15. Заключенный арбитражным управляющим в отношении имущества должника договор может быть признан недействительным не только в связи с нарушением правил проведения торгов, но и в связи с несоблюдением иных требований закона, в том числе ввиду продажи общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта

В деле о банкротстве гражданина общество, с которым по результатам торгов подписан договор купли-продажи в отношении принадлежавшего должнику недвижимого имущества, обратилось в суд с заявлением об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора. Общество указало, что финансовым управляющим должника на торги выставлена квартира, однако в действительности выставленный на торги предмет квартирой не является.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции и округа, в удовлетворении заявления отказано. Суды отметили, что общество является профессиональным участником отношений, касающихся приобретения недвижимости на торгах, систематически в них участвует, тогда как в публикации о торгах содержалось указание на возможность ознакомления участников с дополнительной информацией о продаваемом имуществе и самим имуществом путем обращения к финансовому управляющему.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя принятые по обособленному спору судебные акты и направляя его на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указала следующее.

Недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением самих правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона. Общество в заявлении, поданном в суд первой инстанции, ссылалось на то, что реализованное помещение, по сути, является частью инженерных систем здания и относится к общедомовому имуществу, так как только через него возможен доступ к вентиляционным системам притока воздуха в лифтовых шахтах при пожаре и вентиляционным системам дымоудаления из лифтовых холлов и межквартирных коридоров дома при пожаре.

Пунктом 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое помещение. Эта доля лишена самостоятельной, отдельной от права собственности на квартиру оборотоспособности. Сделка по продаже общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта ничтожна на основании пункта 2 статьи 168, статьи 290 ГК РФ, поскольку она противоречит закону и посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - всех собственников помещений дома.

Однако в этой части доводы общества также не были оценены судами первой и апелляционной инстанций, судом округа ошибки не были исправлены, в связи с чем судебные акты по обособленному спору были отменены, а сам обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.