Застройщик многоквартирного дома физическое лицо
Подборка наиболее важных документов по запросу Застройщик многоквартирного дома физическое лицо (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 217.1 "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В 2013 году физическое лицо заключило с жилищно-строительным кооперативом договор на внесение паевого взноса за двухкомнатную квартиру, оплатило полную стоимость квартиры. Многоквартирный жилой дом построен не был, застройщик признан банкротом, включен в реестр пострадавших граждан. В 2021 году на основании договора безвозмездной передачи (пожертвования) физическое лицо передало региональному фонду имущественное право требования на жилое помещение, возникшее на основании договора на внесение паевого взноса в 2013 году, а фонд передал физическому лицу в собственность квартиру, которая в течение месяца была реализована им. Налоговый орган пришел к выводу, что срок владения квартирой следует исчислять с момента регистрации права собственности на нее за физическим лицом, и доначислил НДФЛ. Верховный Суд РФ признал доначисление НДФЛ неправомерным, поскольку в данном случае срок владения квартирой на основании абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ необходимо исчислять с момента оплаты полной стоимости квартиры в 2013 году. Верховный Суд РФ отметил, что именно факт оплаты по договору позволил физическому лицу участвовать в программе по обеспечению прав пострадавших участников долевого строительства и воспользоваться такой мерой поддержки, как безвозмездное получение в собственность жилого помещения взамен предусмотренного договором, заключенным в 2013 году. Расходы, связанные с приобретением в собственность жилого помещения, физическое лицо понесло не в 2021 году при заключении с фондом договора о безвозмездной передаче (пожертвования) имущественного права требования на жилое помещение, а при внесении оплаты кооперативу в 2013 году. Учитывая, что указанный срок превышает минимальный предельный срок владения имуществом, установленный п. 4 ст. 217.1 НК РФ, доход, полученный от реализации данной квартиры, освобождается от налогообложения в силу положений п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В 2013 году физическое лицо заключило с жилищно-строительным кооперативом договор на внесение паевого взноса за двухкомнатную квартиру, оплатило полную стоимость квартиры. Многоквартирный жилой дом построен не был, застройщик признан банкротом, включен в реестр пострадавших граждан. В 2021 году на основании договора безвозмездной передачи (пожертвования) физическое лицо передало региональному фонду имущественное право требования на жилое помещение, возникшее на основании договора на внесение паевого взноса в 2013 году, а фонд передал физическому лицу в собственность квартиру, которая в течение месяца была реализована им. Налоговый орган пришел к выводу, что срок владения квартирой следует исчислять с момента регистрации права собственности на нее за физическим лицом, и доначислил НДФЛ. Верховный Суд РФ признал доначисление НДФЛ неправомерным, поскольку в данном случае срок владения квартирой на основании абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ необходимо исчислять с момента оплаты полной стоимости квартиры в 2013 году. Верховный Суд РФ отметил, что именно факт оплаты по договору позволил физическому лицу участвовать в программе по обеспечению прав пострадавших участников долевого строительства и воспользоваться такой мерой поддержки, как безвозмездное получение в собственность жилого помещения взамен предусмотренного договором, заключенным в 2013 году. Расходы, связанные с приобретением в собственность жилого помещения, физическое лицо понесло не в 2021 году при заключении с фондом договора о безвозмездной передаче (пожертвования) имущественного права требования на жилое помещение, а при внесении оплаты кооперативу в 2013 году. Учитывая, что указанный срок превышает минимальный предельный срок владения имуществом, установленный п. 4 ст. 217.1 НК РФ, доход, полученный от реализации данной квартиры, освобождается от налогообложения в силу положений п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Позиции судов по спорным вопросам. Административная ответственность и проверки: Административная ответственность застройщика за включение в ДДУ условий, ущемляющих права потребителя, и за оказание населению услуг, не соответствующих требованиям нормативных правовых актов"...являясь застройщиком многоквартирных домов, общество в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) заключило с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве дома...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Комментарий к Определению ВС РФ от 22.11.2022 N 16-КГ22-28-К4
(Кислов С.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 1)Впоследствии 12 вновь образованных земельных участков (за исключением участка, на котором размещены семь МКД) застройщик продал (ООО и физлицам), право собственности покупателей было зарегистрировано в ЕГРН.
(Кислов С.С.)
("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", 2023, N 1)Впоследствии 12 вновь образованных земельных участков (за исключением участка, на котором размещены семь МКД) застройщик продал (ООО и физлицам), право собственности покупателей было зарегистрировано в ЕГРН.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о подряде.
Правомерно ли применять к правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства нормы о договоре подряда
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и участниками долевого строительства - физическими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с предметами которых застройщик принял на себя обязательство в установленный срок своими силами либо с привлечением других лиц построить многоквартирный дом.
