Единство судьбы при ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Единство судьбы при ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Совокупный залог. Часть I: Обеспечительные доли
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Так ли непохожа российская система индивидуальных ипотек на германскую систему совокупной ипотеки с точки зрения обеспечения единой судьбы заложенного имущества? Например, одно обязательство обеспечено двумя залогами. Не будет иметь значения, установлен ли режим совокупного залога или индивидуальные залоги, если один из залогодателей стал банкротом, что приведет к появлению у кредитора права на досрочное исполнение обязательства <87>, но появление такого права должно также привести к акселерации по другому залогу, в связи с чем по обоим даже индивидуальным залогам наступит досрочное исполнение обязательства. Существование иного обеспечения по тому же основному обязательству (например, залога, независимой гарантии) само по себе не препятствует возбуждению дела о банкротстве поручителя <88>, которым и является залогодатель - третье лицо. Это решение далеко от достижения функции обеспечения единства судьбы заложенного по совокупной ипотеке имущества, поскольку не гарантирует само единство, но даже сейчас по действующему праву индивидуальные ипотеки приводят к некоторой единовременности реализации.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 3)Так ли непохожа российская система индивидуальных ипотек на германскую систему совокупной ипотеки с точки зрения обеспечения единой судьбы заложенного имущества? Например, одно обязательство обеспечено двумя залогами. Не будет иметь значения, установлен ли режим совокупного залога или индивидуальные залоги, если один из залогодателей стал банкротом, что приведет к появлению у кредитора права на досрочное исполнение обязательства <87>, но появление такого права должно также привести к акселерации по другому залогу, в связи с чем по обоим даже индивидуальным залогам наступит досрочное исполнение обязательства. Существование иного обеспечения по тому же основному обязательству (например, залога, независимой гарантии) само по себе не препятствует возбуждению дела о банкротстве поручителя <88>, которым и является залогодатель - третье лицо. Это решение далеко от достижения функции обеспечения единства судьбы заложенного по совокупной ипотеке имущества, поскольку не гарантирует само единство, но даже сейчас по действующему праву индивидуальные ипотеки приводят к некоторой единовременности реализации.
Статья: Обзор практики по залоговым спорам за апрель 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Дом, расположенный на обремененном ипотекой земельном участке, в силу принципа единства судьбы земельного участка и возведенного на нем строения также становится предметом ипотеки и не может быть исключен из конкурсной массы.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Дом, расположенный на обремененном ипотекой земельном участке, в силу принципа единства судьбы земельного участка и возведенного на нем строения также становится предметом ипотеки и не может быть исключен из конкурсной массы.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по спорам об установлении требований залогодержателей при банкротстве залогодателей"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Суд сослался на пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения; ипотека, по общему правилу, распространяется на эти здания и сооружения. Приведенное правило о том, что ипотекой охватывается объект, вновь возведенный на заложенном земельном участке, основано на принципе единства судьбы участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Суд сослался на пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения; ипотека, по общему правилу, распространяется на эти здания и сооружения. Приведенное правило о том, что ипотекой охватывается объект, вновь возведенный на заложенном земельном участке, основано на принципе единства судьбы участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
(ред. от 26.04.2017)Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
(ред. от 26.04.2017)Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статья: Спор об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Истребование из чужого незаконного владения земельного участка без учета объектов недвижимости, расположенных на этом участке, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, если на спорном земельном участке расположены строения, здания, сооружения и т.д., помимо основного требования об истребовании участка из чужого незаконного владения, в него также следует включить требования относительно расположенных на участке объектов недвижимости (о признании их самовольными постройками, об их сносе, о признании права собственности и т.д.).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Истребование из чужого незаконного владения земельного участка без учета объектов недвижимости, расположенных на этом участке, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, если на спорном земельном участке расположены строения, здания, сооружения и т.д., помимо основного требования об истребовании участка из чужого незаконного владения, в него также следует включить требования относительно расположенных на участке объектов недвижимости (о признании их самовольными постройками, об их сносе, о признании права собственности и т.д.).
Готовое решение: В чем особенности ипотеки здания с земельным участком
(КонсультантПлюс, 2026)В этом случае залогодатель может передать здание в ипотеку, только если одновременно передает в ипотеку земельный участок под ним. При этом условия об ипотеке здания и об ипотеке земельного участка следует включить в один договор (ст. 69 Закона об ипотеке). Иначе орган регистрации прав сначала приостановит регистрацию ипотеки здания, а затем может и отказать в ней, мотивируя это тем, что содержание договора не соответствует требованиям законодательства (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости). Но даже если договор зарегистрируют, суд впоследствии может признать его ничтожным как нарушающий прямой законодательный запрет и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 168 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)В этом случае залогодатель может передать здание в ипотеку, только если одновременно передает в ипотеку земельный участок под ним. При этом условия об ипотеке здания и об ипотеке земельного участка следует включить в один договор (ст. 69 Закона об ипотеке). Иначе орган регистрации прав сначала приостановит регистрацию ипотеки здания, а затем может и отказать в ней, мотивируя это тем, что содержание договора не соответствует требованиям законодательства (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости). Но даже если договор зарегистрируют, суд впоследствии может признать его ничтожным как нарушающий прямой законодательный запрет и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендодатель требовать расторжения договора аренды в суде при наличии залога арендных прав и обременения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)"...Банк ссылается на нарушение судами принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, указывает на то, что право аренды спорного земельного участка вместе с расположенным на этом участке объектом недвижимости находятся в ипотеке у банка. Кроме того, банк полагает, что расторжение договора аренды повлекло преимущественное удовлетворение неденежного требования перед денежными требованиями кредиторов.
