Добросовестный приобретатель недвижимого имущества банкротство
Подборка наиболее важных документов по запросу Добросовестный приобретатель недвижимого имущества банкротство (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024 N 20АП-3465/2024 по делу N А23-7710/2017
Требование: Об отмене определения о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение отменено.Таким образом, Подкузякина Н.Б. не может являться добросовестным приобретателем, так как действуя добросовестно, проявляя обычную разумность и осмотрительность, должна была знать, что объект недвижимости, ранее принадлежал Соцкову В.Н., в отношении которого возбуждена процедура банкротства, в отношении земельного участка имеются гражданские споры и он в отношении него приняты обеспечительные меры.
Требование: Об отмене определения о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение отменено.Таким образом, Подкузякина Н.Б. не может являться добросовестным приобретателем, так как действуя добросовестно, проявляя обычную разумность и осмотрительность, должна была знать, что объект недвижимости, ранее принадлежал Соцкову В.Н., в отношении которого возбуждена процедура банкротства, в отношении земельного участка имеются гражданские споры и он в отношении него приняты обеспечительные меры.
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2023 N 15АП-16196/2023 по делу N А32-2999/2022
Требование: Об отмене определения о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Решение: Определение оставлено без изменения.Финансовый управляющий указывает, что оспариваемая первоначальная сделка была совершена в течение трехлетнего срока до принятия заявления о признании банкротом Измайлова О.В. и попадает в период подозрительности, установленный ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также что в результате заключения цепочки сделок произошло уменьшение размера имущества должника за счет выбытия из конкурсной массы ликвидного недвижимого имущества и совершено с целью невозможности возврата имущества в конкурсную массу должника, а также для создания видимости добросовестности последнего приобретателя.
Требование: Об отмене определения о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Решение: Определение оставлено без изменения.Финансовый управляющий указывает, что оспариваемая первоначальная сделка была совершена в течение трехлетнего срока до принятия заявления о признании банкротом Измайлова О.В. и попадает в период подозрительности, установленный ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также что в результате заключения цепочки сделок произошло уменьшение размера имущества должника за счет выбытия из конкурсной массы ликвидного недвижимого имущества и совершено с целью невозможности возврата имущества в конкурсную массу должника, а также для создания видимости добросовестности последнего приобретателя.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Право пользования недрами в конкурсной массе должника-недропользователя
(Третьякова Е.П.)
("Право и экономика", 2023, N 10)Особое значение для нефтегазовой отрасли имеет раздел 544(a)(3) Кодекса о банкротстве, который дает доверительному управляющему статус гипотетического добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Однако вопрос заключается в том, может ли аренда нефти и газа считаться сделкой с недвижимым имуществом и применим ли к ней раздел 544(a)(3) Кодекса о банкротстве. Этот вопрос поднимался в деле D&F Petroleum против Cascade Oil Co <29>. Суд счел, что для целей Кодекса о банкротстве доля должника в договоре аренды нефти и газа должна рассматриваться как недвижимое имущество. Следовательно, подлежащий регистрации титул не поступает в конкурсную массу, если имеется порок его оформления <30>.
(Третьякова Е.П.)
("Право и экономика", 2023, N 10)Особое значение для нефтегазовой отрасли имеет раздел 544(a)(3) Кодекса о банкротстве, который дает доверительному управляющему статус гипотетического добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Однако вопрос заключается в том, может ли аренда нефти и газа считаться сделкой с недвижимым имуществом и применим ли к ней раздел 544(a)(3) Кодекса о банкротстве. Этот вопрос поднимался в деле D&F Petroleum против Cascade Oil Co <29>. Суд счел, что для целей Кодекса о банкротстве доля должника в договоре аренды нефти и газа должна рассматриваться как недвижимое имущество. Следовательно, подлежащий регистрации титул не поступает в конкурсную массу, если имеется порок его оформления <30>.
Статья: Проблема уклонения арбитражных управляющих от государственной регистрации права собственности должника на недвижимость
(Юлова Е.С.)
("Проблемы экономики и юридической практики", 2024, N 3)Основной проблемой сферы банкротства остается крайне низкий процент удовлетворения требований кредиторов (в 2023 г. в среднем он составил 9,7% при банкротстве юридических лиц без учета финансовых организаций и 6% при банкротстве граждан <1>). При этом на практике имеет место немало случаев, когда конкурсный и финансовый управляющие бездействуют в отношении своевременного оформления права собственности банкрота на недвижимость, равно как и перехода права собственности на нее в пользу должника. Такое бездействие влечет негативные имущественные последствия как для кредиторов и должника вследствие непоступления соответствующего имущества в конкурсную массу, так и для добросовестных приобретателей имущества банкрота, имея в виду, что акт государственной регистрации - это "акт легализующего значения, завершающий элемент в фактическом составе возникновения прав на недвижимость" [Огородников, 2018]. Это в свою очередь значительно повышает риски для приобретателей имущества банкротов на торгах, что снижает привлекательность участия в торгах для потенциальных покупателей, становясь важной причиной недостаточности спроса на выставляемые на торги объекты конкурсной массы и, соответственно, их низкой продажной цены.
