Договор аренды квартиры в долевой собственности
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды квартиры в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, прекращается на основании ст. 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в этом доме
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 413 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗИсходя из ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под таким домом. Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 413 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗИсходя из ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под таким домом. Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Регистрация договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По результатам правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации указанного договора аренды на том основании, что в период до признания М. малоимущим им была отчуждена доля в праве собственности на квартиру, в связи с чем постановление органа местного самоуправления о признании М. малоимущим и нуждающимся в жилом помещении издано с нарушением закона, поскольку граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных выше намеренных действий.
(КонсультантПлюс, 2025)По результатам правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации указанного договора аренды на том основании, что в период до признания М. малоимущим им была отчуждена доля в праве собственности на квартиру, в связи с чем постановление органа местного самоуправления о признании М. малоимущим и нуждающимся в жилом помещении издано с нарушением закона, поскольку граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных выше намеренных действий.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физическое лицо планирует сдать квартиру в аренду. Квартира в долевой собственности, договор аренды заключен с одним из собственников. Как уплачивается НДФЛ? Каков порядок налогообложения при сдаче квартиры ИП на УСН? Есть ли особенности налогообложения, если аренда квартиры компенсируется арендатору работодателем?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Физическое лицо планирует сдать квартиру в аренду другому физическому лицу. Квартира находится в долевой собственности, договор аренды заключен с одним из собственников, в договоре аренды зафиксировано согласие на сдачу в аренду квартиры второго собственника. Как уплачивается НДФЛ в этом случае? Каким будет порядок налогообложения при сдаче квартиры арендодателем - ИП на УСН? Есть ли особенности налогообложения, если аренда квартиры компенсируется арендатору его работодателем?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Физическое лицо планирует сдать квартиру в аренду другому физическому лицу. Квартира находится в долевой собственности, договор аренды заключен с одним из собственников, в договоре аренды зафиксировано согласие на сдачу в аренду квартиры второго собственника. Как уплачивается НДФЛ в этом случае? Каким будет порядок налогообложения при сдаче квартиры арендодателем - ИП на УСН? Есть ли особенности налогообложения, если аренда квартиры компенсируется арендатору его работодателем?
Статья: Нестационарные торговые объекты на земельном участке многоквартирного дома: анализ практики
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2024, N 2)Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2022 г. по делу N А53-18922/2021 установлено, что на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома, предприниматель установил нестационарный торговый объект. Названный объект размещен на основании договоров аренды части названного земельного участка, заключенных с собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2024, N 2)Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2022 г. по делу N А53-18922/2021 установлено, что на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома, предприниматель установил нестационарный торговый объект. Названный объект размещен на основании договоров аренды части названного земельного участка, заключенных с собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
Статья: Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Предшествующий абзац, казалось бы, свидетельствует о том, что Верховный Суд РФ предполагает исключительную подсудность только для вещных прав. Однако ранее, в ответе на вопрос 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2003 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.04.2004, указано, что исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, строения и т.д.), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанном с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Предшествующий абзац, казалось бы, свидетельствует о том, что Верховный Суд РФ предполагает исключительную подсудность только для вещных прав. Однако ранее, в ответе на вопрос 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2003 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.04.2004, указано, что исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, строения и т.д.), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанном с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.).
Статья: Трансакционные издержки и признание за участниками долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Фабула. В установленный в договорах долевого участия срок участникам долевого строительства квартиры в многоквартирном доме переданы не были. Готовность дома составляла 80%. Застройщик был признан несостоятельным (банкротом) <10>. Далее земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, находился во владении и пользовании товарищества собственников жилья "Бастион", но договор аренды был прекращен <11>.
(Кулаков А.А., Вишневская А.С.)
("Закон", 2022, N 9)Фабула. В установленный в договорах долевого участия срок участникам долевого строительства квартиры в многоквартирном доме переданы не были. Готовность дома составляла 80%. Застройщик был признан несостоятельным (банкротом) <10>. Далее земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, находился во владении и пользовании товарищества собственников жилья "Бастион", но договор аренды был прекращен <11>.
Вопрос: Об НДС при получении выкупной цены жилого помещения арендодателем в рамках договора аренды жилого помещения.
(Письмо Минфина России от 24.06.2025 N 03-07-07/61219)Также согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
(Письмо Минфина России от 24.06.2025 N 03-07-07/61219)Также согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Прекращается ли обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, переданного под строительство МКД, с момента регистрации права первого собственника помещения в этом доме
(КонсультантПлюс, 2025)Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Прекращается ли обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, переданного под строительство МКД, с момента регистрации права первого собственника помещения в этом доме
(КонсультантПлюс, 2025)Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Статья: Наследование недвижимого имущества с добровольным обременением: понятие, виды, особенности
(Анисимова А.И.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)Любопытна и судебная практика, приведенная в Определении Третьего Кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2024 г. N 88-3574/2024. Согласно ему, истцом и наследодателем в период брака по договору долевого участия в строительстве была приобретена квартира. После смерти наследодателя истец единолично выплатил ипотеку, однако к наследованию была призвана также дочь наследодателя (ответчик), в погашении ипотеки не участвовавшая. По итогу рассмотрения дела суд прекратил право собственности ответчика на ранее признанную долю квартиры с признанием права собственности за истцом, участвовавшим в погашении обязательства.
(Анисимова А.И.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 1)Любопытна и судебная практика, приведенная в Определении Третьего Кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2024 г. N 88-3574/2024. Согласно ему, истцом и наследодателем в период брака по договору долевого участия в строительстве была приобретена квартира. После смерти наследодателя истец единолично выплатил ипотеку, однако к наследованию была призвана также дочь наследодателя (ответчик), в погашении ипотеки не участвовавшая. По итогу рассмотрения дела суд прекратил право собственности ответчика на ранее признанную долю квартиры с признанием права собственности за истцом, участвовавшим в погашении обязательства.
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Непосредственно в ГК РФ упоминаются организованные торги, а также называются случаи, когда должны проводиться публичные торги (изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке; прекращение действия договора аренды соответствующего участка, бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством; продажа бесхозяйственно содержимого жилого помещения; обращение взыскания на долю должника в праве общей собственности по требованию кредитора путем продажи этой доли и др.).
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Непосредственно в ГК РФ упоминаются организованные торги, а также называются случаи, когда должны проводиться публичные торги (изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке; прекращение действия договора аренды соответствующего участка, бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством; продажа бесхозяйственно содержимого жилого помещения; обращение взыскания на долю должника в праве общей собственности по требованию кредитора путем продажи этой доли и др.).
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Собственник жилого помещения может вести себя недобросовестно по отношению к другим лицам, которые обладают ограниченными вещными правами на жилое помещение. В данном случае можно говорить о злоупотреблении правом, так как собственник обладает правом и использует его во вред другим лицам. Например, собственник может регистрировать в жилом помещении посторонних лиц или заключать договоры аренды, тем самым нарушая права тех лиц, которые имеют малую долю в праве собственности или обладают правами пользования жилым помещением <1>.
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Собственник жилого помещения может вести себя недобросовестно по отношению к другим лицам, которые обладают ограниченными вещными правами на жилое помещение. В данном случае можно говорить о злоупотреблении правом, так как собственник обладает правом и использует его во вред другим лицам. Например, собственник может регистрировать в жилом помещении посторонних лиц или заключать договоры аренды, тем самым нарушая права тех лиц, которые имеют малую долю в праве собственности или обладают правами пользования жилым помещением <1>.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
"Заработная плата"
(25-е издание, переработанное и дополненное)
(Воробьева Е.В.)
("АйСи Групп", 2024)Но когда организация сначала продала физическому лицу 15 квартир, а затем заключила с ним договор аренды тех же квартир, суд согласился с выводом налогового органа, что цена сделки отличается от рыночной более чем на 20%, приняв во внимание данные Отчета об оценке рыночной стоимости права собственности на квартиры, составленного аудиторской фирмой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2014 по делу N А11-403/2013).
(25-е издание, переработанное и дополненное)
(Воробьева Е.В.)
("АйСи Групп", 2024)Но когда организация сначала продала физическому лицу 15 квартир, а затем заключила с ним договор аренды тех же квартир, суд согласился с выводом налогового органа, что цена сделки отличается от рыночной более чем на 20%, приняв во внимание данные Отчета об оценке рыночной стоимости права собственности на квартиры, составленного аудиторской фирмой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2014 по делу N А11-403/2013).