Банкротство застройщика дольщик юридическое лицо
Подборка наиболее важных документов по запросу Банкротство застройщика дольщик юридическое лицо (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2025 по делу N 33-9463/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-011114-58)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: О признании незаконным отказа в выплате возмещения, признании права на получение возмещения, обязании выплатить возмещение.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик отказал в выплате возмещения, так как истец не имеет права на получение возмещения.
Решение: Отказано.Принимая во внимание, что застройщик ООО "Бизнеслэнд" признано банкротом решением Арбитражного суда адрес от 30.11.2021, дело о банкротстве застройщика возбуждено определением суда от 18.10.2019, при этом договор уступки права требования от 28.07.2021, на основании которого требования истца в отношении квартиры N 143 включены в реестр требований о передаче жилых помещений, зарегистрирован в установленном порядке 19.08.2021, то есть после признания возбуждения дела о банкротстве застройщика и после 27.06.2019 (дата исключения юридических лиц из числа участников долевого строительства в соответствии с Законом N 151-ФЗ), суд пришел к выводу, что у истца не возникло право требования выплаты возмещения в силу ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: О признании незаконным отказа в выплате возмещения, признании права на получение возмещения, обязании выплатить возмещение.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик отказал в выплате возмещения, так как истец не имеет права на получение возмещения.
Решение: Отказано.Принимая во внимание, что застройщик ООО "Бизнеслэнд" признано банкротом решением Арбитражного суда адрес от 30.11.2021, дело о банкротстве застройщика возбуждено определением суда от 18.10.2019, при этом договор уступки права требования от 28.07.2021, на основании которого требования истца в отношении квартиры N 143 включены в реестр требований о передаче жилых помещений, зарегистрирован в установленном порядке 19.08.2021, то есть после признания возбуждения дела о банкротстве застройщика и после 27.06.2019 (дата исключения юридических лиц из числа участников долевого строительства в соответствии с Законом N 151-ФЗ), суд пришел к выводу, что у истца не возникло право требования выплаты возмещения в силу ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2025 N 33-6535/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-014170-08)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: О взыскании убытков.
Обстоятельства: Истцу на основании договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав требований принадлежит право требования передачи двухкомнатной квартиры. Требования истца в отношении объекта включены в реестр требований о передаче жилых помещений. На обращение истца о выплате возмещения фонд ответа не направил, заявление истца не рассмотрел.
Решение: Отказано.Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, договор уступки права требования от 28.07.2021 г., на основании которого требование истца в отношении квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений, зарегистрирован в установленном порядке 16.08.2021 г., то есть после возбуждения дела о банкротстве застройщика и после 27.06.2019 года (дата исключения юридических лиц из числа участников долевого строительства в соответствии с Законом N 151-ФЗ), то в силу ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 года N 218-ФЗ у истца отсутствует право на получение соответствующего возмещения.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: О взыскании убытков.
Обстоятельства: Истцу на основании договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав требований принадлежит право требования передачи двухкомнатной квартиры. Требования истца в отношении объекта включены в реестр требований о передаче жилых помещений. На обращение истца о выплате возмещения фонд ответа не направил, заявление истца не рассмотрел.
Решение: Отказано.Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, договор уступки права требования от 28.07.2021 г., на основании которого требование истца в отношении квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений, зарегистрирован в установленном порядке 16.08.2021 г., то есть после возбуждения дела о банкротстве застройщика и после 27.06.2019 года (дата исключения юридических лиц из числа участников долевого строительства в соответствии с Законом N 151-ФЗ), то в силу ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 года N 218-ФЗ у истца отсутствует право на получение соответствующего возмещения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Злоупотребление правом в сфере несостоятельности (банкротства)
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим недобросовестные лица продают задолженности по обязательствам иным лицам, чьи права требования находятся выше в очередности, или требования, которые бы никогда не были удовлетворены ввиду отсутствия особого статуса субъекта правоотношений на стороне кредитора. Такие обстоятельства, в частности, относятся к банкротству застройщиков, чьи обязательства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства - юридическим лицам подлежат удовлетворению после удовлетворения требований граждан - участников строительства.
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим недобросовестные лица продают задолженности по обязательствам иным лицам, чьи права требования находятся выше в очередности, или требования, которые бы никогда не были удовлетворены ввиду отсутствия особого статуса субъекта правоотношений на стороне кредитора. Такие обстоятельства, в частности, относятся к банкротству застройщиков, чьи обязательства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства - юридическим лицам подлежат удовлетворению после удовлетворения требований граждан - участников строительства.
Статья: "Потребитель" и "слабая сторона" в обязательственном праве Российской Федерации: проблемы дифференциации
(Нуждаева В.В.)
("Гражданское право", 2024, N 1)<9> По аналогии с этим физические лица, приобретающие объекты недвижимости в количестве большем, чем необходимо для удовлетворения обычной потребности в жилье, не подлежат защите как обычные дольщики при банкротстве застройщика, их требования квалифицируются как требования юридических лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность (Определение Верховного Суда РФ N 305-ЭС22-7163 от 22 августа 2022 г. по делу N А41-34210/2020. URL: https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2151792).
(Нуждаева В.В.)
("Гражданское право", 2024, N 1)<9> По аналогии с этим физические лица, приобретающие объекты недвижимости в количестве большем, чем необходимо для удовлетворения обычной потребности в жилье, не подлежат защите как обычные дольщики при банкротстве застройщика, их требования квалифицируются как требования юридических лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность (Определение Верховного Суда РФ N 305-ЭС22-7163 от 22 августа 2022 г. по делу N А41-34210/2020. URL: https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2151792).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г."
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Понятием "застройщик" для целей применения законодательства о несостоятельности охватывается более широкий круг лиц по сравнению с перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с градостроительным законодательством. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)Понятием "застройщик" для целей применения законодательства о несостоятельности охватывается более широкий круг лиц по сравнению с перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с градостроительным законодательством. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
Статья: Особенности субсидиарной ответственности контролирующих лиц в сфере недвижимости
(Петухов С.В.)
("Юрист", 2023, N 8)Кроме того, ч. 4 ст. 23.2 Федерального закона N 214-ФЗ предполагает субсидиарную ответственность контролирующих лиц с застройщиком, т.е. заложенная модель закрепляет возможность защиты прав граждан - участников долевого строительства путем обращения к дополнительному лицу, которое имущественно обособлено от застройщика. В этой связи модели субсидиарной ответственности контролирующих лиц в рамках Федерального закона N 214-ФЗ и Закона о банкротстве в корне различаются между собой. Не случайно законодатель в механизме регулирования правоотношений в сфере долевого строительства предусматривает ответственность в виде убытков, причиненных по вине контролирующих лиц и застройщика участникам долевого строительства.
(Петухов С.В.)
("Юрист", 2023, N 8)Кроме того, ч. 4 ст. 23.2 Федерального закона N 214-ФЗ предполагает субсидиарную ответственность контролирующих лиц с застройщиком, т.е. заложенная модель закрепляет возможность защиты прав граждан - участников долевого строительства путем обращения к дополнительному лицу, которое имущественно обособлено от застройщика. В этой связи модели субсидиарной ответственности контролирующих лиц в рамках Федерального закона N 214-ФЗ и Закона о банкротстве в корне различаются между собой. Не случайно законодатель в механизме регулирования правоотношений в сфере долевого строительства предусматривает ответственность в виде убытков, причиненных по вине контролирующих лиц и застройщика участникам долевого строительства.
Статья: Актуальные особенности правовой охраны прав юридических лиц как участников долевого строительства коммерческих объектов недвижимости
(Иванов А.А.)
("Юрист", 2022, N 8)При исследовании обеспечительных, компенсационных и субсидиарных средств охраны прав дольщиков - юридических лиц стоит отметить, что в ст. 23.1 Закона N 214-ФЗ предусмотрен обеспечительный информационно-правовой механизм обеспечения прав дольщиков с нормами о создании и функционировании единого реестра проблемных объектов, которые отличаются нарушением застройщиком сроков завершения их строительства, других обязательств по ДДУ более 6 месяцев, признанием застройщика банкротом с применением процедур, установленных § 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <16> (далее - Закон N 127-ФЗ). Применение норм такого обеспечительного информационно-правового механизма охраны прав дольщиков характеризует открытый, публичный характер правоохранительной деятельности в рассматриваемой сфере отношений.
(Иванов А.А.)
