Единая судьба земельного участка и объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Единая судьба земельного участка и объекта недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 N 08АП-8671/2024 по делу N А75-19935/2021
Требование: Об отмене определения об отказе в разрешении разногласий по реализации предмета залога.
Решение: Определение оставлено без изменения.Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 N 305-ЭС23-24901 по делу N А41-43096/2022, Закон о банкротстве, не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Требование: Об отмене определения об отказе в разрешении разногласий по реализации предмета залога.
Решение: Определение оставлено без изменения.Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 N 305-ЭС23-24901 по делу N А41-43096/2022, Закон о банкротстве, не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2023 N 04АП-903/2023 по делу N А10-258/2022
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления об исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.То обстоятельство, что спорное имущество находится на одном земельном участке с единственным жильем не свидетельствует о наличии каких-либо ограничений на распоряжение самостоятельной вещью, земельный участок и находящиеся на нем жилые здания не образует единый объект недвижимости, в связи с чем жилые здания подлежат реализации вне зависимости от юридической судьбы друг друга.
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления об исключении имущества из конкурсной массы должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.То обстоятельство, что спорное имущество находится на одном земельном участке с единственным жильем не свидетельствует о наличии каких-либо ограничений на распоряжение самостоятельной вещью, земельный участок и находящиеся на нем жилые здания не образует единый объект недвижимости, в связи с чем жилые здания подлежат реализации вне зависимости от юридической судьбы друг друга.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)3. Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Он не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)3. Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Он не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Статья: Правовое регулирование единого недвижимого комплекса как особого объекта гражданских прав: отечественный и зарубежный опыт
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)В статье обозначена актуальность научно-прикладного исследования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав ввиду возникающих сложностей применения норм гражданского законодательства в судебной практике и деятельности Росреестра. Рассмотрена проблема признания единого недвижимого комплекса абсолютно неделимым объектом гражданского права; проанализированы отдельные проблемы, возникающие в процессе рассмотрения судом споров о разделе таких объектов. Постановлен вопрос о введении критерия относительной неделимости с предоставлением полномочий собственникам данного объекта самостоятельно решать юридическую и физическую судьбу его частей, особенно в отношении единых недвижимых комплексов, созданных путем объединения ранее самостоятельных объектов. Поднята проблема о структуре единого недвижимого комплекса, о возможности включения в его состав движимого имущества. Указано на проблемность для правоприменительной практики параллельного использования в отечественной цивилистике таких характеристик многосложных объектов, как сложная вещь, имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс. Сделан вывод, что правовое регулирование объекта недвижимости как единого недвижимого комплекса характерно только для российского законодательства. Правовые системы зарубежных государств в большей мере ориентированы на терминологию "имущественный комплекс" (Республики Беларусь, Казахстан), "сложная вещь" (Республики Армения, Беларусь, Кыргызстан) или иное толкование сущности единого объекта недвижимости в обязательной взаимосвязи юридической судьбы земельного участка со зданием или сооружением, расположенным на нем (например, Республика Азербайджан).
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)В статье обозначена актуальность научно-прикладного исследования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав ввиду возникающих сложностей применения норм гражданского законодательства в судебной практике и деятельности Росреестра. Рассмотрена проблема признания единого недвижимого комплекса абсолютно неделимым объектом гражданского права; проанализированы отдельные проблемы, возникающие в процессе рассмотрения судом споров о разделе таких объектов. Постановлен вопрос о введении критерия относительной неделимости с предоставлением полномочий собственникам данного объекта самостоятельно решать юридическую и физическую судьбу его частей, особенно в отношении единых недвижимых комплексов, созданных путем объединения ранее самостоятельных объектов. Поднята проблема о структуре единого недвижимого комплекса, о возможности включения в его состав движимого имущества. Указано на проблемность для правоприменительной практики параллельного использования в отечественной цивилистике таких характеристик многосложных объектов, как сложная вещь, имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс. Сделан вывод, что правовое регулирование объекта недвижимости как единого недвижимого комплекса характерно только для российского законодательства. Правовые системы зарубежных государств в большей мере ориентированы на терминологию "имущественный комплекс" (Республики Беларусь, Казахстан), "сложная вещь" (Республики Армения, Беларусь, Кыргызстан) или иное толкование сущности единого объекта недвижимости в обязательной взаимосвязи юридической судьбы земельного участка со зданием или сооружением, расположенным на нем (например, Республика Азербайджан).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.
Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 N 9-П
"По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова"3. Единой правовой основой регламентации изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, что объективно обусловлено правовой и природной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости и находит свое воплощение, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющем в качестве принципа земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также в пункте 3 статьи 239.2 ГК Российской Федерации, согласно которому отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для этих нужд.
"По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова"3. Единой правовой основой регламентации изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, что объективно обусловлено правовой и природной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости и находит свое воплощение, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющем в качестве принципа земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также в пункте 3 статьи 239.2 ГК Российской Федерации, согласно которому отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для этих нужд.
Статья: Спор о признании права собственности на самовольно возведенные строения (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости, не может иметь самостоятельную юридическую судьбу и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости, не может иметь самостоятельную юридическую судьбу и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой.
Статья: Формирование судебной практики по вопросу признания объекта единым недвижимым комплексом
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)2) расположение на одном земельном участке для объединения объектов в единый недвижимый комплекс не является обязательным условием (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это связано с тем, что гражданско-правовая норма, закрепленная в ст. 133.1 ГК РФ, не признает земельный участок в качестве обязательного элемента ЕНК. Необходимо установить неразрывную физическую или технологическую связь между объектами, составляющими ЕНК;
(Чуракова Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 5)2) расположение на одном земельном участке для объединения объектов в единый недвижимый комплекс не является обязательным условием (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это связано с тем, что гражданско-правовая норма, закрепленная в ст. 133.1 ГК РФ, не признает земельный участок в качестве обязательного элемента ЕНК. Необходимо установить неразрывную физическую или технологическую связь между объектами, составляющими ЕНК;
Вопрос: Можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости?
("Официальный сайт Росреестра", 2022)3) запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая также позволит проверить наличие на территории обременений.
("Официальный сайт Росреестра", 2022)3) запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая также позволит проверить наличие на территории обременений.
Статья: Земельное право и земельные правоотношения: ретроспектива и перспектива
(Макаров О.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Прежде всего хотелось обратить внимание на объектный состав земельных правоотношений. В современных социально-экономических и формально-юридических условиях объект земельных правоотношений - это не только и не столько земля, но и объекты, с помощью которых обеспечивается ее рациональное и эффективное использование. Причем это такие объекты, которые известны системе гражданско-правового регулирования: земельный участок, территория, отдельные объекты недвижимости, единый недвижимый комплекс, доля в праве собственности (в данном случае в земельной собственности), земельно-правовые документы. Правовой режим объектов земельных отношений базируется не только на принципе единства правовой судьбы земельного участка/участков и расположенных на нем/них объектах недвижимости, - обеспечить реализацию этого принципа формально-юридическими средствами несложно.
(Макаров О.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Прежде всего хотелось обратить внимание на объектный состав земельных правоотношений. В современных социально-экономических и формально-юридических условиях объект земельных правоотношений - это не только и не столько земля, но и объекты, с помощью которых обеспечивается ее рациональное и эффективное использование. Причем это такие объекты, которые известны системе гражданско-правового регулирования: земельный участок, территория, отдельные объекты недвижимости, единый недвижимый комплекс, доля в праве собственности (в данном случае в земельной собственности), земельно-правовые документы. Правовой режим объектов земельных отношений базируется не только на принципе единства правовой судьбы земельного участка/участков и расположенных на нем/них объектах недвижимости, - обеспечить реализацию этого принципа формально-юридическими средствами несложно.
Статья: Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)К земельному участку относятся неразрывно связанные с ним недра, здания, постройки, инженерные коммуникации, которые вместе с землей представляют собой единый объект недвижимости, неразделимый объект рыночных отношений. Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 552) установлено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования".
