Оценка инвестиционной недвижимости с помощью метода капитализации дохода

Оценка инвестиционной недвижимости с помощью метода

капитализации дохода

Инвестиционная недвижимость отражается на каждую отчетную

дату по справедливой стоимости, определенной на основе

отчета об оценке, подготовленного международной компанией,

специализирующейся на оценке. В связи с характером

недвижимости и отсутствием сопоставимой рыночной информации

справедливая стоимость инвестиционной недвижимости

определяется на основе метода капитализации дохода, который

предполагает оценку стоимости на основе ожидаемых будущих

выгод, которые будут получены от этой недвижимости в виде

поступлений арендного дохода. При использовании данного

метода рассматривается чистый доход, полученный от

(сопоставимой) недвижимости, капитализированный для

определения стоимости оцениваемой недвижимости.

В основу оценки справедливой стоимости положены основные

допущения в отношении: получения договорной арендной платы;

ожидаемых будущих рыночных ставок аренды; периодов

отсутствия арендаторов; требований к техническому

обслуживанию; применимых ставок дисконтирования. Результаты

оценки сравниваются на регулярной основе с фактическими

данными рынка о доходности и реальными операциями Группы и

операциями на рынке.

Далее представлена информация об основных допущениях и

влиянии возможных изменений в этих допущениях на совокупную

оценку:

- Согласно принятым допущениям коэффициент убытков от

отсутствия аренды находился в различные годы деятельности в

диапазоне ___% - ___%. Если коэффициент убытков от

отсутствия аренды увеличится (уменьшится) на 1 процентный

пункт, балансовая стоимость инвестиционной недвижимости

уменьшится (увеличится) на ___ тысяч рублей.

- Убытки от неполучения оплаты принимаются равными (нулю) во

все годы деятельности. Если убытки от неполучения оплаты

будут ежегодно увеличиваться до ___% от эффективного общего

дохода, балансовая стоимость инвестиционной недвижимости

снизится на ___ тысяч рублей.

- Комиссионные за управление собственностью принимаются

равными ___% от эффективного общего дохода. Если размер

комиссионных увеличится (уменьшится) на 1 процентный пункт,

балансовая стоимость инвестиционной недвижимости уменьшится

(увеличится) на ___ тысяч рублей.

- Расходы на ремонт принимаются равными ___% от эффективного

общего дохода. Если размер этих расходов увеличится

(уменьшится) на __ процентных пунктов, балансовая стоимость

инвестиционной недвижимости уменьшится (увеличится) на ___

тысяч рублей.

- Ставка дисконтирования была принята равной ___% - ___% для

различных видов недвижимости. Если ставка дисконтирования

увеличится (уменьшится) на 1 процентный пункт, балансовая

стоимость инвестиционной недвижимости уменьшится

(увеличится) на ___ тысяч рублей.

- Ставка капитализации была принята равной ___% - ___%. Если

ставка капитализации увеличится (уменьшится) на 1

процентный пункт, балансовая стоимость инвестиционной

недвижимости уменьшится (увеличится) на ___ тысяч рублей.