(Юлова Е.С.)
("Проблемы экономики и юридической практики", 2024, N 3)Основной проблемой сферы банкротства остается крайне низкий процент удовлетворения требований кредиторов (в 2023 г. в среднем он составил 9,7% при банкротстве юридических лиц без учета финансовых организаций и 6% при банкротстве граждан <1>). При этом на практике имеет место немало случаев, когда конкурсный и финансовый управляющие бездействуют в отношении своевременного оформления права собственности банкрота на недвижимость, равно как и перехода права собственности на нее в пользу должника. Такое бездействие влечет негативные имущественные последствия как для кредиторов и должника вследствие непоступления соответствующего имущества в конкурсную массу, так и для добросовестных приобретателей имущества банкрота, имея в виду, что акт государственной регистрации - это "акт легализующего значения, завершающий элемент в фактическом составе возникновения прав на недвижимость" [Огородников, 2018]. Это в свою очередь значительно повышает риски для приобретателей имущества банкротов на торгах, что снижает привлекательность участия в торгах для потенциальных покупателей, становясь важной причиной недостаточности спроса на выставляемые на торги объекты конкурсной массы и, соответственно, их низкой продажной цены.
Нормативные акты
Определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2012 N 1387-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Бадовой Юлии Игоревны и Рогожина Вадима Юрьевича на нарушение их конституционных прав положением пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"Разрешение же вопросов о том, связывается ли понятие незаконности получения имущества должника третьим лицом с виновностью данного лица, необходимо ли привлечение всех кредиторов должника к участию в деле по рассмотрению иска об обращении взыскания на имущество по пункту 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если иск заявлен одним из кредиторов, во всех ли случаях третьи лица могут быть признаны добросовестными приобретателями, если заключенные ими сделки с недвижимым имуществом признаются судом недействительными, зависит от вида конкретного правоотношения и относится к компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов. При этом оспариваемое положение пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" должно применяться с учетом всего комплекса правоотношений, которые возникают при обращении взыскания на имущество должника кредиторами, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, и с учетом оценки всех имеющих значение для дела обстоятельств.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Бадовой Юлии Игоревны и Рогожина Вадима Юрьевича на нарушение их конституционных прав положением пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"Разрешение же вопросов о том, связывается ли понятие незаконности получения имущества должника третьим лицом с виновностью данного лица, необходимо ли привлечение всех кредиторов должника к участию в деле по рассмотрению иска об обращении взыскания на имущество по пункту 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если иск заявлен одним из кредиторов, во всех ли случаях третьи лица могут быть признаны добросовестными приобретателями, если заключенные ими сделки с недвижимым имуществом признаются судом недействительными, зависит от вида конкретного правоотношения и относится к компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов. При этом оспариваемое положение пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" должно применяться с учетом всего комплекса правоотношений, которые возникают при обращении взыскания на имущество должника кредиторами, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, и с учетом оценки всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Определение Конституционного Суда РФ от 09.11.2010 N 1435-О-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бадовой Юлии Игоревны на нарушение ее конституционных прав положением пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", частью первой статьи 418 и частью пятой статьи 422 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации"Разрешение же вопросов о том, связывается ли понятие незаконности получения имущества должника третьим лицом с виновностью данного лица, необходимо ли привлечение всех кредиторов должника к участию в деле по рассмотрению иска об обращении взыскания на имущество по пункту 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если иск заявлен одним из кредиторов, во всех ли случаях третьи лица могут быть признаны добросовестными приобретателями, если заключенные ими сделки с недвижимым имуществом признаются судом недействительными, зависит от вида конкретного правоотношения и относится к компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов. При этом оспариваемое положение пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" должно применяться с учетом всего комплекса правоотношений, которые возникают при обращении взыскания на имущество должника кредиторами, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, и с учетом оценки всех имеющих значение для дела обстоятельств.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бадовой Юлии Игоревны на нарушение ее конституционных прав положением пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", частью первой статьи 418 и частью пятой статьи 422 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации"Разрешение же вопросов о том, связывается ли понятие незаконности получения имущества должника третьим лицом с виновностью данного лица, необходимо ли привлечение всех кредиторов должника к участию в деле по рассмотрению иска об обращении взыскания на имущество по пункту 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если иск заявлен одним из кредиторов, во всех ли случаях третьи лица могут быть признаны добросовестными приобретателями, если заключенные ими сделки с недвижимым имуществом признаются судом недействительными, зависит от вида конкретного правоотношения и относится к компетенции судов общей юрисдикции и арбитражных судов. При этом оспариваемое положение пункта 11 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" должно применяться с учетом всего комплекса правоотношений, которые возникают при обращении взыскания на имущество должника кредиторами, чьи требования не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, и с учетом оценки всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Статья: Сочи под снос... Анализ судебной практики за 2022 год
(Алистархов В., Соколова В.)
