Доход от кадастровой стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Доход от кадастровой стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВС РФ, КС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка
Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 1-АПГ18-14 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)Нормативный правовой акт муниципального органа, изменивший ставки арендной платы, правомерно признан судом первой инстанции недействующим. Это обусловлено тем, что изменение ставок произведено не на основании анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности земельных участков, а исходя из экономической целесообразности, направленной в том числе на получение дополнительного дохода в бюджет муниципального района. Увеличение ставок арендной платы исключительно в целях компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов при уменьшении кадастровой стоимости противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку это не относится к числу критериев, влияющих на уровень доходности земельных участков, в связи с чем является неправомерным.
Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 1-АПГ18-14 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)Нормативный правовой акт муниципального органа, изменивший ставки арендной платы, правомерно признан судом первой инстанции недействующим. Это обусловлено тем, что изменение ставок произведено не на основании анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности земельных участков, а исходя из экономической целесообразности, направленной в том числе на получение дополнительного дохода в бюджет муниципального района. Увеличение ставок арендной платы исключительно в целях компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов при уменьшении кадастровой стоимости противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку это не относится к числу критериев, влияющих на уровень доходности земельных участков, в связи с чем является неправомерным.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 214.10 "Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил НДФЛ, сделав вывод о занижении предпринимателем дохода, полученного от продажи земельного участка. Налогоплательщик оспорил доначисление, указав, что налоговая база для исчисления доходов индивидуальных предпринимателей должна определяться по суммам доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности (ст. 227 НК РФ), а не по кадастровой стоимости реализованного в ходе осуществления предпринимательской деятельности недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Суд признал доначисление НДФЛ правомерным. Поскольку используемый в предпринимательской деятельности земельный участок был продан по цене ниже его кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН, налоговый орган правомерно определил размер налогооблагаемого дохода равным сумме соответствующей кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Суд отметил, что доходы налогоплательщика, полученные от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, в целях исчисления НДФЛ подлежат определению с учетом особенностей, предусмотренных п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Какой-либо особый порядок определения доходов в целях исчисления НДФЛ при продаже недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, положениями главы 23 НК РФ не установлен.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил НДФЛ, сделав вывод о занижении предпринимателем дохода, полученного от продажи земельного участка. Налогоплательщик оспорил доначисление, указав, что налоговая база для исчисления доходов индивидуальных предпринимателей должна определяться по суммам доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности (ст. 227 НК РФ), а не по кадастровой стоимости реализованного в ходе осуществления предпринимательской деятельности недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Суд признал доначисление НДФЛ правомерным. Поскольку используемый в предпринимательской деятельности земельный участок был продан по цене ниже его кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН, налоговый орган правомерно определил размер налогооблагаемого дохода равным сумме соответствующей кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Суд отметил, что доходы налогоплательщика, полученные от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, в целях исчисления НДФЛ подлежат определению с учетом особенностей, предусмотренных п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Какой-либо особый порядок определения доходов в целях исчисления НДФЛ при продаже недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, положениями главы 23 НК РФ не установлен.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физлицо продало земельный участок за 5 млн руб. Его кадастровая стоимость - 10 млн руб. Приобретен он был за 6 млн руб. Можно ли уменьшить доход, облагаемый НДФЛ, при продаже участка на расходы, связанные с его приобретением, если доход ниже 0,7 кадастровой стоимости? Какова будет налогооблагаемая база по НДФЛ?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо продало земельный участок, находившийся в собственности менее минимального срока владения, за 5 млн руб. Кадастровая стоимость этого земельного участка на начало года составляет 10 млн руб. При этом данный земельный участок был приобретен за 6 млн руб.
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Физлицо продало земельный участок, находившийся в собственности менее минимального срока владения, за 5 млн руб. Кадастровая стоимость этого земельного участка на начало года составляет 10 млн руб. При этом данный земельный участок был приобретен за 6 млн руб.
Нормативные акты
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 17.11.2025)В целях настоящего пункта при получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, определенной на дату его постановки на государственный кадастровый учет).
(ред. от 17.11.2025)В целях настоящего пункта при получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, определенной на дату его постановки на государственный кадастровый учет).
Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336
(ред. от 15.09.2025)
"Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке"
(Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421)58(4). В случае если на территории условно сформированного земельного участка не осуществляется деятельность, приносящая доход, кадастровая стоимость такого условно сформированного земельного участка может устанавливаться равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь такого условно сформированного земельного участка.
(ред. от 15.09.2025)
"Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке"
(Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421)58(4). В случае если на территории условно сформированного земельного участка не осуществляется деятельность, приносящая доход, кадастровая стоимость такого условно сформированного земельного участка может устанавливаться равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь такого условно сформированного земельного участка.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Статья: Как отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартиру
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 8)Не получив от вас 3-НДФЛ, инспекция проведет камеральную проверку без декларации и рассчитает налог по имеющимся у нее сведениям из Росреестра. Если у ИФНС не будет информации о цене сделки по продаже жилья, то за доход примут кадастровую стоимость объекта, помноженную на понижающий коэффициент 0,7. Так поступят налоговики и в том случае, если цена сделки им известна и она ниже 70% кадастровой стоимости квартиры <15>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 8)Не получив от вас 3-НДФЛ, инспекция проведет камеральную проверку без декларации и рассчитает налог по имеющимся у нее сведениям из Росреестра. Если у ИФНС не будет информации о цене сделки по продаже жилья, то за доход примут кадастровую стоимость объекта, помноженную на понижающий коэффициент 0,7. Так поступят налоговики и в том случае, если цена сделки им известна и она ниже 70% кадастровой стоимости квартиры <15>.
Статья: Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границ
(Гусев К.В.)
