Доход застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Доход застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию налогового органа правомерной, в том случае, когда застройщик принимает на себя обязательства генподрядчика и осуществляет строительство собственными силами, денежные средства дольщиков признаются выручкой. Следовательно, в целях налогообложения денежные средства, полученные от дольщиков, должны учитываться в доходах застройщика в полном объеме.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию налогового органа правомерной, в том случае, когда застройщик принимает на себя обязательства генподрядчика и осуществляет строительство собственными силами, денежные средства дольщиков признаются выручкой. Следовательно, в целях налогообложения денежные средства, полученные от дольщиков, должны учитываться в доходах застройщика в полном объеме.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налогоплательщику единый налог по УСН, так как пришел к выводу, что при строительстве объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика, а также выполняло некоторые работы самостоятельно. Суд установил, что общество осуществляло строительство социальных объектов на основе договоров участия в долевом строительстве. В процессе строительства общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика. Налогоплательщик самостоятельно организовал весь процесс строительства, включая разработку проектной документации. В частности, общество своими силами и с привлечением рабочих выполняло общестроительные работы, для выполнения работ, требующих наличия допусков и лицензий, привлекало по договорам подряда иных лиц. Суд указал, что действия общества, связанные с выполнением строительных работ, имеют материальное выражение, не могут быть потреблены участниками в долевом строительстве в процессе выполнения работ и, следовательно, являются объектом налогообложения в виде реализации работ. Суд пришел к выводу, что в случае, если застройщик принимает на себя обязательства генподрядчика и осуществляет строительство собственными силами или собственными силами с привлечением иных подрядчиков, денежные средства дольщиков (инвесторов) для него уже получают новое экономическое содержание - выручка за строительные работы. В этом случае в целях налогообложения прибыли денежные средства дольщиков (инвесторов) должны признаваться в доходах застройщика, совмещающего функции генподрядчика, в полном объеме. Суд признал доначисление единого налога правомерным.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налогоплательщику единый налог по УСН, так как пришел к выводу, что при строительстве объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика, а также выполняло некоторые работы самостоятельно. Суд установил, что общество осуществляло строительство социальных объектов на основе договоров участия в долевом строительстве. В процессе строительства общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика. Налогоплательщик самостоятельно организовал весь процесс строительства, включая разработку проектной документации. В частности, общество своими силами и с привлечением рабочих выполняло общестроительные работы, для выполнения работ, требующих наличия допусков и лицензий, привлекало по договорам подряда иных лиц. Суд указал, что действия общества, связанные с выполнением строительных работ, имеют материальное выражение, не могут быть потреблены участниками в долевом строительстве в процессе выполнения работ и, следовательно, являются объектом налогообложения в виде реализации работ. Суд пришел к выводу, что в случае, если застройщик принимает на себя обязательства генподрядчика и осуществляет строительство собственными силами или собственными силами с привлечением иных подрядчиков, денежные средства дольщиков (инвесторов) для него уже получают новое экономическое содержание - выручка за строительные работы. В этом случае в целях налогообложения прибыли денежные средства дольщиков (инвесторов) должны признаваться в доходах застройщика, совмещающего функции генподрядчика, в полном объеме. Суд признал доначисление единого налога правомерным.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика при долевом строительстве, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 08.02.2024 N 03-03-06/1/10412)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика при долевом строительстве, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 08.02.2024 N 03-03-06/1/10412)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика при долевом строительстве, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Глава 4. УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ЗАСТРОЙЩИКА
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Глава 4. УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ЗАСТРОЙЩИКА
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)"5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;";
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)"5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;";
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
Статья: Истребование доходов (disgorgement of profits) директора и аффилированных с ним лиц за нарушение фидуциарных обязанностей
(Акужинов А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, NN 10, 11, 12)<53> См.: Акужинов А.С. Disgorgement of profits в российском праве: контекстуализация проблемы, краткая история возникновения и обзор практики применения абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ // Вестник экономического правосудия РФ. 2020. N 8. С. 211 - 222. Я хотел бы отметить, что в действительности число таких случаев 43. В цитируемой статье мной было упущено Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.1998 по делу N 85/11, где арбитражный суд кассационной инстанции истребовал в пользу истца доходы, полученные застройщиком в результате передачи обещанных истцу квартир третьему лицу в нарушение договора с истцом. Так, суд указал следующее: "Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать наряду с другими убытками возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. <...> Судами обеих инстанций правомерно было взыскано с ответчика 687 960 000 руб., составляющих доход ответчика от продажи им 7 спорных квартир, то есть взысканная упущенная выгода в размере, не превышающем доход ответчика, что не противоречит требованиям законодательства". Хотя необходимо отметить, что сейчас некоторые суды отрицают возможность истребования доходов, полученных продавцом-нарушителем в результате двойной купли-продажи, уверенно игнорируя содержание абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ, см.: Постановление АС Поволжского округа от 18.09.2023 по делу N А55-19678/2022.
