Купля-Продажа здания без земли
Подборка наиболее важных документов по запросу Купля-Продажа здания без земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2023 N 308-ЭС22-41 по делу N А63-12259/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено частично, поскольку вступившими в законную силу судебными актами по другому делу заключенные арендатором договоры купли-продажи расположенных на участке нежилых зданий признаны недействительными (ничтожными). Ничтожные договоры купли-продажи не могли повлиять на существовавшие отношения по договору аренды участка. Размер задолженности и неустойки определен с учетом применения срока исковой давности.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Ничтожные договоры купли-продажи нежилых зданий не повлекли последствия, установленные положениями статей 273, 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса. В деле отсутствуют доказательства внесения Ермоловой Т.А., Орловой Т.В. и Тужиковым А.Ю. на счет комитета арендной платы по договору аренды земельного участка за спорный период. У общества в течение искового периода сохранялась обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок. Аналогичные правовые позиции изложены Верховным Судом Российской Федерации (определения от 09.01.2017 N 308-ЭС16-17964, от 19.06.2020 N 308-ЭС20-8739, от 11.10.2021 N 309-ЭС20-19446(2)).
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено частично, поскольку вступившими в законную силу судебными актами по другому делу заключенные арендатором договоры купли-продажи расположенных на участке нежилых зданий признаны недействительными (ничтожными). Ничтожные договоры купли-продажи не могли повлиять на существовавшие отношения по договору аренды участка. Размер задолженности и неустойки определен с учетом применения срока исковой давности.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Ничтожные договоры купли-продажи нежилых зданий не повлекли последствия, установленные положениями статей 273, 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса. В деле отсутствуют доказательства внесения Ермоловой Т.А., Орловой Т.В. и Тужиковым А.Ю. на счет комитета арендной платы по договору аренды земельного участка за спорный период. У общества в течение искового периода сохранялась обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок. Аналогичные правовые позиции изложены Верховным Судом Российской Федерации (определения от 09.01.2017 N 308-ЭС16-17964, от 19.06.2020 N 308-ЭС20-8739, от 11.10.2021 N 309-ЭС20-19446(2)).
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа здания и земельного участка под ним
(КонсультантПлюс, 2024)...оснований для вывода о приобретении истцом права собственности на земельный участок, занятый принадлежащими истцу объектами недвижимости, на основании договоров купли-продажи... у суда не имелось..."
(КонсультантПлюс, 2024)...оснований для вывода о приобретении истцом права собственности на земельный участок, занятый принадлежащими истцу объектами недвижимости, на основании договоров купли-продажи... у суда не имелось..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости3.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре купли-продажи здания отсутствуют сведения о земельном участке, на котором оно находится, а также данные о том, на основании какого права принадлежит такой участок продавцу, это свидетельствует о несогласовании условия о предмете договора, поэтому является основанием для признания его незаключенным.
Путеводитель по сделкам. Купля-продажа недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства). Общая информация4. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника данного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже указанной недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 N 29-П
"По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака"Хотя вопрос о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду собственникам подземных гаражей зачастую решается отрицательно и без учета их интересов, в судебной практике встречается и иной подход. Так, в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 февраля 2022 года N Ф03-179/2022 отмечено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК Российской Федерации объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации. Поскольку право собственности на подземное сооружение зарегистрировано в установленном порядке и сооружение было предметом договора купли-продажи, постольку оно обладает признаками объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, подпадает под определение "принадлежащие лицам на вещном праве здания и сооружения, расположенные на земельных участках" (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как указано в постановлении, не имеет существенного значения место его расположения относительно земной поверхности.
"По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака"Хотя вопрос о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду собственникам подземных гаражей зачастую решается отрицательно и без учета их интересов, в судебной практике встречается и иной подход. Так, в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 февраля 2022 года N Ф03-179/2022 отмечено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК Российской Федерации объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации. Поскольку право собственности на подземное сооружение зарегистрировано в установленном порядке и сооружение было предметом договора купли-продажи, постольку оно обладает признаками объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, подпадает под определение "принадлежащие лицам на вещном праве здания и сооружения, расположенные на земельных участках" (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как указано в постановлении, не имеет существенного значения место его расположения относительно земной поверхности.