Договор залога земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор залога земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 615 ГК РФ "Пользование арендованным имуществом"2.4.1. Договор о залоге права аренды земельного участка, не занятого зданием (сооружением), не может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, если в соответствии с законом на передачу права аренды в залог требуется согласие арендодателя (не применяется) (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков"3.2.2. Договор о залоге права аренды земельного участка, не занятого зданием (сооружением), не может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, если в соответствии с законом на передачу права аренды в залог требуется согласие арендодателя (не применяется) (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как передать в залог право аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как составить договор залога права аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как составить договор залога права аренды земельного участка
Формы
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Между банком-залогодержателем и заемщиком-залогодателем был заключен договор ипотеки земельного участка. На данном земельном участке был построен объект недвижимости, который также должен был обременяться ипотекой. Однако права на возведенный объект недвижимости не были зарегистрированы, здание не было введено в эксплуатацию. Объект являлся самовольной постройкой. Финансовый управляющий заемщика-залогодателя проинвентаризировал самовольную постройку как "строительные материалы для приобретения жилого дома на разбор". Предполагалось, что здание будет снесено, в результате чего образуются строительные материалы. Банк обратился в суд в дело о банкротстве залогодателя для признания его требования обеспеченным залогом строительных материалов. Суд отказал банку в признании его требования обеспеченным залогом строительных материалов, поскольку: 1) в договоре залога отсутствовали условия о распространении залога на строительные материалы; 2) права на объект недвижимости не зарегистрированы, а следовательно, здание не введено в оборот в качестве объекта гражданского права, в связи с чем от такой самовольной постройки не могли образоваться строительные материалы, права на которые могли бы быть обременены залогом <1>.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Между банком-залогодержателем и заемщиком-залогодателем был заключен договор ипотеки земельного участка. На данном земельном участке был построен объект недвижимости, который также должен был обременяться ипотекой. Однако права на возведенный объект недвижимости не были зарегистрированы, здание не было введено в эксплуатацию. Объект являлся самовольной постройкой. Финансовый управляющий заемщика-залогодателя проинвентаризировал самовольную постройку как "строительные материалы для приобретения жилого дома на разбор". Предполагалось, что здание будет снесено, в результате чего образуются строительные материалы. Банк обратился в суд в дело о банкротстве залогодателя для признания его требования обеспеченным залогом строительных материалов. Суд отказал банку в признании его требования обеспеченным залогом строительных материалов, поскольку: 1) в договоре залога отсутствовали условия о распространении залога на строительные материалы; 2) права на объект недвижимости не зарегистрированы, а следовательно, здание не введено в оборот в качестве объекта гражданского права, в связи с чем от такой самовольной постройки не могли образоваться строительные материалы, права на которые могли бы быть обременены залогом <1>.
Путеводитель по сделкам. Залог. Общая информация7. Нормы Гражданского кодекса РФ о залоге не содержат положений о последствиях заключения договора залога земельного участка, на котором расположены здания или сооружения залогодателя. В то же время в п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Готовое решение: Как пользоваться и распоряжаться земельным участком, находящимся в долевой собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: чтобы заложить по договору ипотеки земельный участок, принадлежащий одному из собственников - организации или гражданину, нужно сначала выделить его в натуре из земель, находящихся в долевой собственности (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке). Однако этого не требуется, если предметом ипотеки выступает нежилое помещение в здании вместе с долей в праве собственности на земельный участок под ним, которая принадлежит собственнику помещения (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание: чтобы заложить по договору ипотеки земельный участок, принадлежащий одному из собственников - организации или гражданину, нужно сначала выделить его в натуре из земель, находящихся в долевой собственности (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке). Однако этого не требуется, если предметом ипотеки выступает нежилое помещение в здании вместе с долей в праве собственности на земельный участок под ним, которая принадлежит собственнику помещения (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)2. Пункт 2 комментируемой статьи четко определяет, когда сделки с земельными участками требуют государственной регистрации. Исходя из требований федеральных законов, государственная регистрация обязательна для договора ипотеки земельных участков (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке); договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок один год и более. Кроме того, следует учитывать, что государственной регистрации подлежат соглашения об уступке требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 389, 391 ГК); сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки (п. 2 ст. 164 ГК).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)2. Пункт 2 комментируемой статьи четко определяет, когда сделки с земельными участками требуют государственной регистрации. Исходя из требований федеральных законов, государственная регистрация обязательна для договора ипотеки земельных участков (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке); договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок один год и более. Кроме того, следует учитывать, что государственной регистрации подлежат соглашения об уступке требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 389, 391 ГК); сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки (п. 2 ст. 164 ГК).
