Резервы на возможные потери в соответствии с требованиями, внесенными Указанием Банка России от 15.03.2023 N 6377-У, формируются с 30 мая 2023 года.
Положение Банка России от 28.06.2017 N 590-П (ред. от 15.03.2023) "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (вместе с "Порядком оценки кредитного риска по...

7. Обеспечение

7.1

Залог активов с учетом их качества, стоимости и ликвидности

Целевой кредит одновременно обеспечен залогом:

земельных участков (прав аренды земельных участков), на которых осуществляется строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или общедолевую собственность;

площадей жилых и нежилых помещений, принадлежащих застройщику (после государственной регистрации права собственности застройщика на них);

акций либо долей застройщика, позволяющих осуществлять контроль либо оказывать значительное влияние.

Целевой кредит одновременно обеспечен залогом:

земельных участков (прав аренды земельных участков), на которых осуществляется строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или общедолевую собственность;

площадей жилых и нежилых помещений, принадлежащих застройщику (после государственной регистрации права собственности застройщика на них);

акций либо долей застройщика, позволяющих осуществлять контроль либо оказывать значительное влияние

Целевой кредит одновременно обеспечен залогом:

земельных участков (прав аренды/субаренды земельных участков), на которых осуществляется строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или общедолевую собственность;

площадей жилых и нежилых помещений, принадлежащих застройщику (после государственной регистрации права собственности застройщика на них)

Целевой кредит не обеспечен залогом

Имеется поручительство генерального подрядчика и/или технического заказчика при условии их аффилированности с застройщиком

(в ред. Указания Банка России от 18.07.2019 N 5211-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.2

Контроль банка-кредитора за денежными потоками (например, получение денежных средств, счета эскроу)

Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик и все аффилированные субподрядчики открывают расчетные счета в банке-кредиторе и осуществляют расчеты между собой только через них. Перед каждой выдачей кредитных средств происходит согласование реестра платежей с банком-кредитором с обязательным подтверждением выполненных работ и обоснованности авансовых платежей строительными экспертами банка-кредитора с выездом на место строительства. Целевые займы допускаются только от учредителей (участников) застройщика.

Действующие целевые займы от учредителей (участников) и иные кредиты субординированы кредиту.

Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик открывают расчетные счета в банке-кредиторе и осуществляют расчеты между собой только через них. Перед каждой выдачей кредитных средств происходит согласование реестра платежей с банком-кредитором с обязательным подтверждением выполненных работ и обоснованности авансовых платежей независимыми строительными экспертами с выездом на место строительства

Действующие целевые займы и иные кредиты субординированы кредиту.

Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик открывают расчетные счета в банке-кредиторе и осуществляют расчеты между собой только через них.

Перед каждой выдачей кредитных средств происходит согласование реестра платежей с банком-кредитором

У банка-кредитора нет контроля за денежными потоками

При этом:

выплаты по целевым займам (основной долг и проценты) гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев;

выплаты по иным кредитам в части погашения основного долга гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев, а уплата процентов за указанный период производится в размере, минимально достаточном для признания качества обслуживания долга по ссуде "хорошим" в соответствии с настоящим Положением.

При этом:

выплаты по целевым займам (основной долг и проценты) гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев;

выплаты по иным кредитам в части погашения основного долга гарантированно не производятся в течение срока, превышающего срок до погашения кредитной линии не менее чем на 6 месяцев, а уплата процентов за указанный период производится в размере, минимально достаточном для признания качества обслуживания долга по ссуде "хорошим" в соответствии с настоящим Положением.

Оформление соглашений о списании денежных средств с расчетных счетов застройщика во всех банках без распоряжения (согласия) застройщика (инкассовые поручения, заранее данный акцепт), за исключением случаев, когда имеется письменный отказ кредитной организации - кредитора в оформлении таких соглашений

Оформление соглашений о списании денежных средств с расчетных счетов в финансирующем застройщика банке-кредиторе без распоряжения (согласия) застройщика (инкассовые поручения, заранее данный акцепт), за исключением случаев, когда имеется письменный отказ кредитной организации - кредитора в оформлении таких соглашений

(в ред. Указания Банка России от 18.07.2019 N 5211-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.3

Ковенанты по договору (обязательные предварительные платежи, отсрочки платежей, последовательность платежей, ограничения на дивиденды)

Договором целевого кредита предусмотрены ограничения деятельности застройщика на следующие действия без согласования с банком-кредитором:

дополнительные обязательства и обременения;

финансовые операции.

Договором целевого кредита предусмотрены ограничения деятельности застройщика на следующие действия без согласования с банком-кредитором:

дополнительные обязательства и обременения;

финансовые операции.

