Договор комиссии недвижимость
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор комиссии недвижимость (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Симулятивные сделки. Часть 2: анализ дела Балаяна
(Чупрунов И.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)При этом в отечественной доктрине и судебной практике встречается весьма консервативный взгляд, в соответствии с которым договор комиссии фундаментально не подходит для совершения сделок с недвижимым имуществом <16>. Поскольку исполнение таких сделок требует регистрации перехода права собственности к реальному хозяину дела, такие сделки не приспособлены для заключения с участием косвенного представителя, который не сможет исполнить соответствующие обязательства. Впрочем, понять эту линию аргументации крайне сложно, поскольку ни из норм закона, ни из существа отношений никак не следует, что комиссионер должен обязательно быть способен лично исполнить обязательства из договоров с контрагентами. Например, вполне мыслимо, что, хотя комиссионер выступает в качестве продавца недвижимости по договору с контрагентом-покупателем, его обязательства как продавца исполняет комитент как третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК) (а комиссионер может выступить при этом в качестве его представителя по доверенности). Более того, вопреки мнению противников заключения договоров комиссии в отношении недвижимости <17>, именно (и только) об этом говорит и п. 23 информационного письма N 85 <18>: Президиум ВАС РФ не предлагает считать невозможным использование договора комиссии для продажи недвижимого имущества, а лишь указывает на то, что заявление о государственной регистрации перехода права собственности должны подавать покупатель и комитент (а не комиссионер).
(Чупрунов И.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)При этом в отечественной доктрине и судебной практике встречается весьма консервативный взгляд, в соответствии с которым договор комиссии фундаментально не подходит для совершения сделок с недвижимым имуществом <16>. Поскольку исполнение таких сделок требует регистрации перехода права собственности к реальному хозяину дела, такие сделки не приспособлены для заключения с участием косвенного представителя, который не сможет исполнить соответствующие обязательства. Впрочем, понять эту линию аргументации крайне сложно, поскольку ни из норм закона, ни из существа отношений никак не следует, что комиссионер должен обязательно быть способен лично исполнить обязательства из договоров с контрагентами. Например, вполне мыслимо, что, хотя комиссионер выступает в качестве продавца недвижимости по договору с контрагентом-покупателем, его обязательства как продавца исполняет комитент как третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК) (а комиссионер может выступить при этом в качестве его представителя по доверенности). Более того, вопреки мнению противников заключения договоров комиссии в отношении недвижимости <17>, именно (и только) об этом говорит и п. 23 информационного письма N 85 <18>: Президиум ВАС РФ не предлагает считать невозможным использование договора комиссии для продажи недвижимого имущества, а лишь указывает на то, что заявление о государственной регистрации перехода права собственности должны подавать покупатель и комитент (а не комиссионер).
Статья: Анализ вещно-правовых эффектов в договоре комиссии
(Брежнева Е.О.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)<64> См.: Старцева Ю.В. Недвижимость как предмет договора комиссии. На что сторонам следует обратить внимание // Арбитражная практика. 2014. N 7.
(Брежнева Е.О.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)<64> См.: Старцева Ю.В. Недвижимость как предмет договора комиссии. На что сторонам следует обратить внимание // Арбитражная практика. 2014. N 7.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85
<Обзор практики разрешения споров по договору комиссии>Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
<Обзор практики разрешения споров по договору комиссии>Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
Готовое решение: Какие риски возможны при продаже (покупке) недвижимости через комиссионера
(КонсультантПлюс, 2026)Если комиссионер, действуя в рамках договора комиссии, покупает недвижимость, то существует риск, что он может зарегистрировать право собственности на приобретаемое недвижимое имущество за собой. Это возможно, поскольку комиссионер совершает сделки от своего имени (п. 1 ст. 990 ГК РФ). А значит, именно он будет указан в договоре купли-продажи в качестве покупателя недвижимости. И если комиссионер скроет от регистрирующего органа и продавца, что он приобрел имущество, действуя на основании договора комиссии, то право может быть зарегистрировано за ним.
(КонсультантПлюс, 2026)Если комиссионер, действуя в рамках договора комиссии, покупает недвижимость, то существует риск, что он может зарегистрировать право собственности на приобретаемое недвижимое имущество за собой. Это возможно, поскольку комиссионер совершает сделки от своего имени (п. 1 ст. 990 ГК РФ). А значит, именно он будет указан в договоре купли-продажи в качестве покупателя недвижимости. И если комиссионер скроет от регистрирующего органа и продавца, что он приобрел имущество, действуя на основании договора комиссии, то право может быть зарегистрировано за ним.
Статья: Доктрина симулятивных сделок и дело Балаяна. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 6 марта 2024 года N 305-ЭС20-20127(20)
(Шаляев Д.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Согласно второму варианту договор комиссии на покупку недвижимости будет восприниматься в качестве вполне действительной сделки, однако правило ст. 996 ГК РФ не будет применяться к нему в силу специфики правового режима недвижимости. В таком случае право собственности на недвижимое имущество приобретает комиссионер, а у комитента возникают только обязательственные требования о передаче владения и о переоформлении на себя права собственности в ЕГРН.
(Шаляев Д.Ю.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Согласно второму варианту договор комиссии на покупку недвижимости будет восприниматься в качестве вполне действительной сделки, однако правило ст. 996 ГК РФ не будет применяться к нему в силу специфики правового режима недвижимости. В таком случае право собственности на недвижимое имущество приобретает комиссионер, а у комитента возникают только обязательственные требования о передаче владения и о переоформлении на себя права собственности в ЕГРН.
Путеводитель по судебной практике. Комиссия9.1. Вправе ли комиссионер обратиться за регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, заключенному во исполнение договора комиссии