("Главная книга", 2023, N 8)Кадастровая стоимость имеет значение
(Гусев К.В.)
("Главная книга", 2023, N 8)Кадастровая стоимость имеет значение
Статья: Продажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра - доначислят ли налог
(Филиппова О.В.)
("Главная книга", 2023, N 13)Как мы видим, решающее значение имеет не само отклонение цены недвижимости от ее кадастровой стоимости, а совокупность собранных ИФНС доказательств о наличии в действиях налогоплательщика умысла по занижению дохода. Кадастровая стоимость имущества используется как ориентир при сборе доказательств получения необоснованной налоговой выгоды.
(Филиппова О.В.)
("Главная книга", 2023, N 13)Как мы видим, решающее значение имеет не само отклонение цены недвижимости от ее кадастровой стоимости, а совокупность собранных ИФНС доказательств о наличии в действиях налогоплательщика умысла по занижению дохода. Кадастровая стоимость имущества используется как ориентир при сборе доказательств получения необоснованной налоговой выгоды.
Вопрос: О минимальном предельном сроке владения нежилым помещением в целях НДФЛ при его продаже, об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 25.10.2024 N 03-04-05/104261)Вопрос: О минимальном предельном сроке владения нежилым помещением в целях НДФЛ при его продаже, об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
(Письмо Минфина России от 25.10.2024 N 03-04-05/104261)Вопрос: О минимальном предельном сроке владения нежилым помещением в целях НДФЛ при его продаже, об НДФЛ при продаже недвижимого имущества, когда доходы от продажи меньше, чем его кадастровая стоимость.
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Аналогичное решение принято в Постановлении АС Поволжского округа от 11.03.2025 N Ф06-11385/2024 по делу N А12-13971/2024 (сын (ИП) получил недвижимое имущество в дар от матери). Суд признал, что в такой ситуации в состав доходов по УСН должна быть включена рыночная стоимость полученного в дар имущества. Поскольку налоговая инспекция определила величину дохода по кадастровой стоимости, дело было направлено на новое рассмотрение.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Аналогичное решение принято в Постановлении АС Поволжского округа от 11.03.2025 N Ф06-11385/2024 по делу N А12-13971/2024 (сын (ИП) получил недвижимое имущество в дар от матери). Суд признал, что в такой ситуации в состав доходов по УСН должна быть включена рыночная стоимость полученного в дар имущества. Поскольку налоговая инспекция определила величину дохода по кадастровой стоимости, дело было направлено на новое рассмотрение.
Готовое решение: Налоговый учет земельных участков и операций с ними
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль рассчитывается в общем порядке. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) в гл. 25 НК РФ не установлено.
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль рассчитывается в общем порядке. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) в гл. 25 НК РФ не установлено.
Вопрос: Об НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества при изменении его кадастровой стоимости.
(Письмо Минфина России от 20.12.2024 N 03-04-05/129665)Вопрос: Об НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества при изменении его кадастровой стоимости.
(Письмо Минфина России от 20.12.2024 N 03-04-05/129665)Вопрос: Об НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества при изменении его кадастровой стоимости.
"Комментарий к Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации: в 2 ч."
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)1. Как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 05.07.2016 N 15-П, "кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а, как следует из части третьей статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов" <1>. В комментируемой статье указаны три основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Во-первых, к числу таких оснований относится недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, обусловлена различными факторами. Так, критерии определения кадастровой оценки не имеют четкого законодательного закрепления. Для исчисления кадастровой стоимости используется метод массовой оценки. Для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся наиболее типичные и постоянные признаки (например, категория земель, вид разрешенного использования), характерные для большого количества объектов, и в меньшей степени учитываются индивидуальные характеристики и признаки, приобретающие особое значение при рыночной оценке объекта недвижимости (например, экологические характеристики места расположения объекта, соотношение спроса и предложения на объект недвижимости в связи с изменяющимися градостроительными условиями и т.п.). Соответственно, "...неопределенность в указанном вопросе вызвала многочисленные споры в ряде субъектов РФ, правительства которых, остро нуждаясь в денежных средствах на фоне снижения уровня доходов, утвердили такие показатели кадастровой стоимости, которые в разы превышают рыночную стоимость земельного участка" <2>.
(постатейный)
(часть 2)
(под общ. ред. Л.В. Тумановой)
("Проспект", 2025)1. Как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 05.07.2016 N 15-П, "кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а, как следует из части третьей статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов" <1>. В комментируемой статье указаны три основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Во-первых, к числу таких оснований относится недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, обусловлена различными факторами. Так, критерии определения кадастровой оценки не имеют четкого законодательного закрепления. Для исчисления кадастровой стоимости используется метод массовой оценки. Для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся наиболее типичные и постоянные признаки (например, категория земель, вид разрешенного использования), характерные для большого количества объектов, и в меньшей степени учитываются индивидуальные характеристики и признаки, приобретающие особое значение при рыночной оценке объекта недвижимости (например, экологические характеристики места расположения объекта, соотношение спроса и предложения на объект недвижимости в связи с изменяющимися градостроительными условиями и т.п.). Соответственно, "...неопределенность в указанном вопросе вызвала многочисленные споры в ряде субъектов РФ, правительства которых, остро нуждаясь в денежных средствах на фоне снижения уровня доходов, утвердили такие показатели кадастровой стоимости, которые в разы превышают рыночную стоимость земельного участка" <2>.
"Комментарий к главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на доходы физических лиц"
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, в основе налоговой базы для исчисления налога с доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, лежит кадастровая стоимость недвижимого имущества, применяемая с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества.
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, в основе налоговой базы для исчисления налога с доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, лежит кадастровая стоимость недвижимого имущества, применяемая с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества.