Договор аренды квартиры в долевой собственности
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды квартиры в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, прекращается на основании ст. 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в этом доме
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 413 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗИсходя из ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под таким домом. Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 413 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗИсходя из ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под таким домом. Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Регистрация договора аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По результатам правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации указанного договора аренды на том основании, что в период до признания М. малоимущим им была отчуждена доля в праве собственности на квартиру, в связи с чем постановление органа местного самоуправления о признании М. малоимущим и нуждающимся в жилом помещении издано с нарушением закона, поскольку граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных выше намеренных действий.
(КонсультантПлюс, 2025)По результатам правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации указанного договора аренды на том основании, что в период до признания М. малоимущим им была отчуждена доля в праве собственности на квартиру, в связи с чем постановление органа местного самоуправления о признании М. малоимущим и нуждающимся в жилом помещении издано с нарушением закона, поскольку граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных выше намеренных действий.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физическое лицо планирует сдать квартиру в аренду. Квартира в долевой собственности, договор аренды заключен с одним из собственников. Как уплачивается НДФЛ? Каков порядок налогообложения при сдаче квартиры ИП на УСН? Есть ли особенности налогообложения, если аренда квартиры компенсируется арендатору работодателем?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Физическое лицо планирует сдать квартиру в аренду другому физическому лицу. Квартира находится в долевой собственности, договор аренды заключен с одним из собственников, в договоре аренды зафиксировано согласие на сдачу в аренду квартиры второго собственника. Как уплачивается НДФЛ в этом случае? Каким будет порядок налогообложения при сдаче квартиры арендодателем - ИП на УСН? Есть ли особенности налогообложения, если аренда квартиры компенсируется арендатору его работодателем?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Физическое лицо планирует сдать квартиру в аренду другому физическому лицу. Квартира находится в долевой собственности, договор аренды заключен с одним из собственников, в договоре аренды зафиксировано согласие на сдачу в аренду квартиры второго собственника. Как уплачивается НДФЛ в этом случае? Каким будет порядок налогообложения при сдаче квартиры арендодателем - ИП на УСН? Есть ли особенности налогообложения, если аренда квартиры компенсируется арендатору его работодателем?
Статья: Нестационарные торговые объекты на земельном участке многоквартирного дома: анализ практики
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2024, N 2)Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2022 г. по делу N А53-18922/2021 установлено, что на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома, предприниматель установил нестационарный торговый объект. Названный объект размещен на основании договоров аренды части названного земельного участка, заключенных с собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
(Лисицына М.)
("Жилищное право", 2024, N 2)Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2022 г. по делу N А53-18922/2021 установлено, что на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома, предприниматель установил нестационарный торговый объект. Названный объект размещен на основании договоров аренды части названного земельного участка, заключенных с собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
Формы
Статья: Право застройки - особенности гражданско-правового института: есть ли будущее у суперфиция в российском гражданском праве
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)3. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить вещь в том же состоянии, в каком и взял в аренду, с учетом ее естественного износа. Принцип эквивалентности арендных правоотношений выражается в возмездности пользования вещью арендодателя и возвратности имущества по окончании договора аренды. Очевидно, что при застройке земельного участка, отданного на условиях строительной аренды, возврат участка арендодателю невозможен в принципе. С учетом этого арендодатель навсегда утрачивает способность пользоваться имуществом, отданным по договору аренды. Однако необходимо учитывать, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17 ноября 2011 г. N 73 по окончании строительства здания (МКД) на земельном участке, отданном по договору строительной аренды, после регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном жилом доме земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в данном здании, а договор аренды в связи с этим прекращается на основании ст. 413 ГК РФ. Таким образом, при прекращении договора строительной аренды по основанию окончания строительства жилого здания арендодатель и так утрачивает право собственности на земельный участок в силу закона. Поэтому не приходится говорить о возврате земельного участка арендодателю. Если указанная правовая позиция применима к публичным землям, отданным под застройку, то применимость данного основания для прекращения договора строительной аренды на земельный участок и, соответственно, права собственности на земельный участок к частному собственнику вызывает вопросы <5>.
(Мышьяков С.В.)
("Юрист", 2022, N 6)3. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить вещь в том же состоянии, в каком и взял в аренду, с учетом ее естественного износа. Принцип эквивалентности арендных правоотношений выражается в возмездности пользования вещью арендодателя и возвратности имущества по окончании договора аренды. Очевидно, что при застройке земельного участка, отданного на условиях строительной аренды, возврат участка арендодателю невозможен в принципе. С учетом этого арендодатель навсегда утрачивает способность пользоваться имуществом, отданным по договору аренды. Однако необходимо учитывать, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17 ноября 2011 г. N 73 по окончании строительства здания (МКД) на земельном участке, отданном по договору строительной аренды, после регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном жилом доме земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в данном здании, а договор аренды в связи с этим прекращается на основании ст. 413 ГК РФ. Таким образом, при прекращении договора строительной аренды по основанию окончания строительства жилого здания арендодатель и так утрачивает право собственности на земельный участок в силу закона. Поэтому не приходится говорить о возврате земельного участка арендодателю. Если указанная правовая позиция применима к публичным землям, отданным под застройку, то применимость данного основания для прекращения договора строительной аренды на земельный участок и, соответственно, права собственности на земельный участок к частному собственнику вызывает вопросы <5>.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Продолжает ли действовать договор аренды публичного земельного участка, переданного под строительство нежилого объекта, после регистрации права собственности на любое помещение в нем
(КонсультантПлюс, 2025)В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, не подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления N 73, согласно которым с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме прекращается договор аренды земельного участка, который переходит в долевую собственность.
Продолжает ли действовать договор аренды публичного земельного участка, переданного под строительство нежилого объекта, после регистрации права собственности на любое помещение в нем
(КонсультантПлюс, 2025)В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, не подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления N 73, согласно которым с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме прекращается договор аренды земельного участка, который переходит в долевую собственность.
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Непосредственно в ГК РФ упоминаются организованные торги, а также называются случаи, когда должны проводиться публичные торги (изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке; прекращение действия договора аренды соответствующего участка, бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством; продажа бесхозяйственно содержимого жилого помещения; обращение взыскания на долю должника в праве общей собственности по требованию кредитора путем продажи этой доли и др.).
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Непосредственно в ГК РФ упоминаются организованные торги, а также называются случаи, когда должны проводиться публичные торги (изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке; прекращение действия договора аренды соответствующего участка, бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством; продажа бесхозяйственно содержимого жилого помещения; обращение взыскания на долю должника в праве общей собственности по требованию кредитора путем продажи этой доли и др.).
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок (п. 26).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок (п. 26).
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Прекращается ли договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, при регистрации права собственности на помещения в нем
(КонсультантПлюс, 2025)При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 постановления Пленума ВАС N 73, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и от 19.02.2013 N 12736/12).
Прекращается ли договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, при регистрации права собственности на помещения в нем
(КонсультантПлюс, 2025)При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 постановления Пленума ВАС N 73, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и от 19.02.2013 N 12736/12).
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Кроме того, мыслим и такой вариант кумулятивного перехода права требования, в рамках которого будет образовываться не солидарная, а совместная активная множественность лиц в обязательстве: исходный кредитор и третье лицо становятся сокредиторами должника и вправе требовать осуществления некоего неделимого предоставления: реализовать это требование они могут исключительно совместно, а должник освободится от обязательства, осуществляя предоставление в пользу обоих кредиторов. Подобная ситуация может наблюдаться в контексте частичной передачи договорной позиции. Например, при добавлении соарендатора в договор долгосрочной аренды по обязательствам арендодателя обеспечить спокойное владение, вывоз мусора и т.п., а также осуществить капитальный ремонт сокредиторами становятся оба соарендатора. Или представим, что покупатель имел право на получение квартиры по итогам участия в долевом строительстве, но после решает преобразовать свое единоличное притязание в совместное и наделить статусом сокредитора в требовании о передаче квартиры своего сожителя, дабы квартира передавалась в их общую долевую собственность.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Кроме того, мыслим и такой вариант кумулятивного перехода права требования, в рамках которого будет образовываться не солидарная, а совместная активная множественность лиц в обязательстве: исходный кредитор и третье лицо становятся сокредиторами должника и вправе требовать осуществления некоего неделимого предоставления: реализовать это требование они могут исключительно совместно, а должник освободится от обязательства, осуществляя предоставление в пользу обоих кредиторов. Подобная ситуация может наблюдаться в контексте частичной передачи договорной позиции. Например, при добавлении соарендатора в договор долгосрочной аренды по обязательствам арендодателя обеспечить спокойное владение, вывоз мусора и т.п., а также осуществить капитальный ремонт сокредиторами становятся оба соарендатора. Или представим, что покупатель имел право на получение квартиры по итогам участия в долевом строительстве, но после решает преобразовать свое единоличное притязание в совместное и наделить статусом сокредитора в требовании о передаче квартиры своего сожителя, дабы квартира передавалась в их общую долевую собственность.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Долгое время регулирование вопросов снижения арендной платы основывалось на формальном подходе судов - только после формирования участка под эксплуатацию МКД прекращаются право государственной собственности и договор аренды застройщика в отношении него. Так, Арбитражный суд Московского округа в Обзоре за I квартал 2017 года дал следующие разъяснения <1>. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, сформированный и поставленный в установленном порядке на кадастровый учет и расположенный под многоквартирным жилым домом, с момента введения в действие ЖК РФ выбывает из собственности публично-правового образования. В отношении данного земельного участка в силу закона возникает право общей долевой собственности собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, что исключает право публично-правового образования на получение арендных платежей по ранее заключенному договору аренды. После введения в действие ЖК РФ, независимо от формирования земельного участка под многоквартирным домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и, следовательно, утрачивает право на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком. В случае получения уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования арендных платежей за пользование земельным участком после его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме такие платежи подлежат возврату арендатору в качестве неосновательного обогащения. При этом ссылка на п. 4 ст. 1109 ГК РФ не может быть признана обоснованной.
Статья: Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Предшествующий абзац, казалось бы, свидетельствует о том, что Верховный Суд РФ предполагает исключительную подсудность только для вещных прав. Однако ранее, в ответе на вопрос 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2003 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.04.2004, указано, что исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, строения и т.д.), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанном с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Предшествующий абзац, казалось бы, свидетельствует о том, что Верховный Суд РФ предполагает исключительную подсудность только для вещных прав. Однако ранее, в ответе на вопрос 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2003 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.04.2004, указано, что исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, строения и т.д.), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанном с правом собственности на него (например, о правах, возникших из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.).