Единая судьба здания и земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Единая судьба здания и земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 N 08АП-8671/2024 по делу N А75-19935/2021
Требование: Об отмене определения об отказе в разрешении разногласий по реализации предмета залога.
Решение: Определение оставлено без изменения.Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 N 305-ЭС23-24901 по делу N А41-43096/2022, Закон о банкротстве, не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Требование: Об отмене определения об отказе в разрешении разногласий по реализации предмета залога.
Решение: Определение оставлено без изменения.Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 N 305-ЭС23-24901 по делу N А41-43096/2022, Закон о банкротстве, не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 N 17АП-4788/2024-ГК по делу N А60-64015/2023
Требование: О признании незаконным бездействия администрации по непринятию мер по постановке бесхозяйной недвижимой вещи на учет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Подача коммунальных услуг через инженерные сети не свидетельствует о том, что сети являются принадлежностью к зданию, поскольку они не связаны единой судьбой - сети могут существовать отдельно от здания, здание может существовать отдельно от инженерных сетей. Между тем, указанные инженерные сети могу дополнительно обслуживать иные строения (сооружения), либо земельные участки, расположенные вблизи их расположения, более того, могут выступать самостоятельным объектом гражданского оборота, что не отвечает критериям общего назначения, обеспечения обслуживания главной вещи.
Требование: О признании незаконным бездействия администрации по непринятию мер по постановке бесхозяйной недвижимой вещи на учет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Подача коммунальных услуг через инженерные сети не свидетельствует о том, что сети являются принадлежностью к зданию, поскольку они не связаны единой судьбой - сети могут существовать отдельно от здания, здание может существовать отдельно от инженерных сетей. Между тем, указанные инженерные сети могу дополнительно обслуживать иные строения (сооружения), либо земельные участки, расположенные вблизи их расположения, более того, могут выступать самостоятельным объектом гражданского оборота, что не отвечает критериям общего назначения, обеспечения обслуживания главной вещи.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Федеральной нотариальной палаты по отдельным вопросам, возникшим в нотариальной практике в 2024 году
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае если объекты договора связаны между собой единой судьбой (например, здание и земельный участок, на котором оно стоит), то их стоимость суммируется, а из указанной суммы исчисляется подлежащая взиманию сумма в соответствии с Основами о нотариате или Налоговым кодексом.
(Буштец Н.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае если объекты договора связаны между собой единой судьбой (например, здание и земельный участок, на котором оно стоит), то их стоимость суммируется, а из указанной суммы исчисляется подлежащая взиманию сумма в соответствии с Основами о нотариате или Налоговым кодексом.
Статья: Общее имущество в здании (сооружении). Комментарий к изменениям в главу 16 ГК РФ
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Например, непонятно, насколько эта связь абсолютна, знает ли она какие-то исключения. Время покажет. На мой взгляд, исключения появятся. Неформально они уже существуют. "Единая судьба" земельного участка и расположенного на нем здания много раз подвергалась сомнениям в законодательстве и на практике. Нельзя не учитывать того, что речь идет именно о юридической судьбе. Вопросы факта остались за рамками ГК. В частности, как быть, если помещение передано в аренду, ведь формально отчуждения права на долю отдельно от права на помещение здесь нет. В то же время арендатор фактически пользуется общим имуществом, порой наряду с арендодателем. Скорее всего, раз собственник не меняется, на нем продолжают лежать и все обязанности, касающиеся общего имущества здания (сооружения). И сособственникам придется самостоятельно разрешать возникающие сложности. На что же они могут опираться для решения вопросов факта?
(Иванов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Например, непонятно, насколько эта связь абсолютна, знает ли она какие-то исключения. Время покажет. На мой взгляд, исключения появятся. Неформально они уже существуют. "Единая судьба" земельного участка и расположенного на нем здания много раз подвергалась сомнениям в законодательстве и на практике. Нельзя не учитывать того, что речь идет именно о юридической судьбе. Вопросы факта остались за рамками ГК. В частности, как быть, если помещение передано в аренду, ведь формально отчуждения права на долю отдельно от права на помещение здесь нет. В то же время арендатор фактически пользуется общим имуществом, порой наряду с арендодателем. Скорее всего, раз собственник не меняется, на нем продолжают лежать и все обязанности, касающиеся общего имущества здания (сооружения). И сособственникам придется самостоятельно разрешать возникающие сложности. На что же они могут опираться для решения вопросов факта?
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 24.12.2013 N СА-4-7/23263
<О направлении обзора практики рассмотрения налоговых споров Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации и толкование норм законодательства о налогах и сборах содержащееся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации за 2013 год>Судьба земельного участка и расположенного на нем здания едина.
<О направлении обзора практики рассмотрения налоговых споров Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации и толкование норм законодательства о налогах и сборах содержащееся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации за 2013 год>Судьба земельного участка и расположенного на нем здания едина.
Статья: Проблемы и перспективы совершенствования жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами
(Киракосян С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 4)Целесообразно исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации рассматривать многоквартирный дом (жилой комплекс) вместе с земельным участком как юридически единый неделимый объект права собственности. Это обеспечивает юридическую связь судьбы здания и земельного участка. Само здание и земельный участок, на котором оно расположено, а также такие прочно связанные с ним объекты, как элементы благоустройства и озеленения, должны находиться в собственности одного круга лиц.
(Киракосян С.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 4)Целесообразно исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации рассматривать многоквартирный дом (жилой комплекс) вместе с земельным участком как юридически единый неделимый объект права собственности. Это обеспечивает юридическую связь судьбы здания и земельного участка. Само здание и земельный участок, на котором оно расположено, а также такие прочно связанные с ним объекты, как элементы благоустройства и озеленения, должны находиться в собственности одного круга лиц.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)3. Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Он не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)3. Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Он не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).
Статья: Справедливость как основное начало фискальных платежей (на примере налогообложения недвижимого имущества)
(Нигматуллина Э.Ф.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Для анализа мы задействуем принцип единства прав на земельный участок и находящейся на нем недвижимости, являющийся одним из основных начал земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ), который в понимании суда стал дробным, т.е. земельный участок и здание не связаны единой судьбой.
(Нигматуллина Э.Ф.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)Для анализа мы задействуем принцип единства прав на земельный участок и находящейся на нем недвижимости, являющийся одним из основных начал земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ), который в понимании суда стал дробным, т.е. земельный участок и здание не связаны единой судьбой.
Вопрос: Может ли юридическое лицо сдать свое нежилое административное здание в аренду для хостела?
(Консультация эксперта, 2024)Здание и земельный участок под ним имеют единую судьбу, отчуждаются и используются вместе (ст. 35 ЗК РФ).
(Консультация эксперта, 2024)Здание и земельный участок под ним имеют единую судьбу, отчуждаются и используются вместе (ст. 35 ЗК РФ).
"Механизм гражданско-правового регулирования охранительных отношений"
(Кархалев Д.Н.)
("Инфотропик Медиа", 2022)Важное значение имеет соотношение правового режима земельного участка и строений (зданий, сооружений), расположенных над или под его поверхностью. В последнее время в литературе все большее значение приобретает принцип "единого объекта". Согласно данному началу строения, возведенные над и под поверхностью земли на основании права собственности, должны быть признаны существенными составными частями земельного участка, что влечет невозможность отделения их судьбы от судьбы земельного участка без того, чтобы строение было разрушено или изменено.
(Кархалев Д.Н.)
("Инфотропик Медиа", 2022)Важное значение имеет соотношение правового режима земельного участка и строений (зданий, сооружений), расположенных над или под его поверхностью. В последнее время в литературе все большее значение приобретает принцип "единого объекта". Согласно данному началу строения, возведенные над и под поверхностью земли на основании права собственности, должны быть признаны существенными составными частями земельного участка, что влечет невозможность отделения их судьбы от судьбы земельного участка без того, чтобы строение было разрушено или изменено.
Статья: Право застройки: проблемы реализации и перспективы введения
(Терениченко А.А., Галкин В.Н.)
("Современный юрист", 2022, N 2)2. Также стоит отметить, что оборот различных сооружений фактически происходит за счет оборота права застройки. Можно предположить, что право застройки может послужить хорошим началом для становления модели единого объекта. Переход от модели единства "судьбы и прав" на земельный участок и соответствующее сооружение поможет решить многие противоречия с недвижимостью в нашем праве.
(Терениченко А.А., Галкин В.Н.)
("Современный юрист", 2022, N 2)2. Также стоит отметить, что оборот различных сооружений фактически происходит за счет оборота права застройки. Можно предположить, что право застройки может послужить хорошим началом для становления модели единого объекта. Переход от модели единства "судьбы и прав" на земельный участок и соответствующее сооружение поможет решить многие противоречия с недвижимостью в нашем праве.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)<3> Проблема раздельного оборота земельных участков и расположенных на них объектов частично урегулирована посредством включения в ГК РФ ст. 133.1 (единый недвижимый комплекс) и установления в ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1). Вместе с тем принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов может быть применен в случае совпадения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, на котором данный объект расположен.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)<3> Проблема раздельного оборота земельных участков и расположенных на них объектов частично урегулирована посредством включения в ГК РФ ст. 133.1 (единый недвижимый комплекс) и установления в ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1). Вместе с тем принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов может быть применен в случае совпадения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, на котором данный объект расположен.
