германии и Швейцарии
(Щербаков А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)<3> Васючкова О.А., Вороньжев А.С. Сервитут вида: понятие и признаки с учетом концептуального признака единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости // Юрист. 2023. N 9. С. 52 - 57.
(Щербаков А.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)<3> Васючкова О.А., Вороньжев А.С. Сервитут вида: понятие и признаки с учетом концептуального признака единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости // Юрист. 2023. N 9. С. 52 - 57.
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Важное значение имеет положение о том, что определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)Важное значение имеет положение о том, что определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Согласно ст. 1 ГрК РФ к числу территорий общего пользования отнесены прилегающие территории, а именно земельные пространства, которые примыкают (прилегают) к зданиям, строениям, сооружениям и сформированному (образованному) земельному участку. Из данного определения следует, что прилегающие территории входят в состав земельного участка, предназначенного для размещения многоквартирного дома или иного здания либо сооружения. В соответствии со ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости участки, на которых расположены данные объекты, должны принадлежать собственникам недвижимости (кроме случаев, предусмотренных законом). Таким образом, можно предположить, что значительная часть прилегающих территорий находится в частной собственности. Схожим правовым режимом характеризуются земельные участки общего назначения в товариществах собственников недвижимости, например, в садоводческом или огородническом товариществе (ст. 123.13 ГК РФ). Согласно ст. 24 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право на доступ и свободное и бесплатное использование земельных участков общего назначения принадлежит правообладателям участков товарищества. В действующем законодательстве не четко урегулирован вопрос о праве третьих лиц (не участников товарищества) на использование данных участков, например, для прохода или проезда. В данном случае напрашивается аналогия с прилегающими территориями, по которым могут передвигаться все граждане, а не только собственники помещений многоквартирного дома. При этом не совсем понятно, правомочны ли участники товарищества в полном объеме ограничить права третьих лиц на проход или проезд по участкам общего назначения. Актуальным также является вопрос о том, на каком основании участки, относящиеся к частной собственности, используются для общего пользования.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Согласно ст. 1 ГрК РФ к числу территорий общего пользования отнесены прилегающие территории, а именно земельные пространства, которые примыкают (прилегают) к зданиям, строениям, сооружениям и сформированному (образованному) земельному участку. Из данного определения следует, что прилегающие территории входят в состав земельного участка, предназначенного для размещения многоквартирного дома или иного здания либо сооружения. В соответствии со ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости участки, на которых расположены данные объекты, должны принадлежать собственникам недвижимости (кроме случаев, предусмотренных законом). Таким образом, можно предположить, что значительная часть прилегающих территорий находится в частной собственности. Схожим правовым режимом характеризуются земельные участки общего назначения в товариществах собственников недвижимости, например, в садоводческом или огородническом товариществе (ст. 123.13 ГК РФ). Согласно ст. 24 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право на доступ и свободное и бесплатное использование земельных участков общего назначения принадлежит правообладателям участков товарищества. В действующем законодательстве не четко урегулирован вопрос о праве третьих лиц (не участников товарищества) на использование данных участков, например, для прохода или проезда. В данном случае напрашивается аналогия с прилегающими территориями, по которым могут передвигаться все граждане, а не только собственники помещений многоквартирного дома. При этом не совсем понятно, правомочны ли участники товарищества в полном объеме ограничить права третьих лиц на проход или проезд по участкам общего назначения. Актуальным также является вопрос о том, на каком основании участки, относящиеся к частной собственности, используются для общего пользования.
Статья: Пределы применения принципа единства судьбы земли и недвижимости: ГК РФ солидарен с ВС РФ?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Провозглашенный в 2001 году Земельным кодексом (ЗК) РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключалась даже не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики. Если бы судебная практика исходила из буквального его толкования ("за исключением случаев, установленных федеральными законами"), соблюдала бы пределы его применения, а не стремилась к расширительному его толкованию, то на обороте недвижимости, на процессе инвестирования в создание новых объектов коммерческой недвижимости это сказалось бы не так негативно.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2023, N 2)Провозглашенный в 2001 году Земельным кодексом (ЗК) РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключалась даже не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики. Если бы судебная практика исходила из буквального его толкования ("за исключением случаев, установленных федеральными законами"), соблюдала бы пределы его применения, а не стремилась к расширительному его толкованию, то на обороте недвижимости, на процессе инвестирования в создание новых объектов коммерческой недвижимости это сказалось бы не так негативно.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Применяются ли нормы о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды земельного участка, если на нем находится принадлежащая арендатору недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Принимая во внимание невозможность фактической передачи управлению земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суды, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению.
Применяются ли нормы о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды земельного участка, если на нем находится принадлежащая арендатору недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Принимая во внимание невозможность фактической передачи управлению земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суды, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению.
Статья: Проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
(Верле Е.С., Малашенкова В.В.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)По общему правилу собственник здания имеет право на выкуп публичного земельного участка, на котором данное здание расположено, или на приобретение его в аренду. Данное право исключительное, то есть оно принадлежит только собственнику здания и не может быть предоставлено третьему лицу в отрыве от прав на здание (так называемый принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного).
(Верле Е.С., Малашенкова В.В.)
("Хозяйство и право", 2023, N 6)По общему правилу собственник здания имеет право на выкуп публичного земельного участка, на котором данное здание расположено, или на приобретение его в аренду. Данное право исключительное, то есть оно принадлежит только собственнику здания и не может быть предоставлено третьему лицу в отрыве от прав на здание (так называемый принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного).