214 фз эскроу
Подборка наиболее важных документов по запросу 214 фз эскроу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 5 "Цена договора" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Отклоняя ссылку заявителей на то обстоятельство, что на момент подписания спорного договора о новации общество "М2" уже произвело оплату необходимой суммы денежных средств в рамках ранее заключенного инвестиционного договора от 09.09.2020 N К1-Ч, суды исходили из того, что перечисление денежных средств участником долевого строительства до осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве противоречит требованиям пункта 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которыми уплата цены договора участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, а внесение денежных средств минуя счет эскроу в настоящем случае противоречит положениям статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Согласно ч. 2 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от участника долевого строительства в счет уплаты цены ДДУ.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Согласно ч. 2 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от участника долевого строительства в счет уплаты цены ДДУ.
Статья: Учет у застройщика нежилых апартаментов
(Давыдова О.В.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Предусмотренное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождение от уплаты НДС применяется также в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в силу Федерального закона N 214-ФЗ, с использованием счетов эскроу, по которым объектами долевого строительства являются жилые и нежилые помещения, не предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) (Письмо Минфина России от 23.06.2020 N 03-07-11/54254).
(Давыдова О.В.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Предусмотренное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождение от уплаты НДС применяется также в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в силу Федерального закона N 214-ФЗ, с использованием счетов эскроу, по которым объектами долевого строительства являются жилые и нежилые помещения, не предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) (Письмо Минфина России от 23.06.2020 N 03-07-11/54254).
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025)Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.
Статья: Особенности оформления наследственных прав по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Указанный счет открывается в порядке, предусмотренном § 3 гл. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), путем заключения договора счета эскроу между эскроу-агентом (уполномоченным банком), депонентом (участником долевого строительства) и бенефициаром (застройщиком). Законодатель указывает нам на то, что правовые нормы о счетах эскроу, предусмотренные в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ. Это означает, что общие положения ГК РФ о счетах эскроу подлежат применению к правоотношениям, связанным с расчетами по договору участия в долевом строительстве при помощи счетов эскроу, только в том случае, если не противоречат специальным нормам о счетах эскроу, предусмотренным Законом N 214-ФЗ <1>. Из ст. 860.7 ГК РФ следует, что договор счета эскроу является трехсторонним: эскроу-агент, депонент и бенефициар. Особенность эскроу-отношений заключается в том, что они представляют собой сложные, многоуровневые правоотношения, потому что возникают на основании другого существующего правоотношения, изначально появляющегося между кредитором и должником <2>. Применительно к теме настоящей статьи важно подчеркнуть установленные законодателем ограничения в отношении счетов эскроу, которые не применяются при открытии банковских счетов по общим правилам. Выделим некоторые из них.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 9)Указанный счет открывается в порядке, предусмотренном § 3 гл. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), путем заключения договора счета эскроу между эскроу-агентом (уполномоченным банком), депонентом (участником долевого строительства) и бенефициаром (застройщиком). Законодатель указывает нам на то, что правовые нормы о счетах эскроу, предусмотренные в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ. Это означает, что общие положения ГК РФ о счетах эскроу подлежат применению к правоотношениям, связанным с расчетами по договору участия в долевом строительстве при помощи счетов эскроу, только в том случае, если не противоречат специальным нормам о счетах эскроу, предусмотренным Законом N 214-ФЗ <1>. Из ст. 860.7 ГК РФ следует, что договор счета эскроу является трехсторонним: эскроу-агент, депонент и бенефициар. Особенность эскроу-отношений заключается в том, что они представляют собой сложные, многоуровневые правоотношения, потому что возникают на основании другого существующего правоотношения, изначально появляющегося между кредитором и должником <2>. Применительно к теме настоящей статьи важно подчеркнуть установленные законодателем ограничения в отношении счетов эскроу, которые не применяются при открытии банковских счетов по общим правилам. Выделим некоторые из них.
Статья: Продажа недвижимости по договору ДДУ с использованием эскроу-счетов. Как отразить выручку в отчетности по МСФО
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Напомним, что с 1 июля 2019 г. в девелопменте изменилась схема взаиморасчетов между застройщиком и покупателем. Начиная с этой даты все взаиморасчеты, согласно Федеральному закону N 214-ФЗ <1>, происходят с использованием счетов-эскроу. При продаже квартиры или другой недвижимости до ввода дома в эксплуатацию денежные средства от покупателя поступают на "безопасный счет" в банк. Доступа к этим деньгам у застройщика нет. В момент ввода дома в эксплуатацию денежные средства переходят на расчетный счет застройщика, за вычетом суммы полученного на строительство дома проектного финансирования и процентов, начисленных по нему. Так как же признавать выручку девелоперам в МСФО? Об этом пойдет речь в данной статье.
(Брусницын С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 48)Напомним, что с 1 июля 2019 г. в девелопменте изменилась схема взаиморасчетов между застройщиком и покупателем. Начиная с этой даты все взаиморасчеты, согласно Федеральному закону N 214-ФЗ <1>, происходят с использованием счетов-эскроу. При продаже квартиры или другой недвижимости до ввода дома в эксплуатацию денежные средства от покупателя поступают на "безопасный счет" в банк. Доступа к этим деньгам у застройщика нет. В момент ввода дома в эксплуатацию денежные средства переходят на расчетный счет застройщика, за вычетом суммы полученного на строительство дома проектного финансирования и процентов, начисленных по нему. Так как же признавать выручку девелоперам в МСФО? Об этом пойдет речь в данной статье.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6.2. В ч. 6.2 комментируемой статьи содержится запрет на применение положений ч. 3 комментируемой статьи в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном ст. ст. 15.4 и 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в которых идет речь о том, что эскроу-агентом в долевом строительстве может быть только уполномоченный банк.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6.2. В ч. 6.2 комментируемой статьи содержится запрет на применение положений ч. 3 комментируемой статьи в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в порядке, предусмотренном ст. ст. 15.4 и 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в которых идет речь о том, что эскроу-агентом в долевом строительстве может быть только уполномоченный банк.
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать Критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
(КонсультантПлюс, 2025)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать Критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.