Правомерно ли применять к правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства нормы о договоре подряда
(КонсультантПлюс, 2025)"...Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и участниками долевого строительства - физическими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с предметами которых застройщик принял на себя обязательство в установленный срок своими силами либо с привлечением других лиц построить многоквартирный дом.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права и прекращая производство по делу, руководствовалась ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 32 и абзацем седьмым п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, положениями ч. 3 ст. 22 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом), ч. 1 ст. 223 АПК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и в п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., указала на то, что поскольку требование истца предъявлено в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании общества (застройщика) несостоятельным (банкротом), то спор подлежал разрешению арбитражными судами.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права и прекращая производство по делу, руководствовалась ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 32 и абзацем седьмым п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, положениями ч. 3 ст. 22 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом), ч. 1 ст. 223 АПК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и в п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., указала на то, что поскольку требование истца предъявлено в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании общества (застройщика) несостоятельным (банкротом), то спор подлежал разрешению арбитражными судами.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)ВОПРОС 1. Каким способом подлежит защите право физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома?
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)ВОПРОС 1. Каким способом подлежит защите право физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома?
Вопрос: Организация-застройщик строит многоквартирный дом по договорам долевого участия. Дольщиками выступают как юридические, так и физические лица. Для привлечения новых дольщиков застройщик проводит розыгрыш приза - квартиры в строящемся доме. Будет ли эта операция облагаться НДС при передаче приза после розыгрыша?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2023)Вопрос: Организация-застройщик строит многоквартирный дом по договорам долевого участия. Дольщиками выступают как юридические, так и физические лица. Для привлечения новых дольщиков застройщик проводит розыгрыш приза - квартиры в строящемся доме. Будет ли эта операция облагаться НДС при передаче приза после розыгрыша?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2023)Вопрос: Организация-застройщик строит многоквартирный дом по договорам долевого участия. Дольщиками выступают как юридические, так и физические лица. Для привлечения новых дольщиков застройщик проводит розыгрыш приза - квартиры в строящемся доме. Будет ли эта операция облагаться НДС при передаче приза после розыгрыша?
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)Расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не прекращает залог прав требования должника - физического лица как участника долевого строительства к застройщику.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)Расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не прекращает залог прав требования должника - физического лица как участника долевого строительства к застройщику.
Корреспонденция счетов: Как отражается в учете организации (нового кредитора), применяющей УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", приобретение на основании договора уступки у физического лица (первоначального кредитора) права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, с целью его дальнейшей переуступки, а также последующая переуступка этого права требования?..
(Консультация эксперта, 2025)Организацией приобретено у физического лица право требования квартиры в строящемся доме за 11 000 000 руб. Цена договора участия в долевом строительстве, права по которому приобретены физическим лицом, составляет 9 000 000 руб. и уплачена им застройщику полностью. В последующем приобретенное право требования уступлено другой организации по цене, равной 14 000 000 руб.
(Консультация эксперта, 2025)Организацией приобретено у физического лица право требования квартиры в строящемся доме за 11 000 000 руб. Цена договора участия в долевом строительстве, права по которому приобретены физическим лицом, составляет 9 000 000 руб. и уплачена им застройщику полностью. В последующем приобретенное право требования уступлено другой организации по цене, равной 14 000 000 руб.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В итоге Минфин России согласился с тем, что услуги застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, освобождаются от НДС. К концу 2020 года была выработана согласованная позиция Минфина и ФНС (см. Письмо Минфина России от 12.11.2020 N 03-07-15/98846, которое доведено до сведения налоговых органов Письмом ФНС России от 18.11.2020 N СД-4-3/18980@):
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В итоге Минфин России согласился с тем, что услуги застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, освобождаются от НДС. К концу 2020 года была выработана согласованная позиция Минфина и ФНС (см. Письмо Минфина России от 12.11.2020 N 03-07-15/98846, которое доведено до сведения налоговых органов Письмом ФНС России от 18.11.2020 N СД-4-3/18980@):
Статья: Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы: сравнительно-правовая характеристика и недопустимость смешения понятий
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 4)Несмотря на указанные особенности правового регулирования, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." допустил привлечение денежных средств физических лиц для создания помещений в многоквартирных домах помимо договора долевого участия только путем участия граждан в ЖСК. Лишь ЖСК из трех видов кооперативов может выступать в качестве застройщика, обеспечивая на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным разрешением на строительство. В этом видится основное отличие и одновременно основная проблема классификации кооперативов на практике. Только ЖСК имеет право выступать в качестве застройщика многоквартирного дома, при этом ЖСК является "кооперативом одного дома". Это означает, что один ЖСК создается для строительства одного конкретного дома (ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три, за исключением ЖСК, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства").