("Жилищное право", 2022, N 6)С другой стороны, как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности тех же добросовестных приобретателей, и если жилой комплекс подлежит сносу, то собственникам квартир остается один вариант - предъявить свои претензии к застройщику, но это уже совсем другая история, поскольку к тому времени, как пострадавшие жильцы обратятся с иском к застройщику, последний может быть уже банкротом, и собственники "останутся с носом".
(Алистархов В., Соколова В.)
("Жилищное право", 2022, N 6)С другой стороны, как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности тех же добросовестных приобретателей, и если жилой комплекс подлежит сносу, то собственникам квартир остается один вариант - предъявить свои претензии к застройщику, но это уже совсем другая история, поскольку к тому времени, как пострадавшие жильцы обратятся с иском к застройщику, последний может быть уже банкротом, и собственники "останутся с носом".
Статья: Современная концепция права на недвижимость и некоторые новеллы Гражданского кодекса РФ (главы 6.1 и 17.1)
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)Кроме этого, диспозитивный характер аренды вполне допускает установление разного рода договорных конструкций, в том числе действующих в виде обременений, ограничений или неких обязанностей, взятых одной из сторон. В силу открытого перечня способов обеспечения обязательства участок может быть передан его владельцем в обеспечение, а это обременение, и в силу его диспозитивности и необязательности регистрации в ЕГРН оно будет известно только сторонам договора. Ведь обязательственные права на недвижимость, в отличие от вещных, по общему правилу не требуют регистрации в ЕГРН. А как тогда быть с добросовестными приобретателями, которые не знали и не могли знать о таких по сути обременениях участка. Мы еще не поднимаем здесь вопрос банкротства и проблемы, которые возникнут при формировании конкурсной массы владельца участка.
(Емелькина И.А.)
("Гражданское право", 2023, N 2)Кроме этого, диспозитивный характер аренды вполне допускает установление разного рода договорных конструкций, в том числе действующих в виде обременений, ограничений или неких обязанностей, взятых одной из сторон. В силу открытого перечня способов обеспечения обязательства участок может быть передан его владельцем в обеспечение, а это обременение, и в силу его диспозитивности и необязательности регистрации в ЕГРН оно будет известно только сторонам договора. Ведь обязательственные права на недвижимость, в отличие от вещных, по общему правилу не требуют регистрации в ЕГРН. А как тогда быть с добросовестными приобретателями, которые не знали и не могли знать о таких по сути обременениях участка. Мы еще не поднимаем здесь вопрос банкротства и проблемы, которые возникнут при формировании конкурсной массы владельца участка.
Статья: Концепция универсальной защиты конституционного права граждан на жилище: системный взгляд на проблему через призму банкротства. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 августа 2022 года N 305-ЭС22-7163
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)<11> В предыдущей редакции ст. 68 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" было предусмотрено дополнительное условие для получения компенсации: жилое помещение должно быть единственным пригодным для проживания добросовестного приобретателя.
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)<11> В предыдущей редакции ст. 68 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" было предусмотрено дополнительное условие для получения компенсации: жилое помещение должно быть единственным пригодным для проживания добросовестного приобретателя.
Вопрос: Каковы правовые последствия занижения цены в договоре купли-продажи недвижимости?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Неблагоприятными правовыми последствиями занижения цены договора продажи недвижимости являются: возможность признания в определенных случаях договора недействительным в судебном порядке (например, при заключении сделки во вред организации на невыгодных условиях, установлении факта подозрительности сделки при банкротстве продавца или покупателя); возможность предъявления налоговых претензий; невозможность признания покупателя добросовестным приобретателем при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Неблагоприятными правовыми последствиями занижения цены договора продажи недвижимости являются: возможность признания в определенных случаях договора недействительным в судебном порядке (например, при заключении сделки во вред организации на невыгодных условиях, установлении факта подозрительности сделки при банкротстве продавца или покупателя); возможность предъявления налоговых претензий; невозможность признания покупателя добросовестным приобретателем при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Статья: Споры о признании сделок недействительными
("Арбитражный управляющий", 2025, N 4)Сама по себе запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности продавца не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
("Арбитражный управляющий", 2025, N 4)Сама по себе запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности продавца не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Статья: Исключение дорогостоящего имущества из конкурсной массы: перспективы незаконной реализации в преддверии банкротства физического лица
(Шестало С.С.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 5)Согласно п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве и ГК РФ, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).
(Шестало С.С.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 5)Согласно п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве и ГК РФ, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).