Вправе ли арендодатель требовать расторжения договора аренды в суде при наличии залога арендных прав и обременения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)"...Банк ссылается на нарушение судами принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, указывает на то, что право аренды спорного земельного участка вместе с расположенным на этом участке объектом недвижимости находятся в ипотеке у банка. Кроме того, банк полагает, что расторжение договора аренды повлекло преимущественное удовлетворение неденежного требования перед денежными требованиями кредиторов.
Статья: Отказы в регистрации ипотеки
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)Данная градация влияет на значимость регистрации ипотеки по конкретному объекту. Например, если будет приостановлена регистрация ипотеки на участок со зданиями в связи с фактической гибелью одного из зданий, вряд ли банк будет заинтересован в оспаривании подобного отказа или устранении причин для отказа. Наличие документов из регистрирующего органа, подтверждающих гибель здания (а значит, и соблюдение принципа единства судьбы при залоге участка и всех оставшихся зданий на нем), будет достаточным для достижения цели - обеспечения действительности договора ипотеки и снижения вероятности возникновения споров. Максимум, что может быть предложено залогодателю уже после исключения здания из договора ипотеки и регистрации ипотеки, - произвести действия, необходимые для исключения разрушенного здания из ЕГРН.
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)Данная градация влияет на значимость регистрации ипотеки по конкретному объекту. Например, если будет приостановлена регистрация ипотеки на участок со зданиями в связи с фактической гибелью одного из зданий, вряд ли банк будет заинтересован в оспаривании подобного отказа или устранении причин для отказа. Наличие документов из регистрирующего органа, подтверждающих гибель здания (а значит, и соблюдение принципа единства судьбы при залоге участка и всех оставшихся зданий на нем), будет достаточным для достижения цели - обеспечения действительности договора ипотеки и снижения вероятности возникновения споров. Максимум, что может быть предложено залогодателю уже после исключения здания из договора ипотеки и регистрации ипотеки, - произвести действия, необходимые для исключения разрушенного здания из ЕГРН.
Интервью: Задача соседского права - заставить считаться с интересами соседей и до разумных пределов переносить неудобства, которые причиняет соседство
("Закон", 2024, N 10)Понятно, что есть спорный момент - право застройки, по которому до сих пор идут дискуссии. Но это всего лишь забытый институт, который был и в дореволюционном законодательстве, и в ГК 1922 года. Это право забылось, стало непонятным, неудобным, поскольку бизнес (в основном крупные застройщики) уже адаптировался к использованию права строительной аренды. Но крупные застройщики строят в основном в городах, где земля обычно в публичной собственности, а порядок перехода права собственности на землю под многоквартирными домами урегулирован специальным образом. По моему мнению, для строительства многоквартирного дома на государственной или муниципальной земле следует сохранить действующие правила строительной аренды (поскольку закон предусматривает правило о переходе участка под домом по окончании строительства в общую собственность собственников квартир). А вот в частном секторе право застройки может быть очень востребовано. Например, на практике встречаются случаи, когда земельный участок принадлежит одному родственнику, а строительство дома финансирует другой и при оформлении прав на такой дом возникают трудности. Регистрирующий орган, ссылаясь на норму о единстве судьбы участка и объекта недвижимости, отказывает в регистрации права на дом тому, кто построил его за свой счет. Если бы закон предусматривал возможность строить на праве застройки, застройщику и владельцу участка были бы понятны права на данные объекты недвижимости, были бы решены вопросы пользования ими, их ипотеки, продажи, наследования. В данном случае должно быть предоставлено вещное право на строение, возведенное на чужом участке. Иными словами, речь в таком случае должна идти о праве застройки, и его необходимо закрепить в ГК. Случаев, когда на частной земле строится чужой объект, иногда даже не один, много. Я не вижу проблемы в том, чтобы предусмотреть в ГК возможность договариваться об оформлении отношений с помощью права застройки. Пусть эта норма будет диспозитивной. Чем больше будет развиваться загородное строительство, тем выше будет потребность в разнообразных вещных правах, включая соседские.