Статья: Правовое регулирование единого недвижимого комплекса как особого объекта гражданских прав: отечественный и зарубежный опыт
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)В статье обозначена актуальность научно-прикладного исследования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав ввиду возникающих сложностей применения норм гражданского законодательства в судебной практике и деятельности Росреестра. Рассмотрена проблема признания единого недвижимого комплекса абсолютно неделимым объектом гражданского права; проанализированы отдельные проблемы, возникающие в процессе рассмотрения судом споров о разделе таких объектов. Постановлен вопрос о введении критерия относительной неделимости с предоставлением полномочий собственникам данного объекта самостоятельно решать юридическую и физическую судьбу его частей, особенно в отношении единых недвижимых комплексов, созданных путем объединения ранее самостоятельных объектов. Поднята проблема о структуре единого недвижимого комплекса, о возможности включения в его состав движимого имущества. Указано на проблемность для правоприменительной практики параллельного использования в отечественной цивилистике таких характеристик многосложных объектов, как сложная вещь, имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс. Сделан вывод, что правовое регулирование объекта недвижимости как единого недвижимого комплекса характерно только для российского законодательства. Правовые системы зарубежных государств в большей мере ориентированы на терминологию "имущественный комплекс" (Республики Беларусь, Казахстан), "сложная вещь" (Республики Армения, Беларусь, Кыргызстан) или иное толкование сущности единого объекта недвижимости в обязательной взаимосвязи юридической судьбы земельного участка со зданием или сооружением, расположенным на нем (например, Республика Азербайджан).
(Чуракова Е.В.)
("Право и экономика", 2024, N 9)В статье обозначена актуальность научно-прикладного исследования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав ввиду возникающих сложностей применения норм гражданского законодательства в судебной практике и деятельности Росреестра. Рассмотрена проблема признания единого недвижимого комплекса абсолютно неделимым объектом гражданского права; проанализированы отдельные проблемы, возникающие в процессе рассмотрения судом споров о разделе таких объектов. Постановлен вопрос о введении критерия относительной неделимости с предоставлением полномочий собственникам данного объекта самостоятельно решать юридическую и физическую судьбу его частей, особенно в отношении единых недвижимых комплексов, созданных путем объединения ранее самостоятельных объектов. Поднята проблема о структуре единого недвижимого комплекса, о возможности включения в его состав движимого имущества. Указано на проблемность для правоприменительной практики параллельного использования в отечественной цивилистике таких характеристик многосложных объектов, как сложная вещь, имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс. Сделан вывод, что правовое регулирование объекта недвижимости как единого недвижимого комплекса характерно только для российского законодательства. Правовые системы зарубежных государств в большей мере ориентированы на терминологию "имущественный комплекс" (Республики Беларусь, Казахстан), "сложная вещь" (Республики Армения, Беларусь, Кыргызстан) или иное толкование сущности единого объекта недвижимости в обязательной взаимосвязи юридической судьбы земельного участка со зданием или сооружением, расположенным на нем (например, Республика Азербайджан).
Статья: Некоторые проблемные вопросы вещного права: критический обзор реформы ГК РФ
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Следует законодательно создавать предпосылки для того, чтобы собственник здания был и собственником земельного участка под ним. Поэтому, разумеется, при продаже (или ином типе правопреемства) земельного участка правопорядок должен стараться сохранить единство их правовой судьбы. Тут уместна аналогия с общей долевой собственностью. Правопорядок всячески пытается не допустить сохранения долевой собственности, вводя категорию преимущественного права покупки доли. Но при этом в отсутствие желания сособственника лицо вправе продать свою долю третьему лицу. С постройками и земельным участком аналогично. Мы должны стремиться к тому, чтобы у объектов была единая судьба, через конструкции преимущественного права покупки и единого недвижимого комплекса. Но если есть желание продать что-то одно, то нет смысла этому препятствовать.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Следует законодательно создавать предпосылки для того, чтобы собственник здания был и собственником земельного участка под ним. Поэтому, разумеется, при продаже (или ином типе правопреемства) земельного участка правопорядок должен стараться сохранить единство их правовой судьбы. Тут уместна аналогия с общей долевой собственностью. Правопорядок всячески пытается не допустить сохранения долевой собственности, вводя категорию преимущественного права покупки доли. Но при этом в отсутствие желания сособственника лицо вправе продать свою долю третьему лицу. С постройками и земельным участком аналогично. Мы должны стремиться к тому, чтобы у объектов была единая судьба, через конструкции преимущественного права покупки и единого недвижимого комплекса. Но если есть желание продать что-то одно, то нет смысла этому препятствовать.
Статья: Понятие недвижимости в Гражданском кодексе России (история, современность и перспективы развития)
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Понятие о едином объекте совсем не чуждо нашему праву и является логическим продолжением и развитием принципа единой судьбы, закрепленного в ст. 1 Земельного кодекса РФ, который, в свою очередь, является продолжением более ранней правовой конструкции ст. 271 ГК РФ, предоставляющей собственнику недвижимости (здания, сооружения), расположенной на чужом земельном участке, право пользования частью земельного участка, этой недвижимостью занятого <43>.
(Козырь О.М., Сенчищев В.И.)
("Закон", 2025, N 1)Понятие о едином объекте совсем не чуждо нашему праву и является логическим продолжением и развитием принципа единой судьбы, закрепленного в ст. 1 Земельного кодекса РФ, который, в свою очередь, является продолжением более ранней правовой конструкции ст. 271 ГК РФ, предоставляющей собственнику недвижимости (здания, сооружения), расположенной на чужом земельном участке, право пользования частью земельного участка, этой недвижимостью занятого <43>.