("Юрист", 2022, N 8)При исследовании обеспечительных, компенсационных и субсидиарных средств охраны прав дольщиков - юридических лиц стоит отметить, что в ст. 23.1 Закона N 214-ФЗ предусмотрен обеспечительный информационно-правовой механизм обеспечения прав дольщиков с нормами о создании и функционировании единого реестра проблемных объектов, которые отличаются нарушением застройщиком сроков завершения их строительства, других обязательств по ДДУ более 6 месяцев, признанием застройщика банкротом с применением процедур, установленных § 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <16> (далее - Закон N 127-ФЗ). Применение норм такого обеспечительного информационно-правового механизма охраны прав дольщиков характеризует открытый, публичный характер правоохранительной деятельности в рассматриваемой сфере отношений.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В отношении обоих вышеуказанных случаев следует уточнить, что при буквальном прочтении закона тот же льготный порядок не распространяется на дольщиков, являющихся юридическими лицами (в силу того, что в действующей редакции п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства для целей применения параграфа о банкротстве застройщиков понимается гражданин или публичное образование; в прежней редакции фигурировало еще и юридическое лицо). Юридические лица, выступающие в качестве покупателей по договору участия в долевом строительстве, вынуждены трансформировать свои реестровые требования к застройщику о регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения и машино-места в денежные и устанавливать последние в РТК застройщика-банкрота, даже если ранее они оплатили всю цену. Более того, такие кредиторы обречены столкнуться с этой неприятной перспективой даже тогда, когда они не только оплатили цену до впадения застройщика в банкротство, но уже получили помещения во владение, и затянулась лишь регистрация их права собственности. Кроме того, этот льготный для граждан-покупателей (и публичных образований) режим не распространяется на ситуации впадения в банкротство не застройщика, заключившего с кредитором договор участия в долевом строительстве, а обычного продавца недвижимости.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В отношении обоих вышеуказанных случаев следует уточнить, что при буквальном прочтении закона тот же льготный порядок не распространяется на дольщиков, являющихся юридическими лицами (в силу того, что в действующей редакции п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства для целей применения параграфа о банкротстве застройщиков понимается гражданин или публичное образование; в прежней редакции фигурировало еще и юридическое лицо). Юридические лица, выступающие в качестве покупателей по договору участия в долевом строительстве, вынуждены трансформировать свои реестровые требования к застройщику о регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения и машино-места в денежные и устанавливать последние в РТК застройщика-банкрота, даже если ранее они оплатили всю цену. Более того, такие кредиторы обречены столкнуться с этой неприятной перспективой даже тогда, когда они не только оплатили цену до впадения застройщика в банкротство, но уже получили помещения во владение, и затянулась лишь регистрация их права собственности. Кроме того, этот льготный для граждан-покупателей (и публичных образований) режим не распространяется на ситуации впадения в банкротство не застройщика, заключившего с кредитором договор участия в долевом строительстве, а обычного продавца недвижимости.
"Механизмы банкротства и их роль в обеспечении благосостояния человека: монография"
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Поскольку Фонд по общему правилу в этой процедуре участвовать не будет, приобретателем имущества и обязательств застройщика перед дольщиками может быть только коммерческий застройщик - юридическое лицо, отвечающее требованиям Закона N 214-ФЗ (абз. 6 п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Закон предусматривает ряд условий.
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Поскольку Фонд по общему правилу в этой процедуре участвовать не будет, приобретателем имущества и обязательств застройщика перед дольщиками может быть только коммерческий застройщик - юридическое лицо, отвечающее требованиям Закона N 214-ФЗ (абз. 6 п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Закон предусматривает ряд условий.
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Исследуя проблемы защиты прав инвесторов и кредиторов при банкротстве застройщика, М.Г. Суханова <7> приходит к выводу о непредсказуемости правового регулирования для довольно важной группы участников долевого строительства - юридических лиц.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Исследуя проблемы защиты прав инвесторов и кредиторов при банкротстве застройщика, М.Г. Суханова <7> приходит к выводу о непредсказуемости правового регулирования для довольно важной группы участников долевого строительства - юридических лиц.
Статья: Возвращение потерянных гарантий удовлетворения требований за счет залога в деле о банкротстве застройщика
(Кузулгуртова А.Ш.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)В целях защиты прав граждан на законодательном уровне было закреплено создание Фонда защиты прав граждан - участников строительства (в настоящее время наименование - Фонд развития территорий), целью которого стало обеспечение выплаты денежного возмещения гражданам либо финансирование мероприятий по завершению строительства за счет средств фонда в случае банкротства застройщика.
(Кузулгуртова А.Ш.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)В целях защиты прав граждан на законодательном уровне было закреплено создание Фонда защиты прав граждан - участников строительства (в настоящее время наименование - Фонд развития территорий), целью которого стало обеспечение выплаты денежного возмещения гражданам либо финансирование мероприятий по завершению строительства за счет средств фонда в случае банкротства застройщика.
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Специальные правила регулирования банкротства застройщиков объясняются необходимостью дополнительной защиты прав и законных интересов участников строительства многоквартирного дома - дольщиков (непрофессиональных инвесторов - физических и юридических лиц), имеющих к застройщику требование о передаче объекта строительства (жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест), предусмотренного договором с застройщиком, или требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, и уплате убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение <1>.
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Специальные правила регулирования банкротства застройщиков объясняются необходимостью дополнительной защиты прав и законных интересов участников строительства многоквартирного дома - дольщиков (непрофессиональных инвесторов - физических и юридических лиц), имеющих к застройщику требование о передаче объекта строительства (жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест), предусмотренного договором с застройщиком, или требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, и уплате убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение <1>.
Ситуация: Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
Статья: Особенности правового положения застройщиков
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Фонд субъекта РФ создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, в том числе для завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; особенности правового положения Фонда субъекта РФ регулируются ст. ст. 21.1, 21.2 и 21.3 Закона N 214-ФЗ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Фонд субъекта РФ создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, в том числе для завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; особенности правового положения Фонда субъекта РФ регулируются ст. ст. 21.1, 21.2 и 21.3 Закона N 214-ФЗ.