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку до заключения Договора Ответчик получил нотариально удостоверенное согласие Истца на отчуждение Земельного участка _________, не отозванное Истцом/на заключение договора залога Земельного участка и на возможное последующее отчуждение Земельного участка/на отчуждение Ответчиком в любой форме, на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение нажитого в браке имущества, состоящего из любого недвижимого имущества. Об этом также свидетельствует доверенность, которой Истец наделил Ответчика полномочиями по управлению и распоряжению всем своим имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, удостоверенная должностным лицом СИЗО УФСИН России по г. Москве/вступивший в законную силу судебный акт, которым отказано в признании договора купли-продажи Земельного участка недействительным по иску Истца/ответ нотариуса о том, что Истец давал согласие на сделку купли-продажи Земельного участка/другие документы. Доказательства того, что нотариус не разъяснил лицу, совершающему сделку, ответственность и последствия этих действий/доказательства несогласия Истца на распоряжение имуществом отсутствуют.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку до заключения Договора Ответчик получил нотариально удостоверенное согласие Истца на отчуждение Земельного участка _________, не отозванное Истцом/на заключение договора залога Земельного участка и на возможное последующее отчуждение Земельного участка/на отчуждение Ответчиком в любой форме, на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение нажитого в браке имущества, состоящего из любого недвижимого имущества. Об этом также свидетельствует доверенность, которой Истец наделил Ответчика полномочиями по управлению и распоряжению всем своим имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, удостоверенная должностным лицом СИЗО УФСИН России по г. Москве/вступивший в законную силу судебный акт, которым отказано в признании договора купли-продажи Земельного участка недействительным по иску Истца/ответ нотариуса о том, что Истец давал согласие на сделку купли-продажи Земельного участка/другие документы. Доказательства того, что нотариус не разъяснил лицу, совершающему сделку, ответственность и последствия этих действий/доказательства несогласия Истца на распоряжение имуществом отсутствуют.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, земельные участки в случаях, предусмотренных законодательством, могут быть предметом договора ипотеки. На земельные участки, приобретенные при продаже на публичных торгах, как и на любые другие, распространяются требования о разрешенном использовании. Собственник, который приобрел заложенный земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить назначение земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, земельные участки в случаях, предусмотренных законодательством, могут быть предметом договора ипотеки. На земельные участки, приобретенные при продаже на публичных торгах, как и на любые другие, распространяются требования о разрешенном использовании. Собственник, который приобрел заложенный земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить назначение земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Готовое решение: Особенности договора об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)Налоговый кодекс РФ не предусматривает размера госпошлины за регистрацию именно дополнительного соглашения к договору об ипотеке. По мнению Росреестра, при регистрации таких соглашений к договорам, датированным до 1 июля 2014 г. и в связи с этим зарегистрированным в ЕГРН, нужно руководствоваться размерами, которые установлены пп. 22, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ с учетом положений п. 2 ст. 333.18 НК РФ. Размер госпошлины, уплачиваемой по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, для физлиц - 4 000 руб., для организаций - 44 000 руб. Если регистрируется допсоглашение, заключаемое к договору об ипотеке земельного участка из земель сельхозназначения, госпошлина по пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ - 700 руб. для физлиц и организаций. Пошлины уплачиваются в этих размерах независимо от количества объектов недвижимости, являющихся предметом договора об ипотеке, их кадастровой стоимости и цены сделки (ответ на вопрос 6 из Приложения к Письму Росреестра от 28.12.2024 N 13-12927-АБ/24).
(КонсультантПлюс, 2025)Налоговый кодекс РФ не предусматривает размера госпошлины за регистрацию именно дополнительного соглашения к договору об ипотеке. По мнению Росреестра, при регистрации таких соглашений к договорам, датированным до 1 июля 2014 г. и в связи с этим зарегистрированным в ЕГРН, нужно руководствоваться размерами, которые установлены пп. 22, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ с учетом положений п. 2 ст. 333.18 НК РФ. Размер госпошлины, уплачиваемой по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, для физлиц - 4 000 руб., для организаций - 44 000 руб. Если регистрируется допсоглашение, заключаемое к договору об ипотеке земельного участка из земель сельхозназначения, госпошлина по пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ - 700 руб. для физлиц и организаций. Пошлины уплачиваются в этих размерах независимо от количества объектов недвижимости, являющихся предметом договора об ипотеке, их кадастровой стоимости и цены сделки (ответ на вопрос 6 из Приложения к Письму Росреестра от 28.12.2024 N 13-12927-АБ/24).
