МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 10 апреля 2015 г. N 14-исх/04995-ГЕ/15

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копии запроса Росреестра от 04.02.2015 N 14-исх/01217-ГЕ/15 и ответа Минэкономразвития России на него от 20.03.2015 N Д23и-1087 относительно применения Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках историй и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ).

Дополнительно с учетом поступивших запросов территориальных органов Росреестра отмечаем следующее.

Учитывая, что государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности, иных вещных или обязательственных (имущественных - аренды, безвозмездного пользования) прав на объекты культурного наследия на основании охранных обязательств осуществляется в общем (заявительном) порядке, документ, установивший требования к сохранению, содержанию и использованию указанных объектов, требования к обеспечению доступа к таким объектам (акт органа охраны объектов культурного наследия и утвержденное данным актом охранное обязательство), являясь правоустанавливающим документом, должен быть представлен на государственную регистрацию прав заявителем самостоятельно.

При осуществлении государственной регистрации прав (в том числе с учетом абзаца третьего пункта 11 статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) прав публичных образований) на объект культурного наследия, в отношении которого не зарегистрировано ограничение (обременение) прав, предусмотренное статьей 47.1 Закона N 73-ФЗ, если документы, установившие требования к сохранению, содержанию и использованию указанных объектов, требования к обеспечению доступа к таким объектам (акт органа охраны объектов культурного наследия и утвержденное данным актом охранное обязательство, иные документы, оформленные органами охраны объектов культурного наследия, содержащие требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия), оформлены к моменту обращения за государственной регистрацией прав на объект культурного наследия, полагаем, что заявления о государственной регистрации прав на такой объект и о государственной регистрации ограничения (обременения) данного права, возникающего на основании указанных документов, должны быть представлены одновременно.

Соответственно, непредставление в указанном случае одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации прав на объект культурного наследия заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) данного права и иных документов, необходимых для проведения такой государственной регистрации, на наш взгляд, является основанием для приостановления и, при неустранении причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации, отказа в государственной регистрации права на объект культурного наследия в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 6 статьи 48 Закона N 73-ФЗ установленные в соответствии с Законом N 73-ФЗ ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу. В этой связи при государственной регистрации перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, в запись подраздела III-6 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся изменения в отношении лица, права которого ограничиваются (обременяются), в порядке, установленном разделом VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765. (Дополнительно отмечаем, что Минэкономразвития России подготовлен проект приказа о внесении изменений в Правила, содержащий аналогичные положения.)

Также при государственной регистрации прав на объекты культурного наследия обращаем внимание на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом пунктами 7 - 11 статьи 48 Закона N 73-ФЗ установлено, что:

до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в предыдущем абзаце, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии);

в случае если к моменту заключения указанных в пункте 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 Закона N 273-ФЗ или пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ, соблюдать установленный статьей 5.1 Закона N 73-ФЗ особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ. После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения;

договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной;

лицо, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, переданы во владение или в пользование на основании договора, обязано выполнять требования в отношении таких объектов, установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ.

В соответствии со статьей 16.1 Закона N 73-ФЗ:

региональный орган охраны объектов культурного наследия не позднее трех рабочих дней со дня получения информации от органа кадастрового учета уведомляет собственника и (или) иного законного владельца объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, о включении указанного объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия с приложением копии решения о включении объекта в указанный перечень, а также о необходимости выполнять требования к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия, определенные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ (пункт 8);

собственник или иной законный владелец выявленного объекта культурного наследия обязан выполнять определенные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ требования к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия (пункт 9);

обязанность собственника или иного законного владельца выявленного объекта культурного наследия по выполнению указанных в пунктах 8 и 9 статьи 16.1 Закона N 73-ФЗ требований к содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия возникает с момента получения данным лицом предусмотренного пунктом 8 статьи 16.1 Закона N 73-ФЗ уведомления (пункт 12);

объекты археологического наследия считаются выявленными объектами культурного наследия со дня их обнаружения лицом, получившим разрешение (открытый лист) на проведение работ по выявлению и изучению объектов археологического наследия (пункт 16);

собственник или иной законный владелец земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается выявленный объект археологического наследия, обязан соблюдать установленные статьей 47.3 Закона N 73-ФЗ требования к содержанию и использованию объекта археологического наследия, в том числе соблюдать предусмотренный пунктом 5 статьи 5.1 Закона N 73-ФЗ особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается выявленный объект археологического наследия (пункт 16).

При этом в силу статьи 47.1 Закона N 73-ФЗ ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Учитывая изложенное, полагаем, что:

в случае если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношений указанного объекта, земельного участка оформлены охранные документа, предусмотренные статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ или пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на оснований такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. При этом такие охранные документы также являются неотъемлемой частью договора. В случае отсутствия в договоре указанного существенного условия и (или) непредставления на государственную регистрацию прав охранных документов, предусмотренных статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ или пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, государственная регистрация права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом должна быть приостановлена. При неустранении причин приостановления государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости в государственной регистрации должно быть отказано;

в случае если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ или пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, полагаем, что в данных договорах (с учетом положений статьи 47.1, пункта 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, абзаца седьмого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации) должны содержаться положения о необходимости соблюдения установленных статьей 47.3 Закона N 73-ФЗ требований к содержанию и использованию соответствующих объектов культурного наследия. В случае отсутствия в договоре таких положений государственная регистрация права собственности на соответствующий объект культурного наследия либо права владения и (или) пользования таким имуществом должна быть приостановлена. При неустранении причин приостановления государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости в государственной регистрации должно быть отказано;

если договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, не содержит в качестве существенного условия обязательство лица у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ в отношении такого объекта, государственная регистрация права собственности на соответствующий объект культурного наследия либо права владения и (или) пользования таким имуществом должна быть приостановлена. При неустранении причин приостановления государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости в государственной регистрации должно быть отказано.

Полагаем, что в аналогичном пункту 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ порядке должен решаться вопрос о государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом в случае невозможности оформления охранного обязательства в соответствии с требованиями статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ ввиду отсутствия утвержденной Минкультуры России формы такого обязательства.

Дополнительно сообщаем, что копия настоящего письма направлена в Минкультуры России. В случае поступления от данного Министерства предложений по сути изложенных в настоящем письме рекомендаций, по итогам их обсуждения соответствующая информация будет дополнительно направлена (при наличии).

Заместитель руководителя

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА