3. Критерии выбора способа распоряжения недвижимым имуществом и вида сделки, компетенция в принятии решений о совершении сделок

9. Определение вида сделки, совершаемой в отношении недвижимого имущества, осуществляется на основе анализа наиболее эффективного его использования, то есть наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимого имущества будет максимальной.

10. Основными критериями, определяющими выбор вида сделки с конкретным недвижимым имуществом, являются:

1) производственная необходимость;

2) уровень развития регионального рынка недвижимости (в целях настоящего Положения рынок недвижимости признается развитым в населенных пунктах с численностью населения свыше 200 тыс. человек, а также непосредственно вблизи таких населенных пунктов и на курортах);

3) физический износ недвижимого имущества по данным органов технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

11. Исходя из указанных в пункте 10 настоящего Положения критериев при определении вида сделки с недвижимым имуществом, учитывая производственные ограничения, следует руководствоваться следующим:

1) аренда недвижимого имущества является предпочтительным видом сделки при развитом рынке недвижимости и физическом износе объекта не более 50 процентов;

1.1) аренда недвижимого имущества с инвестиционными условиями является предпочтительным видом сделки при физическом износе объекта более 50 процентов и потребности ОАО "РЖД" в сохранении за собой права собственности на объект вне зависимости от степени развитости рынка недвижимости;

2) предоставление недвижимого имущества для реализации инвестиционного проекта является предпочтительным видом сделки при развитом рынке недвижимости и потребности ОАО "РЖД" в связи с реализацией инвестиционного проекта в приобретении имущества, отличного от денежных средств;

3) продажа недвижимого имущества является предпочтительным видом сделки при отсутствии производственной необходимости сохранения объекта в составе имущества ОАО "РЖД" вне зависимости от физического износа недвижимого имущества, а также степени развитости рынка недвижимости.

12. Цена по сделкам с недвижимым имуществом, в том числе начальная цена предмета торгов, по результатам которых совершаются эти сделки, определяется в соответствии с разделом 9 настоящего Положения.

13. Совершение сделок с недвижимым имуществом осуществляется с учетом ограничений в обороте имущества ОАО "РЖД", предусмотренных статьей 8 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2004 г. N 57 "Об ограниченных в обороте объектах имущества открытого акционерного общества "Российские железные дороги".

14. Сделки с недвижимым имуществом осуществляются исключительно на торгах в следующих случаях:

1) продажа недвижимого имущества, включенного в реестр непрофильных активов ОАО "РЖД" в соответствии с программой отчуждения непрофильных активов ОАО "РЖД";

2) передача в аренду недвижимого имущества, расположенного в населенном пункте с численностью населения более 250 тыс. человек;

3) передача в аренду недвижимого имущества при наличии заявок от двух и более лиц, претендующих на предоставление в аренду этого имущества, вне зависимости от численности населения в соответствующем населенном пункте;

4) предоставление недвижимого имущества в аренду на инвестиционных условиях либо на основании инвестиционного договора.

По решению генерального директора - председателя правления ОАО "РЖД" либо Центральной комиссии, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Положением, сделки с недвижимым имуществом могут совершаться без проведения торгов.

Соглашение об установлении сервитута заключается без проведения торгов.

Передача недвижимого имущества в аренду на условиях почасового использования осуществляется без проведения торгов.

15. Компетенция лиц и органов, уполномоченных принимать решения о совершении сделок с недвижимым имуществом:

1) совет директоров ОАО "РЖД" принимает решения об отчуждении недвижимого имущества по цене ниже его балансовой стоимости и решения о безвозмездном отчуждении недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных программой отчуждения непрофильных активов ОАО "РЖД";

2) генеральный директор - председатель правления ОАО "РЖД" принимает решения о совершении любых сделок с недвижимым имуществом в пределах, установленных законодательством Российской Федерации, уставом ОАО "РЖД" и программой отчуждения непрофильных активов ОАО "РЖД", за исключением решений, принятие которых отнесено к компетенции совета директоров ОАО "РЖД";

3) Центральная комиссия в порядке, установленном нормативными документами ОАО "РЖД", в соответствии с программой отчуждения непрофильных активов ОАО "РЖД" принимает решения о совершении любых сделок с недвижимым имуществом, об определении и исполнении условий сделок с недвижимым имуществом и (или) установлении порядка их совершения, за исключением решений, принятие которых отнесено к компетенции совета директоров ОАО "РЖД", в том числе:

а) сделки по продаже и передаче в аренду железнодорожных путей;

б) сделки по передаче в аренду недвижимого имущества на срок более 5 лет, а также сделки по передаче в аренду недвижимого имущества, расположенного в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге (за исключением передачи его лицам, указанным в подпункте 7б пункта 15 настоящего Положения);

в) сделки по передаче в аренду недвижимого имущества на инвестиционных условиях, а также заключение инвестиционных договоров;

г) сделки по передаче недвижимого имущества в доверительное управление, в том числе согласование совершения доверительным управляющим сделок по передаче имущества, находящегося в доверительном управлении, во временное владение и (или) пользование третьим лицам на срок, превышающий срок доверительного управления, либо на инвестиционных условиях;

4) исключен. - Приказ ОАО "РЖД" от 01.08.2018 N 58;

5) исключен. - Приказ ОАО "РЖД" от 21.10.2020 N 88;

6) исключен с 1 января 2020 года. - Приказ ОАО "РЖД" от 20.11.2019 N 102;

7) начальники железных дорог в порядке, установленном пунктами 38 - 41 настоящего Положения, принимают решения о совершении в отношении недвижимого имущества, которым наделена железная дорога, а также в отношении недвижимого имущества, расположенного в границах соответствующей железной дороги, вне зависимости от его балансовой принадлежности, следующих сделок:

а) сделки по передаче в аренду недвижимого имущества (за исключением железнодорожных путей, а также недвижимого имущества, расположенного в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге) на срок не более 5 лет;

б) сделки по передаче без проведения торгов в аренду частным учреждениям ОАО "РЖД", федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, негосударственным пенсионным фондам, которыми осуществляется пенсионное обеспечение работников ОАО "РЖД" в соответствии с заключенными между ОАО "РЖД" и негосударственными пенсионными фондами договорами негосударственного пенсионного обеспечения, аутсорсерам (в отношении недвижимого имущества, необходимого для оказания услуг, выполнения работ, переданных на аутсорсинг), выбранным в установленном порядке, кредитным организациям, с которыми ОАО "РЖД" заключены договоры на оказание услуг по открытию, ведению банковских счетов и осуществлению расчетов по ним (обслуживание зарплатных проектов ОАО "РЖД"), а также подконтрольным хозяйственным обществам ОАО "РЖД" по перечню, утверждаемому заместителем генерального директора ОАО "РЖД", в ведении которого находятся вопросы корпоративного управления, объектов недвижимого имущества, расположенных в любых населенных пунктах, без права передачи в субаренду;

в) сделки по передаче в аренду без проведения торгов арендатору, надлежащим образом исполняющему свои обязанности по договору аренды, дополнительных объектов недвижимого имущества общей площадью, не превышающей 20 процентов первоначально переданной в аренду указанному арендатору площади в этом же строении;

г) исключен. - Приказ ОАО "РЖД" от 30.06.2021 N 56;

д) исключен. - Приказ ОАО "РЖД" от 19.09.2022 N 56;

е) сделки по передаче в безвозмездное пользование:

строений (помещений), а также земельных участков (их частей), расположенных под соответствующими объектами недвижимости и необходимых для их использования, в случаях, установленных федеральными законами;

инженерных сетей, обеспечивающих эксплуатацию объектов жилищного фонда, публично-правовым образованиям, в собственность которых переданы соответствующие объекты жилищного фонда;

помещений (частей помещений) площадью не более 30 кв. м каноническим подразделениям Русской православной церкви для размещения молельных комнат;

помещений (частей помещений) площадью не более 10 кв. м каноническим подразделениям Русской православной церкви для распространения литературы духовного содержания и церковной утвари;

недвижимого имущества негосударственным (частным) учреждениям здравоохранения ОАО "РЖД";

недвижимого имущества государственным (муниципальным) учреждениям здравоохранения с целью организации медицинских кабинетов в образовательных учреждениях ОАО "РЖД";

недвижимого имущества государственным образовательным учреждениям среднего и высшего профессионального образования, осуществляющим профессиональную подготовку кадров для ОАО "РЖД", для организации учебной деятельности;

строений (помещений), а также земельных участков (их частей), расположенных под соответствующими объектами недвижимости и необходимых для их использования, федеральным органам государственной власти и их территориальным органам, фактически занимавшим эти строения (помещения) по состоянию на 9 июля 2004 года и продолжающим их использовать;

объектов вокзального комплекса ОАО "РЖД" для проведения социально значимых некоммерческих мероприятий (концертов, фестивалей, презентаций, выставок, детских праздников и другого благотворительного, культурного и творческого характера) на срок, необходимый для их проведения;

ж) сделки по установлению сервитута в пользу лиц, осуществляющих размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений; осуществляющих изыскательские работы; проводящих работы, связанные с использованием недр;

з) сделки по продаже недвижимого имущества, включенного в реестр непрофильных активов ОАО "РЖД", на торгах, проводимых в том числе в электронной форме;

и) сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности и земельных участков лицам, являющимся собственниками недвижимого имущества, расположенного на данных участках, по цене не ниже рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика;

к) сделки по передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего на праве оперативного управления учреждениям ОАО "РЖД", расположенным в границах соответствующей железной дороги, на срок не более 5 лет;

л) сделки по дарению (пожертвованию) публично-правовым образованиям объектов социальной сферы, здравоохранения и образования, оптимизация которых предусмотрена утвержденными советом директоров ОАО "РЖД" концепциями реформирования, при принятии одаряемым обязательств по сохранению социального назначения объектов, а также объектов автодорожной инфраструктуры (автодорожных путепроводов, автомобильных дорог), жилых помещений, объектов инженерной инфраструктуры, не задействованных в технологическом процессе ОАО "РЖД";

м) сделки по предоставлению жилых помещений жилищного фонда ОАО "РЖД", не используемых для проживания работников ОАО "РЖД", работников учреждений образования и здравоохранения ОАО "РЖД" и пенсионеров, вышедших на пенсию с предприятий федерального железнодорожного транспорта или из ОАО "РЖД", членов их семей, во владение и пользование другим нанимателям для проживания в них либо в аренду юридическим лицам;

н) сделки по передаче в аренду недвижимого имущества, за исключением линейных объектов, на условиях почасового использования для проведения концертно-зрелищных, спортивных, оздоровительных, образовательных, выставочных и корпоративных мероприятий, выставок-ярмарок, а также для сопутствующей торговли во время их проведения;

8) департамент корпоративного имущества в случае возникновения неопределенности относительно компетенции в принятии решений о совершении сделок определяет начальника железной дороги, уполномоченного принимать решение о совершении сделки.

Начальники железных дорог принимают решения о совершении сделок, не относящихся в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта к компетенции Центральной комиссии;

Должностные лица и органы, уполномоченные в соответствии с настоящим Положением принимать решения о совершении сделок по передаче в аренду недвижимого имущества, вправе принимать решения о передаче в аренду соответствующего недвижимого имущества на неопределенный срок.

16. Исключен. - Приказ ОАО "РЖД" от 11.12.2017 N 119.

17. Должностное лицо или органы, указанные в подпунктах 1 - 3 пункта 15 настоящего Положения, вправе принимать решения о совершении сделок с недвижимым имуществом в рамках компетенции нижестоящего должностного лица или органа, в том числе начальника железной дороги, а также изымать из ведения этого должностного лица или органа решение вопроса о совершении сделки (сделок) с недвижимым имуществом.

18. Исключен. - Приказ ОАО "РЖД" от 11.12.2017 N 119.

19. Проведение торгов на право заключения сделки с недвижимым имуществом на основании решений начальников железных дорог, а также публикация сообщений об их проведении допускаются исключительно при условии предварительного размещения информации о проведении торгов на сайте ОАО "РЖД" в разделе Департамента корпоративного имущества. До размещения этой информации проведение торгов на право заключения сделки с недвижимым имуществом и публикация сообщений об их проведении не допускаются. Порядок и форма размещения информации на сайте ОАО "РЖД", ее содержание, а также случаи размещения информации о проведении торгов на право заключения договора аренды или субаренды недвижимого имущества определяются Департаментом корпоративного имущества.

Заключение договоров аренды недвижимого имущества без проведения торгов, за исключением его передачи в аренду на условиях почасового использования осуществляется при условиях предварительного (не менее чем за 15 календарных дней) размещения информации о наличии соответствующих свободных арендопригодных площадей на сайте ОАО "РЖД" в разделе Департамента корпоративного имущества и проведения мероприятий по привлечению потенциальных арендаторов, в том числе путем размещения объявлений на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" со ссылкой на сайт ОАО "РЖД" в части сделок с недвижимостью. Регламент предварительного размещения информации утверждается Департаментом корпоративного имущества.