Договором целевого кредита предусмотрены ограничения деятельности застройщика на следующие действия без согласования с банком-кредитором:

выдача займов, ссуд;

дополнительные обязательства и обременения;

финансовые операции

Ковенанты по кредитному договору недостаточны для контроля банка в отношении рисков, связанных с:

иными обязательствами застройщика помимо целевого кредита;

финансовыми операциями застройщика;

ключевыми условиями ДДУ;

значительными отклонениями хода реализации проекта от плана;

несвоевременной регистрацией права собственности на построенные площади объектов;

иными существенными рисками проекта

Также предусматриваются следующие требования:

согласовывать с банком-кредитором основные условия договора долевого участия (далее - ДДУ), в том числе:

минимальный уровень цены продажи площадей;

абзац утратил силу. - Указание Банка России от 18.07.2019 N 5211-У;

Также предусматриваются следующие требования:

согласовывать с банком основные условия ДДУ, в том числе:

минимальный уровень цены продажи площадей;

абзац утратил силу. - Указание Банка России от 18.07.2019 N 5211-У;

обеспечить своевременную регистрацию права собственности застройщика на построенные и нереализованные площади проекта и права ипотеки на них в пользу банка;

в течение срока действия кредитного договора осуществлять предварительное письменное согласование с банком любых изменений в проект, в том числе изменения проектной и разрешительной документации, сроков строительства, изменения размера площадей проекта, изменение целей использования площадей, а также изменения состава участников проекта;

осуществлять дополнительное финансирование за счет собственных средств на сумму, не менее суммы удорожания проекта по сравнению с бюджетом проекта;

не допускать задержки ввода в эксплуатацию более чем на 3 месяца

обеспечить своевременную регистрацию права собственности застройщика на построенные объекты и права залога;

не допускать задержки ввода в эксплуатацию более чем на 3 месяца

(в ред. Указания Банка России от 18.07.2019 N 5211-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.4

Наличие средств, зарезервированных на установленные нужды (например, на обслуживание долга, продление и замещение, непредвиденные события и так далее)

Кредитным договором предусмотрена либо полная капитализация процентов до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу, либо размещение средств на уплату процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу на залоговом счете в банке, либо приобретение векселей банка на сумму процентов, предполагаемых к уплате за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу, с залогом таких векселей в банк

Капитализация процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу кредитным договором не предусмотрена или предусмотрена частично.

Капитализация процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу кредитным договором не предусмотрена или предусмотрена частично.

Капитализация процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу кредитным договором не предусмотрена.

Источники уплаты процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу не подтверждены или подтверждены менее чем на 50%

Источники уплаты процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу подтверждены более чем на 50%

Подтверждены источники уплаты процентов за период до предполагаемой даты раскрытия счетов эскроу

7.5

Наличие поручительства юридического лица, входящего в группу, в которую входит заемщик-застройщик

Поручительство покрывает обязательство по проекту в полном объеме

Поручительство покрывает обязательство по проекту в размере не менее 50%

Поручительство покрывает обязательство по проекту в размере не менее 25%

Поручительство по проекту отсутствует

--------------------------------

<1> Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4148; 2003, N 50, ст. 4846; 2004, N 41, ст. 3993; 2005, N 1, ст. 17; N 25, ст. 2425; 2006, N 1, ст. 3, ст. 17; N 17, ст. 1782; N 27, ст. 2881; N 52, ст. 5498; 2007, N 31, ст. 4009; N 43, ст. 5084; N 48, ст. 5812; N 49, ст. 6071; 2008, N 30, ст. 3597; 2009, N 1, ст. 19; N 19, ст. 2281, ст. 2283; N 52, ст. 6418, ст. 6427; 2010, N 30, ст. 3999; 2011, N 1, ст. 47; N 13, ст. 1688; N 29, ст. 4300; N 30, ст. 4562; N 49, ст. 7027; N 51, ст. 7448; 2012, N 27, ст. 3587; N 53, ст. 7614, ст. 7615; 2013, N 14, ст. 1651; N 23, ст. 2866, ст. 2881; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4072; 2014, N 26, ст. 3377; 2015, N 1, ст. 9, ст. 38, ст. 72; N 10, ст. 1418; N 24, ст. 3369; 2016, N 22, ст. 3097; N 26, ст. 3890; N 27, ст. 4267, ст. 4287, ст. 4294, ст. 4306; 2017, N 25, ст. 3593; N 27, ст. 3938, ст. 3940; N 31, ст. 4766, ст. 4829; 2018, N 1, ст. 90; N 32, ст. 5134.

<2> Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 27, ст. 4066.

<3> Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3824; 2013, N 30, ст. 4081; 2015, N 1, ст. 15; 2016, N 15, ст. 2063; N 18, ст. 2506; N 27, ст. 4176; 2018, N 1, ст. 50.

6. Качество инвестора