(Акужинов А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, NN 10, 11, 12)<53> См.: Акужинов А.С. Disgorgement of profits в российском праве: контекстуализация проблемы, краткая история возникновения и обзор практики применения абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ // Вестник экономического правосудия РФ. 2020. N 8. С. 211 - 222. Я хотел бы отметить, что в действительности число таких случаев 43. В цитируемой статье мной было упущено Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.1998 по делу N 85/11, где арбитражный суд кассационной инстанции истребовал в пользу истца доходы, полученные застройщиком в результате передачи обещанных истцу квартир третьему лицу в нарушение договора с истцом. Так, суд указал следующее: "Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать наряду с другими убытками возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. <...> Судами обеих инстанций правомерно было взыскано с ответчика 687 960 000 руб., составляющих доход ответчика от продажи им 7 спорных квартир, то есть взысканная упущенная выгода в размере, не превышающем доход ответчика, что не противоречит требованиям законодательства". Хотя необходимо отметить, что сейчас некоторые суды отрицают возможность истребования доходов, полученных продавцом-нарушителем в результате двойной купли-продажи, уверенно игнорируя содержание абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ, см.: Постановление АС Поволжского округа от 18.09.2023 по делу N А55-19678/2022.
Статья: Застройщик на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы"
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4
Статья: Экономическая экспертиза как средство доказывания в делах о банкротстве - тенденции и уроки современной практики
(Акулов А.Я., Ряховский Д.И.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)5. Экспертами допускаются ошибки при выборе методологического инструментария, адекватного задачам и принципам финансово-экономической экспертизы должника. Например, большинство экспертов, назначенных судом в делах о банкротстве застройщиков, анализируют показатель "степень платежеспособности по текущим обязательствам" как отношение суммы текущих обязательств должника к его среднемесячной выручке и, получая значения показателя, которые свидетельствуют о возможности расчета должника по своим обязательствам через много лет, делают однозначный вывод о неплатежеспособности застройщика задолго до возбуждения дела о банкротстве с соответствующими юридическими и экономическими последствиями. Однако для застройщиков показатель "степень платежеспособности по текущим обязательствам" не обладает аналитической силой, поскольку текущие обязательства в его бухгалтерском балансе включают имущественные обязательства (целевое финансирование долгосрочного и краткосрочного характера) и денежные обязательства, а выручка от продаж застройщика исходя из специфики его деятельности (переданные дольщику или инвестору объекты основных средств не являются реализацией, а также доходом застройщика) финансирует только часть денежной краткосрочной задолженности. В связи с этим оценка платежеспособности застройщика по показателю выручки искажает реальную картину его фактической платежеспособности. Такая ситуация характерна только для организаций застройщиков и не характерна для других обычных производственных предприятий с коротким производственным циклом.
(Акулов А.Я., Ряховский Д.И.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)5. Экспертами допускаются ошибки при выборе методологического инструментария, адекватного задачам и принципам финансово-экономической экспертизы должника. Например, большинство экспертов, назначенных судом в делах о банкротстве застройщиков, анализируют показатель "степень платежеспособности по текущим обязательствам" как отношение суммы текущих обязательств должника к его среднемесячной выручке и, получая значения показателя, которые свидетельствуют о возможности расчета должника по своим обязательствам через много лет, делают однозначный вывод о неплатежеспособности застройщика задолго до возбуждения дела о банкротстве с соответствующими юридическими и экономическими последствиями. Однако для застройщиков показатель "степень платежеспособности по текущим обязательствам" не обладает аналитической силой, поскольку текущие обязательства в его бухгалтерском балансе включают имущественные обязательства (целевое финансирование долгосрочного и краткосрочного характера) и денежные обязательства, а выручка от продаж застройщика исходя из специфики его деятельности (переданные дольщику или инвестору объекты основных средств не являются реализацией, а также доходом застройщика) финансирует только часть денежной краткосрочной задолженности. В связи с этим оценка платежеспособности застройщика по показателю выручки искажает реальную картину его фактической платежеспособности. Такая ситуация характерна только для организаций застройщиков и не характерна для других обычных производственных предприятий с коротким производственным циклом.
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Выход участника из общества с ограниченной ответственностьюУчитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием, в связи с чем средства участников долевого строительства не могут учитываться в качестве доходов и не могут быть использованы для расчета стоимости чистых активов организации в целях определения размера действительной стоимости участника в уставном капитале организации-застройщика.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 14.10.2024 N 03-03-06/1/99294)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 14.10.2024 N 03-03-06/1/99294)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Как застройщик учитывает доходы и расходы по договорам долевого участия в строительстве
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. Как застройщик учитывает доходы и расходы по договорам долевого участия в строительстве
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов), полученных (осуществленных) организацией-застройщиком.
(Письмо Минфина России от 11.10.2024 N 03-03-06/1/98642)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов), полученных (осуществленных) организацией-застройщиком.
(Письмо Минфина России от 11.10.2024 N 03-03-06/1/98642)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов), полученных (осуществленных) организацией-застройщиком.
"Упрощенка: доходы минус расходы"
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)3.2.14. Учет доходов застройщиком
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)3.2.14. Учет доходов застройщиком
Статья: Расчет действительной стоимости доли в ООО
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 12)4. Любые целевые выплаты, например средства участников долевого строительства. В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и/или инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства <4>, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием. Данные средства носят целевой характер, поэтому не могут быть отнесены к доходам ООО. Такую позицию высказал, например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 09.10.2012 по делу N А02-771/2011.
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 12)4. Любые целевые выплаты, например средства участников долевого строительства. В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и/или инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства <4>, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием. Данные средства носят целевой характер, поэтому не могут быть отнесены к доходам ООО. Такую позицию высказал, например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 09.10.2012 по делу N А02-771/2011.