Статья: Особенности осуществления сделок с земельными участками как объектами недвижимости (на примере мены и ипотеки)
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)г) в судебной практике иногда возникают споры о том, может ли быть наложено взыскание на объект недвижимости, если такой объект был возведен после передачи участка (права его аренды) в ипотеку? Будет ли этот объект недвижимости считаться находящимся в залоге у кредитора? В научной литературе по этому вопросу отмечалось, что при заключении договора ипотеки земельного участка "распространение ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения противоречит смыслу указанных договорных обязательств. Необходимо заключение нового соглашения сторон относительно возможности строящихся объектов быть заложенными по тому же договору ипотеки" <13>. Однако судебная практика сформулировала иную правовую позицию. Так, разрешая спор, суд установил, что согласно выписке из ЕГРН на участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, помимо нежилого здания (учебно-курсовой комбинат), также являющегося предметом залога, должником был возведен объект недвижимости - сооружение дорожного транспорта (автодром), который был зарегистрирован в ЕГРН на праве собственности за АНО ЮАШ "ЛАДА". В связи с образованием задолженности ПАО "Сбербанк России", ссылаясь на возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на земельном участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении объекта недвижимости (сооружение дорожного транспорта - автодром). Исследовав представленные доказательства и принимая во внимание неисполнение заемщиком в обусловленный срок кредитных обязательств, суды всех инстанций пришли к выводу о том, что возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на участке, являющемся предметом залога, дает истцу (залогодержателю) право на признание за ним залога на указанное недвижимое имущество и право на обращение взыскания на него, и удовлетворили заявленные требования <14>;
(Инжиева Б.Б.)
("Цивилист", 2022, N 4)г) в судебной практике иногда возникают споры о том, может ли быть наложено взыскание на объект недвижимости, если такой объект был возведен после передачи участка (права его аренды) в ипотеку? Будет ли этот объект недвижимости считаться находящимся в залоге у кредитора? В научной литературе по этому вопросу отмечалось, что при заключении договора ипотеки земельного участка "распространение ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения противоречит смыслу указанных договорных обязательств. Необходимо заключение нового соглашения сторон относительно возможности строящихся объектов быть заложенными по тому же договору ипотеки" <13>. Однако судебная практика сформулировала иную правовую позицию. Так, разрешая спор, суд установил, что согласно выписке из ЕГРН на участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, помимо нежилого здания (учебно-курсовой комбинат), также являющегося предметом залога, должником был возведен объект недвижимости - сооружение дорожного транспорта (автодром), который был зарегистрирован в ЕГРН на праве собственности за АНО ЮАШ "ЛАДА". В связи с образованием задолженности ПАО "Сбербанк России", ссылаясь на возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на земельном участке, являющемся предметом залога по договору ипотеки, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении объекта недвижимости (сооружение дорожного транспорта - автодром). Исследовав представленные доказательства и принимая во внимание неисполнение заемщиком в обусловленный срок кредитных обязательств, суды всех инстанций пришли к выводу о том, что возведение ответчиком нового объекта недвижимости (автодрома) на участке, являющемся предметом залога, дает истцу (залогодержателю) право на признание за ним залога на указанное недвижимое имущество и право на обращение взыскания на него, и удовлетворили заявленные требования <14>;
Готовое решение: Как зарегистрировать ипотеку по договору
(КонсультантПлюс, 2025)7.1. Какой общий срок для регистрации ипотеки по договору (в том числе для земельных участков и нежилых помещений)
(КонсультантПлюс, 2025)7.1. Какой общий срок для регистрации ипотеки по договору (в том числе для земельных участков и нежилых помещений)
Готовое решение: Как организации уплатить госпошлину за регистрацию прав (договоров) на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)1 За госрегистрацию допсоглашения к договору об ипотеке земельного участка из земель сельхозназначения госпошлина уплачивается в размере, установленном пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, с учетом положений п. 2 ст. 333.18 НК РФ (Письмо Минфина России от 16.03.2021 N 03-05-05-03/18648).
(КонсультантПлюс, 2025)1 За госрегистрацию допсоглашения к договору об ипотеке земельного участка из земель сельхозназначения госпошлина уплачивается в размере, установленном пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, с учетом положений п. 2 ст. 333.18 НК РФ (Письмо Минфина России от 16.03.2021 N 03-05-05-03/18648).