3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе рыночного подхода

3. Определение стоимости объекта недвижимости

на основе рыночного подхода

3.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации о сделках;

3) выбор подходящих единиц сравнения;

4) выявление адекватных элементов сравнения;

5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

3.2.1. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:

- цену за единицу площади (гектар, сотку);

- цену за весь участок.

3.2.2. Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

- цену за единицу общей площади;

- цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

- цену за единицу объема сооружения;

- цену за комнату;

- цену за квартиру;

- цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

3.2.3. Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован с учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

3.3. Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

- передаваемые имущественные права;

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение объекта;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта;

- характер использования;

- наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.

3.4. Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

3.5. При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.