(Хлопцов Д.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 3)К земельному участку относятся неразрывно связанные с ним недра, здания, постройки, инженерные коммуникации, которые вместе с землей представляют собой единый объект недвижимости, неразделимый объект рыночных отношений. Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 552) установлено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования".
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<79> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 7. Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к этой проблематике см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и сл.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<79> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 7. Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к этой проблематике см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и сл.
Статья: К вопросу об объектах и методах кадастровой оценки недвижимого имущества для целей налогообложения
(Грибовский С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)С точки зрения структуры объект недвижимости как единый объект является сложным предметом. Главной вещью этого объекта является земельный участок <4>. Именно он должен оцениваться по рыночной стоимости как свободный исходя из его наиболее эффективного использования (подробнее см. [3]). ОКС же, который находится на земельном участке, является второстепенной вещью (подчиненной ЗУ), которая согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предназначена для обслуживания другой, главной, вещи, связана с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. С точки зрения теории оценки его стоимость должна определяться лишь как разность рыночной стоимости объекта недвижимости как единого целого и рыночной стоимости земельного участка.
(Грибовский С.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 4)С точки зрения структуры объект недвижимости как единый объект является сложным предметом. Главной вещью этого объекта является земельный участок <4>. Именно он должен оцениваться по рыночной стоимости как свободный исходя из его наиболее эффективного использования (подробнее см. [3]). ОКС же, который находится на земельном участке, является второстепенной вещью (подчиненной ЗУ), которая согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предназначена для обслуживания другой, главной, вещи, связана с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. С точки зрения теории оценки его стоимость должна определяться лишь как разность рыночной стоимости объекта недвижимости как единого целого и рыночной стоимости земельного участка.
Статья: Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития)
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)<12> По этому вопросу см., напр.: Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. N 3. С. 53 - 95; Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2. С. 60 - 123; Митин Ю.Д., Мерзляков В.Д. Земельный участок как 3D объект // Вопросы российской юстиции. 2019. N 3; Малеина М.Н. Правовой режим зданий и сооружений, не прикрепленных к поверхности земли // Журнал российского права. 2023. N 2. С. 33 - 42; Болдырев В.А., Сварчевский К.Г., Клепалова Ю.И. Трехмерный кадастр недвижимости: риски, связанные с цифровыми инновациями // Вестник СПбГУ. Право. 2024. N 1. С. 275 - 293.
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)<12> По этому вопросу см., напр.: Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. 2019. N 3. С. 53 - 95; Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. N 2. С. 60 - 123; Митин Ю.Д., Мерзляков В.Д. Земельный участок как 3D объект // Вопросы российской юстиции. 2019. N 3; Малеина М.Н. Правовой режим зданий и сооружений, не прикрепленных к поверхности земли // Журнал российского права. 2023. N 2. С. 33 - 42; Болдырев В.А., Сварчевский К.Г., Клепалова Ю.И. Трехмерный кадастр недвижимости: риски, связанные с цифровыми инновациями // Вестник СПбГУ. Право. 2024. N 1. С. 275 - 293.
Вопрос: Запрос разъяснения по вопросу возможности объединения в один предмет продажи объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, и иного муниципального имущества путем проведения конкурса в рамках Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ.
("Официальный сайт ФАС России", 2022)При этом согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.
("Официальный сайт ФАС России", 2022)При этом согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.
Статья: Обзор правовых позиций Федеральной нотариальной палаты по отдельным вопросам, возникшим в нотариальной практике в 2024 году
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае если объекты договора связаны между собой единой судьбой (например, здание и земельный участок, на котором оно стоит), то их стоимость суммируется, а из указанной суммы исчисляется подлежащая взиманию сумма в соответствии с Основами о нотариате или Налоговым кодексом.
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае если объекты договора связаны между собой единой судьбой (например, здание и земельный участок, на котором оно стоит), то их стоимость суммируется, а из указанной суммы исчисляется подлежащая взиманию сумма в соответствии с Основами о нотариате или Налоговым кодексом.