4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

4. Определение стоимости объекта недвижимости

на основе затратного подхода

4.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующем порядке:

1) определение рыночной стоимости участка земли;

2) определение восстановительной стоимости нового строительства зданий и сооружений;

3) оценка величины накопленного износа;

4) итоговое определение стоимости затратным подходом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

4.2. При применении затратного подхода участок земли оценивается, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полного права собственности на землю допустимо определять стоимость участка земли как стоимость права долгосрочной аренды.

4.3. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений (определение состава и величины затрат) может производиться несколькими способами:

а) на основе данных о восстановительной стоимости здания на период последней переоценки с последующим пересчетом в текущие цены;

б) на основе средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного по своим характеристикам объекта (по данным различных подрядных организаций);

в) при помощи моделирования сметы строительства, то есть анализа укрупненных статей затрат на строительство объекта заново.

4.3.1. При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые издержки, косвенные издержки и предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

4.3.2. К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство:

- стоимость строительных материалов;

- заработная плата строителей;

- стоимость использования строительных машин и механизмов;

- стоимость временных зданий и сооружений, транспортно - складские расходы, расходы на технику безопасности и другие нормативные затраты;

- прибыль и накладные расходы строительного подрядчика.

4.3.3. К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно - монтажных работ:

- стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля;

- оплата юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

- выплаты по краткосрочным ссудам на строительство;

- затраты на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

- административные и другие расходы застройщика.

4.4. Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) рассчитывается в виде процента к общей сумме прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования средств в строительство.

4.5. Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и внешнего (экономического) износа.

4.5.1. Под физическим износом понимается постепенное обесценение зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок и т.д.

Под функциональным износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости из-за несоответствия объемно - планировочного решения, материалов и оборудования, качества работ современным рыночным стандартам.

Под внешним (экономическим) износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов.

4.5.2. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

- метод экономического возраста;

- метод сравнительного анализа продаж;

- метод разбивки по компонентам износа.

4.5.3. По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания. При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни - период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, то есть вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.

4.5.4. По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.

4.5.5. В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие накопленного износа:

- устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) - это такой вид физического износа, устранение которого экономически оправдано, то есть затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта;

- неустранимый физический износ - затраты на устранение которого превышают добавляемую в результате стоимость;

- устранимое функциональное устаревание;

- неустранимое функциональное устаревание;

- внешнее (экономическое) устаревание - по определению является неустранимым.