Банкротство застройщика переуступка
Подборка наиболее важных документов по запросу Банкротство застройщика переуступка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 13 "Выплата возмещения гражданам" Федерального закона "О публично-правовой компании""Разрешая спор и руководствуясь положениями части 1, 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что право первоначального кредитора Т. на получение возмещения ограничено выплатой возмещения лишь в отношении жилых помещений, общая площадь которых не превышает 120 кв. м, при этом истцом право требования на квартиру приобретено во время процедуры банкротства застройщика, в связи с чем пришел к выводу, что действия истца по заключению договора уступки прав требований на квартиру направлены на взыскание с Фонда защиты прав граждан долевого строительства денежных средств, а не приобретения жилья."
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 48 "Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""В ответ Фонд отказал в выплате возмещения, так как договор уступки не был зарегистрирован до признания застройщика банкротом, а в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма распространяет свое действие также на заключаемые договоры уступки. Особенности осуществления государственной регистрации указанных договоров регулируются положениями ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (л.д. 31)."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Переуступка - это опасно. Как защититься от мошенников при покупке квартиры, которая еще не построена
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 9)Основным риском является ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется ловушкой. Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время. Так, например, по делу Ново-Савиновского районного суда Республики Татарстан И.В.Р. обратилась в суд с иском к Р.Р.А. о возмещении ущерба и морального вреда, причиненного преступлением, в обосновании указав, что в отношении Р.Р.А. был вынесен обвинительный приговор, по которому он был признан виновным в хищении у истца денежных средств. Судом установлено, что ответчик совершил мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, причинения потерпевшим ущерба в особо крупном размере. Ответчик, преследуя корыстную цель хищения чужого имущества путем мошенничества, фиктивно заключил со своим подчиненным работником Д.А.Г., не осведомленной об истинных преступных намерениях Р.Р.А., договор долевого участия в строительстве, согласно условиям которого обязался предоставить участнику долевого строительства девять однокомнатных квартир. Затем Д.А.Г., будучи неосведомленной об истинных преступных намерениях Р.Р.А., по указанию последнего уступила право требования на квартиру стоимостью 2 135 250 рублей, заключив договор уступки права требования. Истец, обманутая относительно предоставления ей квартиры и сдачи вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию, во исполнение обязательств по заключенному договору, находясь в офисе по адресу, внесла в кассу руководимого Р.Р.А. ООО денежные средства в размере 2 135 250 рублей. Однако ответчик взятые на себя обязательства перед истцом не выполнил, квартиру не предоставил, строительство указанного дома не завершил и не намеревался, денежные средства похитил, распорядившись ими по своему усмотрению, тем самым причинив истцу своими действиями материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 2 135 250 рублей.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 9)Основным риском является ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется ловушкой. Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время. Так, например, по делу Ново-Савиновского районного суда Республики Татарстан И.В.Р. обратилась в суд с иском к Р.Р.А. о возмещении ущерба и морального вреда, причиненного преступлением, в обосновании указав, что в отношении Р.Р.А. был вынесен обвинительный приговор, по которому он был признан виновным в хищении у истца денежных средств. Судом установлено, что ответчик совершил мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, причинения потерпевшим ущерба в особо крупном размере. Ответчик, преследуя корыстную цель хищения чужого имущества путем мошенничества, фиктивно заключил со своим подчиненным работником Д.А.Г., не осведомленной об истинных преступных намерениях Р.Р.А., договор долевого участия в строительстве, согласно условиям которого обязался предоставить участнику долевого строительства девять однокомнатных квартир. Затем Д.А.Г., будучи неосведомленной об истинных преступных намерениях Р.Р.А., по указанию последнего уступила право требования на квартиру стоимостью 2 135 250 рублей, заключив договор уступки права требования. Истец, обманутая относительно предоставления ей квартиры и сдачи вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию, во исполнение обязательств по заключенному договору, находясь в офисе по адресу, внесла в кассу руководимого Р.Р.А. ООО денежные средства в размере 2 135 250 рублей. Однако ответчик взятые на себя обязательства перед истцом не выполнил, квартиру не предоставил, строительство указанного дома не завершил и не намеревался, денежные средства похитил, распорядившись ими по своему усмотрению, тем самым причинив истцу своими действиями материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 2 135 250 рублей.
