"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026. О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026)

6. Возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды

6. Возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды.

Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованиями к арендатору земельного участка о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, об аннулировании сведений в ЕГРН, о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании осуществить снос самовольной постройки и возвратить земельный участок. В обоснование требований администрация указала, что в нарушение заключенного между сторонами договора аренды земельного участка ответчиком без получения разрешения на строительство возведен жилой дом, зарегистрировано право собственности на него.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования удовлетворены.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации названные судебные акты отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Из договора аренды земельного участка, заключенного сторонами, следует, что арендатору предоставлен земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" для размещения индивидуального жилого дома усадебного типа; арендатор обязан не допускать строительства новых объектов до оформления разрешения на строительство.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41, статьи 45 и 46 ЗК РФ, статьи 619 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления N 44, возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для целей индивидуального жилищного строительства, не влечет нарушений прав арендодателя и не требует получения разрешения на строительство.

В связи с указанным выводы судов о допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора аренды признаны ошибочными.

Кроме того, на момент заключения договора аренды нормы градостроительного законодательства не предусматривали обязанности получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (часть 17 статьи 51 ГрК РФ), следовательно, касающиеся данного вопроса условия договора аренды подлежали оценке на предмет их соответствия закону (пункт 1 статьи 422 ГК РФ), что судами сделано не было.

5. Истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не являются основанием для признания такого объекта самовольной постройкой 7. Признание соглашения о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды недействительным не влечет квалификацию постройки, возведенной новым арендатором, как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве