Единая судьба земельного участка и объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Единая судьба земельного участка и объекта недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 N 08АП-8671/2024 по делу N А75-19935/2021
Требование: Об отмене определения об отказе в разрешении разногласий по реализации предмета залога.
Решение: Определение оставлено без изменения.Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 N 305-ЭС23-24901 по делу N А41-43096/2022, Закон о банкротстве, не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Требование: Об отмене определения об отказе в разрешении разногласий по реализации предмета залога.
Решение: Определение оставлено без изменения.Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 N 305-ЭС23-24901 по делу N А41-43096/2022, Закон о банкротстве, не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2023 N 04АП-903/2023 по делу N А10-258/2022
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления об исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.То обстоятельство, что спорное имущество находится на одном земельном участке с единственным жильем не свидетельствует о наличии каких-либо ограничений на распоряжение самостоятельной вещью, земельный участок и находящиеся на нем жилые здания не образует единый объект недвижимости, в связи с чем жилые здания подлежат реализации вне зависимости от юридической судьбы друг друга.
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления об исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.То обстоятельство, что спорное имущество находится на одном земельном участке с единственным жильем не свидетельствует о наличии каких-либо ограничений на распоряжение самостоятельной вещью, земельный участок и находящиеся на нем жилые здания не образует единый объект недвижимости, в связи с чем жилые здания подлежат реализации вне зависимости от юридической судьбы друг друга.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)3. Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Он не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)3. Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Он не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Статья: Правовое регулирование единого недвижимого комплекса как особого объекта гражданских прав: отечественный и зарубежный опыт
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)В статье обозначена актуальность научно-прикладного исследования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав ввиду возникающих сложностей применения норм гражданского законодательства в судебной практике и деятельности Росреестра. Рассмотрена проблема признания единого недвижимого комплекса абсолютно неделимым объектом гражданского права; проанализированы отдельные проблемы, возникающие в процессе рассмотрения судом споров о разделе таких объектов. Постановлен вопрос о введении критерия относительной неделимости с предоставлением полномочий собственникам данного объекта самостоятельно решать юридическую и физическую судьбу его частей, особенно в отношении единых недвижимых комплексов, созданных путем объединения ранее самостоятельных объектов. Поднята проблема о структуре единого недвижимого комплекса, о возможности включения в его состав движимого имущества. Указано на проблемность для правоприменительной практики параллельного использования в отечественной цивилистике таких характеристик многосложных объектов, как сложная вещь, имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс. Сделан вывод, что правовое регулирование объекта недвижимости как единого недвижимого комплекса характерно только для российского законодательства. Правовые системы зарубежных государств в большей мере ориентированы на терминологию "имущественный комплекс" (Республики Беларусь, Казахстан), "сложная вещь" (Республики Армения, Беларусь, Кыргызстан) или иное толкование сущности единого объекта недвижимости в обязательной взаимосвязи юридической судьбы земельного участка со зданием или сооружением, расположенным на нем (например, Республика Азербайджан).
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)В статье обозначена актуальность научно-прикладного исследования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав ввиду возникающих сложностей применения норм гражданского законодательства в судебной практике и деятельности Росреестра. Рассмотрена проблема признания единого недвижимого комплекса абсолютно неделимым объектом гражданского права; проанализированы отдельные проблемы, возникающие в процессе рассмотрения судом споров о разделе таких объектов. Постановлен вопрос о введении критерия относительной неделимости с предоставлением полномочий собственникам данного объекта самостоятельно решать юридическую и физическую судьбу его частей, особенно в отношении единых недвижимых комплексов, созданных путем объединения ранее самостоятельных объектов. Поднята проблема о структуре единого недвижимого комплекса, о возможности включения в его состав движимого имущества. Указано на проблемность для правоприменительной практики параллельного использования в отечественной цивилистике таких характеристик многосложных объектов, как сложная вещь, имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс. Сделан вывод, что правовое регулирование объекта недвижимости как единого недвижимого комплекса характерно только для российского законодательства. Правовые системы зарубежных государств в большей мере ориентированы на терминологию "имущественный комплекс" (Республики Беларусь, Казахстан), "сложная вещь" (Республики Армения, Беларусь, Кыргызстан) или иное толкование сущности единого объекта недвижимости в обязательной взаимосвязи юридической судьбы земельного участка со зданием или сооружением, расположенным на нем (например, Республика Азербайджан).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.
Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 N 9-П
"По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова"3. Единой правовой основой регламентации изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, что объективно обусловлено правовой и природной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости и находит свое воплощение, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющем в качестве принципа земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также в пункте 3 статьи 239.2 ГК Российской Федерации, согласно которому отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для этих нужд.
"По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова"3. Единой правовой основой регламентации изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, что объективно обусловлено правовой и природной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости и находит свое воплощение, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющем в качестве принципа земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также в пункте 3 статьи 239.2 ГК Российской Федерации, согласно которому отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для этих нужд.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Могут ли отказать в приватизации земельного участка, если его фактическое использование отличается от целевого назначения в кадастровом паспорте
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сформулированного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и получившего свое развитие в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии в собственности заявителя объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, какого-либо иного назначения и вида использования испрашиваемого земельного участка, кроме как для размещения реально расположенных на нем объектов недвижимости и для их использования, у данного участка в настоящее время нет и не может быть.
Могут ли отказать в приватизации земельного участка, если его фактическое использование отличается от целевого назначения в кадастровом паспорте
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сформулированного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и получившего свое развитие в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии в собственности заявителя объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, какого-либо иного назначения и вида использования испрашиваемого земельного участка, кроме как для размещения реально расположенных на нем объектов недвижимости и для их использования, у данного участка в настоящее время нет и не может быть.