Статья: Понижение в очередности (субординация) требований контролирующих должника или аффилированных с ним лиц в российском банкротном праве. Научно-практический комментарий к Обзору судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц, утв. Президиумом ВС РФ 29.01.2020
(Мифтахутдинов Р.Т., Шайдуллин А.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации. Приложение к Ежемесячному журналу", 2020, N 9, Специальный выпуск)Формулировка, содержащаяся в первом предложении п. 7 Обзора, обусловлена тем, что в некоторых случаях от личности кредитора (физическое или юридическое лицо) может зависеть очередность удовлетворения (например, банкротство банков или застройщиков), т.е. уступка требования будет менять очередность. Но, например, в контексте банкротства застройщика в п. 1.8 Рекомендаций Научно-консультативного совета при АС Уральского округа по итогам заседания, состоявшегося 19 - 20 октября 2017 г. в Перми (часть I "Вопросы применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)"), разъясняется, что "при наличии признаков того, что договор уступки права требования между юридическим лицом и физическим лицом заключен исключительно с целью повышения очередности удовлетворения требований (курсив наш. - Р.М., А.Ш.) (в частности, в случае заключения договора после возбуждения производства по делу о банкротстве либо непосредственно перед возбуждением производства по делу о банкротстве при наличии очевидных признаков неплатежеспособности застройщика), требование гражданина-цессионария включается в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника (пункт 1 статьи 10 ГК РФ)". Заметно, что п. 7 Обзора использует созвучные приведенному разъяснению АС Уральского округа формулировки.
(Мифтахутдинов Р.Т., Шайдуллин А.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации. Приложение к Ежемесячному журналу", 2020, N 9, Специальный выпуск)Формулировка, содержащаяся в первом предложении п. 7 Обзора, обусловлена тем, что в некоторых случаях от личности кредитора (физическое или юридическое лицо) может зависеть очередность удовлетворения (например, банкротство банков или застройщиков), т.е. уступка требования будет менять очередность. Но, например, в контексте банкротства застройщика в п. 1.8 Рекомендаций Научно-консультативного совета при АС Уральского округа по итогам заседания, состоявшегося 19 - 20 октября 2017 г. в Перми (часть I "Вопросы применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)"), разъясняется, что "при наличии признаков того, что договор уступки права требования между юридическим лицом и физическим лицом заключен исключительно с целью повышения очередности удовлетворения требований (курсив наш. - Р.М., А.Ш.) (в частности, в случае заключения договора после возбуждения производства по делу о банкротстве либо непосредственно перед возбуждением производства по делу о банкротстве при наличии очевидных признаков неплатежеспособности застройщика), требование гражданина-цессионария включается в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника (пункт 1 статьи 10 ГК РФ)". Заметно, что п. 7 Обзора использует созвучные приведенному разъяснению АС Уральского округа формулировки.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 05.01.2024)6. Наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. Представление предусмотренных настоящим пунктом документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.
(ред. от 25.12.2023)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 05.01.2024)6. Наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. Представление предусмотренных настоящим пунктом документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.
Федеральный закон от 01.07.2021 N 273-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"Субъект Российской Федерации до завершения конкурсного производства вправе передать в порядке, предусмотренном законом субъекта Российской Федерации, в собственность гражданам, имеющим денежные требования в рамках дела о банкротстве застройщика, которые возникли из договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу нежилых помещений в многоквартирных домах, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах иные нежилые помещения в случае уступки со стороны указанных граждан прав требований к застройщику, признанному банкротом, субъекту Российской Федерации, за исключением граждан, которые приобрели право требования о передаче нежилых помещений в многоквартирных домах после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства.
(ред. от 30.12.2021)
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"Субъект Российской Федерации до завершения конкурсного производства вправе передать в порядке, предусмотренном законом субъекта Российской Федерации, в собственность гражданам, имеющим денежные требования в рамках дела о банкротстве застройщика, которые возникли из договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу нежилых помещений в многоквартирных домах, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах иные нежилые помещения в случае уступки со стороны указанных граждан прав требований к застройщику, признанному банкротом, субъекту Российской Федерации, за исключением граждан, которые приобрели право требования о передаче нежилых помещений в многоквартирных домах после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства.