Договор аренды не прошел государственную регистрацию
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды не прошел государственную регистрацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 621 ГК РФ "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок"2.2.3. Лицо, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимой госрегистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 609 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора аренды"2.6.6. Не прошедшие госрегистрацию договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, обязательны для исполнения, но права по ним не могут быть противопоставлены правам третьих лиц (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)5.2.1. НДС по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрацию
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Статья: Спор об оплате плохо оказанных юридических услуг: позиции СКЭС ВС РФ
(Тимонина И.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)Между тем ввиду отсутствия в аукционной документации сведений о согласии собственника помещения (в лице Росимущества), наличия несоответствий в описании предмета аренды (площади) договор аренды не прошел государственную регистрацию, а следовательно, является незаключенным, и поэтому ставка арендной платы 1 руб. за 1 кв. м не была установлена.
(Тимонина И.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)Между тем ввиду отсутствия в аукционной документации сведений о согласии собственника помещения (в лице Росимущества), наличия несоответствий в описании предмета аренды (площади) договор аренды не прошел государственную регистрацию, а следовательно, является незаключенным, и поэтому ставка арендной платы 1 руб. за 1 кв. м не была установлена.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения16. Вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию как объект договора аренды
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора5.1.3.2. Изменение срока договора аренды здания
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Риски арендатора при заключении договораТак, арендатор, который пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимой государственной регистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).
Статья: Противопоставимость условий брачного договора интересам учредителей (участников) хозяйственного общества
(Османова Д.О.)
("Хозяйство и право", 2023, N 1)Сомнения исследователей относительно корректности такого подхода (пусть даже в порядке исключения) вполне разумны. В самом общем виде идея противопоставимости заключается в возможности изменения правовой обстановки для третьего лица соглашением двух иных, и общее правило, встречающееся в разных сферах правоотношений, закрепляет недопустимость противопоставления третьим лицам условий соглашения, о которых они не знали и не могли знать, - в п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации <19> (далее - ГК РФ) указано, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц); п. 4 ст. 339.1 ГК РФ закрепляет, что залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога за исключением случаев, когда третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого; в силу абз. 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" <20> в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам и пр.
(Османова Д.О.)
("Хозяйство и право", 2023, N 1)Сомнения исследователей относительно корректности такого подхода (пусть даже в порядке исключения) вполне разумны. В самом общем виде идея противопоставимости заключается в возможности изменения правовой обстановки для третьего лица соглашением двух иных, и общее правило, встречающееся в разных сферах правоотношений, закрепляет недопустимость противопоставления третьим лицам условий соглашения, о которых они не знали и не могли знать, - в п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации <19> (далее - ГК РФ) указано, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц); п. 4 ст. 339.1 ГК РФ закрепляет, что залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога за исключением случаев, когда третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого; в силу абз. 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" <20> в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам и пр.
"Преимущественное право покупки доли (акций): монография"
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)Так, в абз. 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" зафиксирован принцип, в соответствии с которым в силу ст. 308 ГК преимущественное право лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не может быть противопоставлено третьим лицам. Данный принцип толкуется в доктрине таким образом, что рассматриваемое право не должно быть противопоставлено любым третьим лицам, включая нового арендатора (которому арендодатель может передать имущество в аренду), но только в случае их добросовестности. Иными словами, если третье лицо, несмотря на отсутствие регистрации, знает о существовании договора аренды и преимущественного права, то оно не может считаться добросовестным <2>. Логичным продолжением подобных рассуждений является идея о том, что в тех случаях, когда аренда не требует государственной регистрации, для определения того, противопоставимы ли права арендатора, включая преимущественное право, против третьих лиц, мы должны ориентироваться исключительно на фактор добросовестности <3>. При этом, без сомнения, в случае если право аренды даже не зарегистрировано, а преимущественное право не противопоставимо против третьего лица по причине добросовестности, у арендатора сохраняется возможность взыскания убытков с арендодателя. Такие убытки сводятся, как было указано выше применительно к преимущественному праву покупки, к возмещению позитивного интереса из нового договора, возникшего в результате реализации преимущественного права между арендатором (как правообладателем) и арендодателем (как грантором) <4>.
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)Так, в абз. 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" зафиксирован принцип, в соответствии с которым в силу ст. 308 ГК преимущественное право лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не может быть противопоставлено третьим лицам. Данный принцип толкуется в доктрине таким образом, что рассматриваемое право не должно быть противопоставлено любым третьим лицам, включая нового арендатора (которому арендодатель может передать имущество в аренду), но только в случае их добросовестности. Иными словами, если третье лицо, несмотря на отсутствие регистрации, знает о существовании договора аренды и преимущественного права, то оно не может считаться добросовестным <2>. Логичным продолжением подобных рассуждений является идея о том, что в тех случаях, когда аренда не требует государственной регистрации, для определения того, противопоставимы ли права арендатора, включая преимущественное право, против третьих лиц, мы должны ориентироваться исключительно на фактор добросовестности <3>. При этом, без сомнения, в случае если право аренды даже не зарегистрировано, а преимущественное право не противопоставимо против третьего лица по причине добросовестности, у арендатора сохраняется возможность взыскания убытков с арендодателя. Такие убытки сводятся, как было указано выше применительно к преимущественному праву покупки, к возмещению позитивного интереса из нового договора, возникшего в результате реализации преимущественного права между арендатором (как правообладателем) и арендодателем (как грантором) <4>.