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 4)Несмотря на указанные особенности правового регулирования, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." допустил привлечение денежных средств физических лиц для создания помещений в многоквартирных домах помимо договора долевого участия только путем участия граждан в ЖСК. Лишь ЖСК из трех видов кооперативов может выступать в качестве застройщика, обеспечивая на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным разрешением на строительство. В этом видится основное отличие и одновременно основная проблема классификации кооперативов на практике. Только ЖСК имеет право выступать в качестве застройщика многоквартирного дома, при этом ЖСК является "кооперативом одного дома". Это означает, что один ЖСК создается для строительства одного конкретного дома (ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три, за исключением ЖСК, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства").
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)И наоборот. Если деньги получены от ИП или организации, застройщик вправе строить многоквартирные дома или иные объекты недвижимости без заключения ДДУ (ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Главное, чтобы при этом инвесторы (организации или ИП) не переуступали свои права требования по ДДУ гражданам. В то же время по окончании строительства продавать физическим лицам построенные и отраженные в собственности инвесторами объекты законодательство не запрещает.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)И наоборот. Если деньги получены от ИП или организации, застройщик вправе строить многоквартирные дома или иные объекты недвижимости без заключения ДДУ (ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Главное, чтобы при этом инвесторы (организации или ИП) не переуступали свои права требования по ДДУ гражданам. В то же время по окончании строительства продавать физическим лицам построенные и отраженные в собственности инвесторами объекты законодательство не запрещает.
Статья: Изменение понятия недобросовестной конкуренции в сфере приобретения и использования исключительных прав
(Малахова Н.Л.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2023, N 1)Изменение в судебном истолковании НК, несомненно, должно повлиять на позицию антимонопольных органов относительно заявителя по делам о НК. Как показывает текущая практика, антимонопольные органы начали принимать заявления об актах НК не только от прямых или потенциальных конкурентов нарушителя, но и физических лиц - потребителей, которые в принципе не могут находиться в конкурентных отношениях с хозяйствующими субъектами. Примером может служить рассмотрение некоторыми региональными управлениями ФАС обращений физических лиц на действия застройщиков, сообщавших при заключении договоров долевого участия в строительстве недостоверную информацию, в частности относительно площадей приобретаемых квартир в многоквартирных домах, а также условий их приобретения. Данные действия, по мнению управлений, могут противоречить требованиям гл. 2.1 Закона о защите конкуренции, содержать признаки НК, в частности, акта НК, запрещенной ст. 14.2 Закона.
(Малахова Н.Л.)
("Журнал предпринимательского и корпоративного права", 2023, N 1)Изменение в судебном истолковании НК, несомненно, должно повлиять на позицию антимонопольных органов относительно заявителя по делам о НК. Как показывает текущая практика, антимонопольные органы начали принимать заявления об актах НК не только от прямых или потенциальных конкурентов нарушителя, но и физических лиц - потребителей, которые в принципе не могут находиться в конкурентных отношениях с хозяйствующими субъектами. Примером может служить рассмотрение некоторыми региональными управлениями ФАС обращений физических лиц на действия застройщиков, сообщавших при заключении договоров долевого участия в строительстве недостоверную информацию, в частности относительно площадей приобретаемых квартир в многоквартирных домах, а также условий их приобретения. Данные действия, по мнению управлений, могут противоречить требованиям гл. 2.1 Закона о защите конкуренции, содержать признаки НК, в частности, акта НК, запрещенной ст. 14.2 Закона.
"Годовой отчет 2024"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В итоге Минфин России согласился с тем, что услуги застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, освобождаются от НДС. К концу 2020 года была выработана согласованная позиция Минфина и ФНС (см. Письмо Минфина России от 12.11.2020 N 03-07-15/98846, которое доведено до сведения налоговых органов Письмом ФНС России от 18.11.2020 N СД-4-3/18980@):
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В итоге Минфин России согласился с тем, что услуги застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, освобождаются от НДС. К концу 2020 года была выработана согласованная позиция Минфина и ФНС (см. Письмо Минфина России от 12.11.2020 N 03-07-15/98846, которое доведено до сведения налоговых органов Письмом ФНС России от 18.11.2020 N СД-4-3/18980@):
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, участник долевого строительства - физическое лицо, денежные средства которого привлекаются для участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании договора участия в долевом строительстве) с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Такое лицо имеет требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Закон не указывает, кто именно может выступать в качестве такового. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что им может быть любое дееспособное физическое лицо либо юридическое лицо.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, участник долевого строительства - физическое лицо, денежные средства которого привлекаются для участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании договора участия в долевом строительстве) с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Такое лицо имеет требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Закон не указывает, кто именно может выступать в качестве такового. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что им может быть любое дееспособное физическое лицо либо юридическое лицо.
Статья: Сложность оценки стоимости залога в массовой ипотеке на индивидуальное жилищное строительство
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Слабое развитие проектов комплексной застройки в ИЖС заставляет банки работать с точечной застройкой, где застройщиком выступает не профессиональный девелопер, а физическое лицо.
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)Слабое развитие проектов комплексной застройки в ИЖС заставляет банки работать с точечной застройкой, где застройщиком выступает не профессиональный девелопер, а физическое лицо.