("Закон", 2024, N 10)Понятно, что есть спорный момент - право застройки, по которому до сих пор идут дискуссии. Но это всего лишь забытый институт, который был и в дореволюционном законодательстве, и в ГК 1922 года. Это право забылось, стало непонятным, неудобным, поскольку бизнес (в основном крупные застройщики) уже адаптировался к использованию права строительной аренды. Но крупные застройщики строят в основном в городах, где земля обычно в публичной собственности, а порядок перехода права собственности на землю под многоквартирными домами урегулирован специальным образом. По моему мнению, для строительства многоквартирного дома на государственной или муниципальной земле следует сохранить действующие правила строительной аренды (поскольку закон предусматривает правило о переходе участка под домом по окончании строительства в общую собственность собственников квартир). А вот в частном секторе право застройки может быть очень востребовано. Например, на практике встречаются случаи, когда земельный участок принадлежит одному родственнику, а строительство дома финансирует другой и при оформлении прав на такой дом возникают трудности. Регистрирующий орган, ссылаясь на норму о единстве судьбы участка и объекта недвижимости, отказывает в регистрации права на дом тому, кто построил его за свой счет. Если бы закон предусматривал возможность строить на праве застройки, застройщику и владельцу участка были бы понятны права на данные объекты недвижимости, были бы решены вопросы пользования ими, их ипотеки, продажи, наследования. В данном случае должно быть предоставлено вещное право на строение, возведенное на чужом участке. Иными словами, речь в таком случае должна идти о праве застройки, и его необходимо закрепить в ГК. Случаев, когда на частной земле строится чужой объект, иногда даже не один, много. Я не вижу проблемы в том, чтобы предусмотреть в ГК возможность договариваться об оформлении отношений с помощью права застройки. Пусть эта норма будет диспозитивной. Чем больше будет развиваться загородное строительство, тем выше будет потребность в разнообразных вещных правах, включая соседские.
Статья: Совокупный залог. Часть II: раздробление заложенного имущества
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Требование единства совокупного залога не выполняется в том случае, если его предметом становятся движимая и недвижимая вещи, поскольку их оборотоспособность отличается друг от друга, в связи с чем в будущем будет затруднительно обеспечить единство судьбы этих вещей <83>. Однако кредитор не лишен возможности освободить один из земельных участков от ипотеки, что не повлечет прекращение ипотеки другого земельного участка (абз. 2 § 1175 ГГУ). Кроме того, допускается изменение условий обязательства и, соответственно, условий ипотеки в отношении одного из земельных участков <84>. В случае разделения обремененного ипотекой земельного участка может образоваться как режим совместной ипотеки, так и несколько самостоятельных ипотек в зависимости от того, обеспечивается ли обязательство каждым земельным участком целиком или в части <85>.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 4)Требование единства совокупного залога не выполняется в том случае, если его предметом становятся движимая и недвижимая вещи, поскольку их оборотоспособность отличается друг от друга, в связи с чем в будущем будет затруднительно обеспечить единство судьбы этих вещей <83>. Однако кредитор не лишен возможности освободить один из земельных участков от ипотеки, что не повлечет прекращение ипотеки другого земельного участка (абз. 2 § 1175 ГГУ). Кроме того, допускается изменение условий обязательства и, соответственно, условий ипотеки в отношении одного из земельных участков <84>. В случае разделения обремененного ипотекой земельного участка может образоваться как режим совместной ипотеки, так и несколько самостоятельных ипотек в зависимости от того, обеспечивается ли обязательство каждым земельным участком целиком или в части <85>.
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Таким образом, гражданское и земельное законодательство уделяют неодинаковое внимание регулированию различных сделок с земельной недвижимостью, подробно регулируя куплю-продажу и аренду и весьма поверхностно определяя особенности мены, ипотеки и ряда других сделок с земельными участками. Данная пробельность правового регулирования отчасти влияет и на низкую востребованность таких сделок в современном гражданском обороте. Наряду с общими требованиями к сделкам, связанным с сохранением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, обязательности его кадастрового учета, необходимости реализации принципа единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости и т.д., законодатель все же обращает внимание и на отдельные особенности совершения таких сделок, уточняя круг их субъектов, особенности процедуры заключения сделки, запрещая или ограничивая возможность ее заключения в отношении определенных земельных участков, уточняя участие государства в совершении отдельных сделок с землей (мены), определяя особенности совершения сделок с земельными долями применительно к категории земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливая ряд других особенностей.
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)Таким образом, гражданское и земельное законодательство уделяют неодинаковое внимание регулированию различных сделок с земельной недвижимостью, подробно регулируя куплю-продажу и аренду и весьма поверхностно определяя особенности мены, ипотеки и ряда других сделок с земельными участками. Данная пробельность правового регулирования отчасти влияет и на низкую востребованность таких сделок в современном гражданском обороте. Наряду с общими требованиями к сделкам, связанным с сохранением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, обязательности его кадастрового учета, необходимости реализации принципа единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости и т.д., законодатель все же обращает внимание и на отдельные особенности совершения таких сделок, уточняя круг их субъектов, особенности процедуры заключения сделки, запрещая или ограничивая возможность ее заключения в отношении определенных земельных участков, уточняя участие государства в совершении отдельных сделок с землей (мены), определяя особенности совершения сделок с земельными долями применительно к категории земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливая ряд других особенностей.