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)В настоящее время определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Федеральной службой по государственной регистрации, кадастру и картографии от 04.08.2021 <1>, с использованием методов массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)В настоящее время определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Федеральной службой по государственной регистрации, кадастру и картографии от 04.08.2021 <1>, с использованием методов массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.
Статья: Некоторые проблемные вопросы вещного права: критический обзор реформы ГК РФ
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Следует законодательно создавать предпосылки для того, чтобы собственник здания был и собственником земельного участка под ним. Поэтому, разумеется, при продаже (или ином типе правопреемства) земельного участка правопорядок должен стараться сохранить единство их правовой судьбы. Тут уместна аналогия с общей долевой собственностью. Правопорядок всячески пытается не допустить сохранения долевой собственности, вводя категорию преимущественного права покупки доли. Но при этом в отсутствие желания сособственника лицо вправе продать свою долю третьему лицу. С постройками и земельным участком аналогично. Мы должны стремиться к тому, чтобы у объектов была единая судьба, через конструкции преимущественного права покупки и единого недвижимого комплекса. Но если есть желание продать что-то одно, то нет смысла этому препятствовать.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Следует законодательно создавать предпосылки для того, чтобы собственник здания был и собственником земельного участка под ним. Поэтому, разумеется, при продаже (или ином типе правопреемства) земельного участка правопорядок должен стараться сохранить единство их правовой судьбы. Тут уместна аналогия с общей долевой собственностью. Правопорядок всячески пытается не допустить сохранения долевой собственности, вводя категорию преимущественного права покупки доли. Но при этом в отсутствие желания сособственника лицо вправе продать свою долю третьему лицу. С постройками и земельным участком аналогично. Мы должны стремиться к тому, чтобы у объектов была единая судьба, через конструкции преимущественного права покупки и единого недвижимого комплекса. Но если есть желание продать что-то одно, то нет смысла этому препятствовать.
Статья: Правовой режим земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства: альтернативная модель
(Семенова Е.Г.)
("Цивилист", 2022, N 2)В юридической литературе проблема единого объекта недвижимости решается в рамках юридической конструкции составной вещи (Р.С. Бевзенко), сложной вещи (С.А. Степанов) или улучшений земельного участка (В.В. Чубаров). В то же время анализ закрепленных в гл. 6 ГК РФ различных конструкций взаимосвязи вещей позволяет сделать вывод о наличии связи земельного участка и размещенными на нем объектами капитального строительства как составных частей неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ). В качестве такой неделимой вещи необходимо рассматривать такой объект как застроенный земельный участок, который выступает в имущественном обороте как недвижимая вещь.
(Семенова Е.Г.)
("Цивилист", 2022, N 2)В юридической литературе проблема единого объекта недвижимости решается в рамках юридической конструкции составной вещи (Р.С. Бевзенко), сложной вещи (С.А. Степанов) или улучшений земельного участка (В.В. Чубаров). В то же время анализ закрепленных в гл. 6 ГК РФ различных конструкций взаимосвязи вещей позволяет сделать вывод о наличии связи земельного участка и размещенными на нем объектами капитального строительства как составных частей неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ). В качестве такой неделимой вещи необходимо рассматривать такой объект как застроенный земельный участок, который выступает в имущественном обороте как недвижимая вещь.
Статья: Обзор правовых позиций Федеральной нотариальной палаты по отдельным вопросам, возникшим в нотариальной практике в 2024 году
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае если объекты договора связаны между собой единой судьбой (например, здание и земельный участок, на котором оно стоит), то их стоимость суммируется, а из указанной суммы исчисляется подлежащая взиманию сумма в соответствии с Основами о нотариате или Налоговым кодексом.
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае если объекты договора связаны между собой единой судьбой (например, здание и земельный участок, на котором оно стоит), то их стоимость суммируется, а из указанной суммы исчисляется подлежащая взиманию сумма в соответствии с Основами о нотариате или Налоговым кодексом.
Статья: Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)<5> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 7)<5> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.
Статья: Проблемные аспекты реализации концепции единого объекта недвижимости в российском гражданском праве
(Логинов А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)Можно предположить, что последовательная реализация и конкретизация в отдельных нормах гражданского и земельного законодательств принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов позволит перейти к практическому воплощению концепции единого недвижимого объекта.
(Логинов А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)Можно предположить, что последовательная реализация и конкретизация в отдельных нормах гражданского и земельного законодательств принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов позволит перейти к практическому воплощению концепции единого недвижимого объекта.
Вопрос: Можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости?
("Официальный сайт Росреестра", 2022)3) запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая также позволит проверить наличие на территории обременений.
("Официальный сайт Росреестра", 2022)3) запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая также позволит проверить наличие на территории обременений.
Статья: О специфике критериального подхода к пониманию недвижимого имущества в гражданском праве
(Чаркин С.А.)
("Российский судья", 2024, N 2)3. Концепцию "единого объекта недвижимости", развиваемую с опорой на подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <18> ("единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков" <19>), правильнее именовать "единым объектом земельной недвижимости", поскольку на иные виды недвижимого имущества она не распространяется.
(Чаркин С.А.)
("Российский судья", 2024, N 2)3. Концепцию "единого объекта недвижимости", развиваемую с опорой на подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <18> ("единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков" <19>), правильнее именовать "единым объектом земельной недвижимости", поскольку на иные виды недвижимого имущества она не распространяется.
Вопрос: Запрос разъяснения по вопросу возможности объединения в один предмет продажи объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, и иного муниципального имущества путем проведения конкурса в рамках Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ.
("Официальный сайт ФАС России", 2022)При этом согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.
("Официальный сайт ФАС России", 2022)При этом согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.