Таблица 3.1. Рекомендации по решению общих проблем преобразования застройки в рамках проектов РЗТ, КРТ

N	Проблема	Рекомендации по решению проблемы
1.	Слабое градостроительное обоснование преобразования тех или иных территорий города, в том числе в силу отсутствия согласованности с документами планирования	Органу местного самоуправления следует при принятии решения о РЗТ, КРТ увязывать проект с принятыми жилищными, инфраструктурными планами и программами и принятым местным бюджетом.
2.	Критерии формирования территорий проектов не обеспечивают градостроительную комплексность и экономическую состоятельность проекта	Органу местного самоуправления не следует принимать решение об РЗТ или КРТ, если невозможно сформировать территорию проекта в размере менее 1 квартала и площадью менее 2,5 га. Кроме этого чем менее плотная и более ветхая, однородная застройка присутствует на территории, тем выше ее инвестиционная привлекательность (ввиду точечной застройки в 2000-е годы новыми объектами внутри кварталов старой застройки часто сформированы недородные по уровню износа объектов территории, что не позволяет осуществить снос всех объектов при приемлемых затратах).
3.	Слабая экономическая обоснованность проекта, в том числе в силу отсутствия комплексной подготовки проектов до аукциона	Использование органом местного самоуправления пространственно-экономического моделирования проектов способно повысить экономическую обоснованность проекта.
4.	Слабая общественная обоснованность проекта, так как документация по планировке территории не подлежит обязательным публичным слушаниям, общественным обсуждениям	Хотя обязательных публичных слушаний, общественных обсуждений для проектов КРТ и РЗТ на законодательном уровне не предусмотрено, тем не менее, органам местного самоуправления следует использовать легальные способы повышения общественного участия в подготовке проекта - информирование жителей, общественные палаты, круглые столы, привлечение СМИ. Такая возможность может быть предусмотрена законом субъекта РФ.
5.	Отсутствие равномерного распределения прибыли от проекта между всеми участниками проекта	Реальные выгоды всех стейкхолдеров проекта (город, застройщик, жители) должны быть сбалансированы в рамках конкретного проекта. Предварительный расчет таких выгод проводится в рамках пространственно-экономического моделирования.
6.	Значительная ограниченность перечня объектов на застроенной территории в рамках проектов РЗТ (только аварийные многоквартирные дома и их инфраструктура), порождающая невозможность реализации комплексных градостроительных проектов развития застроенной территории	При формировании территории проекта РЗТ органу местного самоуправления следует включать в такую территорию, по возможности, максимальное количество многоквартирных домов и объектов инфраструктуры, расположенных в границах планировочного элемента.
7.	Большие расходы (риски) девелопера, в том числе на переселение граждан на начальных стадиях развития застроенных территорий	Предварительное проведение полного обследования территории проекта и формирование концептуальных положений преобразования такой территории позволяет снизить риски девелопера и более четко спланировать расходы на начальные этапы проекта.
8.	Проблемы "несогласных" собственников при выкупе недвижимости на территории проекта развития застроенных территорий	Проблема может быть решена путем применения механизмов предложения собственникам недвижимости различных вариантов компенсаций на добровольной основе. При этом применять процедуру изъятия недвижимости в рамках КРТ в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ рекомендуется только в отношении меньшинства собственников (не более 10% собственников, за исключением собственников жилых помещений в аварийных МКД).

Ниже рассмотрены варианты решения практических трудностей при реализации проектов преобразования застройки:

1. Как определить границы территории развития РЗТ, КРТ?

Конкретные границы территории развития определяются с учетом требований законодательства к составу объектов на таких территориях, а также на основе пространственно-экономического моделирования, методика которого представлена в разделе 4 настоящих Методических рекомендаций.

Поскольку закон весьма узко определяет виды возможных объектов, находящихся на территории в рамках проекта РЗТ (только аварийные МКД и МКД, подлежащие сносу или реконструкции в соответствии с муниципальной программой, а также обслуживающая их инфраструктура), то наиболее привлекательными будут территории массового и компактного расположения таких объектов с минимальным вкрапливанием иных (недопустимых) объектов, например, новых МКД, индивидуальных домов, нежилых коммерческих зданий, гаражей.

Требования в отношении объектов, расположенных на территории развития в рамках проекта КРТ, с одной стороны, менее узкие, чем при РЗТ, однако не любая, потенциально привлекательная для преобразования территория жилой застройки может соответствовать критериям.

Так, на территории проекта КРТ могут располагаться индивидуальные дома и дома блокированной застройки, а также неаварийные МКД. В этом случае такие объекты рекомендуется включать в границы и относить к сносимой застройке при выполнении двух условий:

1) если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории;

2) если такие дома имеют высокий уровень износа (более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила.

Это позволит минимизировать затраты на выкуп объектов и риски общественного неприятия проекта.

Приведем примеры потенциально реализуемых и не реализуемых проектов РЗТ и КРТ.

На рисунке 3.1 представлен пример территории, на которой расположены только аварийные многоквартирные дома и обслуживающие их объекты инфраструктуры - детский сад и тепловой пункт. Таким образом, территория удовлетворяет требованиям законодательства к составу объектов на территории проекта РЗТ, с одной стороны, и представляет собой целостный элемент планировочной структуры, что позволяет реализовать комплексный проекта по преобразованию застройки. На практике такая ситуация встречается относительно редко ввиду большой неоднородности застройки, как по видам объектов, так и по их физическому состоянию.

Рисунок 3.1. Пример-1 потенциально реализуемого проекта РЗТ