13. Инвестиционное соглашение, не соответствующее задачам инвестиционной деятельности и заключенное с нарушением установленного законом порядка, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации)

Министерство и общество (инвестор) заключили инвестиционное соглашение о строительстве коттеджного поселка, дополнительное соглашение, которым инвестиционный проект признан масштабным, и договор аренды публичных земельных участков.

Прокурор обратился в арбитражный суд с требованиями к министерству, обществу и администрации муниципального образования о признании ничтожными указанных сделок и применении последствий их недействительности в виде возврата земельных участков в собственность муниципального образования. В обоснование своих требований прокурор указал, что инвестиционное соглашение и дополнительное соглашение к нему являются мнимыми сделками, а договор аренды земельных участков заключен в нарушение закона без проведения торгов, что нарушает публичные интересы и права третьих лиц (статьи 168, 170 ГК РФ).

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказал.

Суды исходили из того, что инвестиционное соглашение и дополнительное соглашение к нему заключены в соответствии с законодательством, учитывают интересы как субъекта Российской Федерации, так и инвестора и не являются мнимыми сделками. Инвестиционный проект одобрен распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила вынесенные по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как указывал прокурор, в результате совершения оспоренных сделок обществу в целях реализации масштабного инвестиционного проекта по строительству коттеджного поселка предоставлены в пользование в льготном порядке за символическую арендную плату 79 земельных участков.

Реализация инвестиционного проекта приведет к получению инвестором премиальной недвижимости в центре города, а региону принесет ущерб в виде утраты дорогостоящей земли, при этом субъект Российской Федерации не приобретает никаких преимуществ.

Судами не приняты во внимание доводы прокурора о том, что инвестиционное соглашение не соответствует задачам инвестиционной деятельности, поскольку при его реализации общество не несет перед публично-правовым образованием каких-либо значимых обязательств, способствующих экономическому росту региона, развитию его социальной и духовной сфер, за исключением создания незначительного количества рабочих мест.

Инвестиционное соглашение заключено на невыгодных для региона условиях, поскольку не предусматривает строительство объектов, в том числе социальных, и их последующую передачу в публичную собственность. Такая ситуация нивелирует смысл инвестиционного договора ввиду отсутствия инвестиционной составляющей при его заключении, позволяющей публичному образованию в среднесрочной перспективе решить вопросы занятости, увеличения налоговой базы, насыщения рынка отечественной продукцией, создания, развития и модернизации промышленного производства, удовлетворения спроса населения на жилье.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае его предоставления юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Суды также проигнорировали положения регионального законодательства, которыми установлено, что земельные участки могут быть в льготном порядке переданы в целях реализации масштабных инвестиционных проектов при условии в том числе их соответствия приоритетам и задачам, определенным в государственных программах, прогнозах и программах социально-экономического развития региона.

Однако инвестиционный проект, который признан масштабным, не направлен на реализацию таких задач в регионе, к которым, в частности, относится обеспечение жильем детей-сирот, создание маневренного жилищного фонда для переселения граждан из аварийного жилья, а также предоставление земельных участков многодетным семьям. Инвестиционный проект также не учитывает социальные и экономические особенности дотационного региона, в том числе высокий уровень безработицы.

Необходимо отметить, что в отсутствие инвестиционного соглашения общество вложило бы в строительство те же денежные средства и получило бы аналогичную выгоду при заключении договора аренды земельных участков в результате победы на торгах. Предусмотренные инвестиционным проектом коттеджи являются дорогостоящей недвижимостью, то есть проект направлен на удовлетворение потребности в элитной недвижимости для отдельной категории потребителей с высокими доходами, в то время как субъект Российской Федерации является дотационным регионом с высоким уровнем безработицы.

Кроме того, судами оставлены без рассмотрения доводы прокурора о превышении органом региона по вопросам привлечения инвестиций полномочий по признанию инвестиционного соглашения масштабным. В соответствии с региональным законом определение соответствия инвестиционных проектов критериям, позволяющим отнести их к категории масштабных, возлагается на уполномоченный орган исполнительной власти региона по инвестиционной политике, которым является министерство.

Таким образом, вывод судов о соблюдении процедуры заключения инвестиционного соглашения (в редакции дополнительного соглашения) со ссылкой на одобрение инвестиционного проекта распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации является неправомерным.

Установленный законодательством порядок заключения как инвестиционного соглашения, предполагающего реализацию масштабного инвестиционного проекта, так и договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенные с его нарушением сделки являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ.

Поскольку оспариваемые договоры заключены с нарушением порядка, предусмотренного как Земельным кодексом Российской Федерации, так и положениями законодательства субъекта Российской Федерации в сфере инвестиционной деятельности, они в соответствии со статьей 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) сделками.

Определение N 308-ЭС25-10703