Статья: Право на чужое имущество как предмет мошенничества
(Хромов Е.В.)
("Уголовное право", 2025, N 6)Б., достоверно зная, что на земельных участках, полученных им в аренду с целью жилой застройки, отсутствуют объекты незавершенного строительства и он не имеет права на заключение новых договоров без торгов, обратился в уполномоченный орган с целью заключения новых сделок. Договоры государственную регистрацию не прошли. В результате действий Б. бюджет не получил за три последующих года арендную плату в размере 338 914 руб. Б. осужден по ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 165 УК РФ. Кассационный суд приговор отменил, а уголовное дело прекратил на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, указав следующее. Поскольку договоры аренды земельных участков государственную регистрацию не прошли, Б. утратил право пользования земельными участками и, соответственно, обязанность по уплате арендных платежей в течение трех лет. Муниципальное образование получило возможность на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельных участков и получение арендной платы в размере, определенном по результатам аукциона. Согласно ст. 15 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 165 УК РФ упущенная выгода - неполучение потерпевшим дохода, которой тот бесспорно получил бы при обычных условиях гражданского оборота. Таким образом, вопреки требованиям ст. 165 УК РФ не установлено нарушение прав потерпевшего и причинение ему реального материального ущерба в виде упущенной выгоды <32>.
(Хромов Е.В.)
("Уголовное право", 2025, N 6)Б., достоверно зная, что на земельных участках, полученных им в аренду с целью жилой застройки, отсутствуют объекты незавершенного строительства и он не имеет права на заключение новых договоров без торгов, обратился в уполномоченный орган с целью заключения новых сделок. Договоры государственную регистрацию не прошли. В результате действий Б. бюджет не получил за три последующих года арендную плату в размере 338 914 руб. Б. осужден по ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 165 УК РФ. Кассационный суд приговор отменил, а уголовное дело прекратил на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, указав следующее. Поскольку договоры аренды земельных участков государственную регистрацию не прошли, Б. утратил право пользования земельными участками и, соответственно, обязанность по уплате арендных платежей в течение трех лет. Муниципальное образование получило возможность на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельных участков и получение арендной платы в размере, определенном по результатам аукциона. Согласно ст. 15 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 165 УК РФ упущенная выгода - неполучение потерпевшим дохода, которой тот бесспорно получил бы при обычных условиях гражданского оборота. Таким образом, вопреки требованиям ст. 165 УК РФ не установлено нарушение прав потерпевшего и причинение ему реального материального ущерба в виде упущенной выгоды <32>.
"Комментарий к отдельным положениям Уголовного кодекса Российской Федерации в решениях Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ"
(постатейный)
(Хромов Е.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Б., достоверно зная, что на земельных участках, полученных им в аренду с целью жилой застройки, отсутствуют объекты незавершенного строительства, вследствие чего он не имеет права на заключение новых договоров аренды этих участков без торгов, обратился в уполномоченный орган с целью государственной регистрации новых договоров аренды земельных участков. Договора регистрацию не прошли, т.к. были изъяты сотрудниками правоохранительных органов. В результате действий Б. бюджет не получил бы за 2016 - 2018 г. г. арендную плату в размере 338 914 руб. Б. осужден по ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 165 УК РФ. Суд кассационной инстанции приговор отменил, а уголовное дело прекратил на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, указав следующее. Поскольку договоры аренды земельных участков государственную регистрацию не прошли, Б. утратил право пользования земельными участками и, соответственно, обязанность по уплате арендных платежей в течение 3 лет. При таких обстоятельствах муниципальное образование получило возможность на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельных участков и получение арендной платы в размере, определенном по результатам аукциона. Согласно ст. 15 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 165 УК РФ упущенная выгода - неполучение потерпевшим дохода, которой тот, бесспорно получил бы при обычных условиях гражданского оборота. Таким образом, вопреки требованиям ст. 165 УК РФ не установлено нарушение прав потерпевшего и причинение ему реального материального ущерба в виде упущенной выгоды <723>.
(постатейный)
(Хромов Е.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Б., достоверно зная, что на земельных участках, полученных им в аренду с целью жилой застройки, отсутствуют объекты незавершенного строительства, вследствие чего он не имеет права на заключение новых договоров аренды этих участков без торгов, обратился в уполномоченный орган с целью государственной регистрации новых договоров аренды земельных участков. Договора регистрацию не прошли, т.к. были изъяты сотрудниками правоохранительных органов. В результате действий Б. бюджет не получил бы за 2016 - 2018 г. г. арендную плату в размере 338 914 руб. Б. осужден по ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 165 УК РФ. Суд кассационной инстанции приговор отменил, а уголовное дело прекратил на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, указав следующее. Поскольку договоры аренды земельных участков государственную регистрацию не прошли, Б. утратил право пользования земельными участками и, соответственно, обязанность по уплате арендных платежей в течение 3 лет. При таких обстоятельствах муниципальное образование получило возможность на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельных участков и получение арендной платы в размере, определенном по результатам аукциона. Согласно ст. 15 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 165 УК РФ упущенная выгода - неполучение потерпевшим дохода, которой тот, бесспорно получил бы при обычных условиях гражданского оборота. Таким образом, вопреки требованиям ст. 165 УК РФ не установлено нарушение прав потерпевшего и причинение ему реального материального ущерба в виде упущенной выгоды <723>.